3.2. документальное оформление имущественного налогового вычета

3.2. документальное оформление имущественного налогового вычета

Для получения имущественного налогового вычета, как правило, необходимо представление в налоговый орган комплекта документов, в который входят:

заявление налогоплательщика;

платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам;

документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости.

Указанный комплект документов, как этого требует Налоговый кодекс РФ, должен быть представлен одновременно с подачей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий период.

В отдельных случаях, о которых мы будем говорить далее (прежде всего здесь имеется в виду случай получения имущественного налогового вычета налогоплательщиком у его работодателя), состав документов может изменяться.

Общие требования к оформлению заявления

о получении имущественного налогового вычета

Налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления.

Форма заявления законодательно не установлена. Вместе с тем налогоплательщику можно порекомендовать указать в заявлении следующие данные:

фамилию, имя, отчество налогоплательщика физического лица, паспортные данные, адрес места жительства, идентификационный номер налогоплательщика при его наличии;

название и реквизиты работодателя, в том числе его идентификационный номер налогоплательщика;

размер вычета по суммам, направленным на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них;

размер вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевым займам (кредитам) (если такие займы или кредиты были израсходованы на строительство или приобретение жилья).

В зависимости от того, планирует ли налогоплательщик получение имущественного налогового вычета у своего работодателя в течение налогового периода или обращается к налоговому органу за получением вычета по его окончании, текст заявления будет различен.

Общие требования к оформлению платежных документов,

подтверждающих факт понесенных расходов

в целях получения имущественного налогового вычета

Требование представления платежных документов связано с необходимостью подтверждения факта осуществления расходов <1>. Сами по себе договор и передаточный акт не являются документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств по договору.

-------------------------------<1> Письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01-07/33.

В пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ законодатель устанавливает два основных требования, предъявляемых к платежным документам, которые прилагаются к заявлению о получении имущественного налогового вычета. Платежные документы должны:

1) быть оформлены в установленном порядке;

2) подтверждать факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам.

В качестве примера подобных документов законодатель называет:

квитанции к приходным ордерам;

банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца;

товарные и кассовые чеки;

акты о закупке материалов у физических лиц.

Указанный перечень не является исчерпывающим. Факт уплаты денежных средств может быть подтвержден и иными документами. Как показывает практика, налогоплательщик, к примеру, может подтвердить факт уплаты денежных средств за приобретенное имущество в том числе и полученной от продавца квитанцией к приходному ордеру.

Каких-либо ограничений относительно форм расчетов, используемых налогоплательщиком для оплаты приобретаемой недвижимости, в НК РФ не содержится <1>.

-------------------------------<1> В случае возникновения разногласий по данному поводу налогоплательщик может

сослаться на следующие разъяснения: Письмо Минфина России от 01.09.2005 N 03-05-01-04/268 (о праве на получение вычета при оплате квартиры путем расчетов в форме аккредитива); Письмо УФНС по г. Москве от 24.12.2004 N 11-11н/83583.

На практике представители налоговых органов нередко отказывают налогоплательщикам в праве на получение вычета в случае, если для оплаты покупки использовался вексель или производился взаимозачет. Подобная позиция налоговых органов неправомерна и может быть успешно оспорена в судебном порядке <2>.

-------------------------------<2> К примеру, о признании фактических расходов налогоплательщика на приобретение

жилой недвижимости, документально подтвержденных протоколами о взаимном погашении задолженности, см.: Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 16.02.2005 по делу N А74-4799/2004-К2.

Согласно разъяснению Минфина России <3> при расчете суммы принимаемых к вычету расходов, совершенных в иностранной валюте, могут быть использованы любые документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком, в которых должны быть указаны:

сумма платежа;

назначение платежа;

валюта совершенной операции;

дата совершения операции.

-------------------------------<3> Письмо Минфина России от 20.12.2004 N 03-05-01-05/51.

Расчет денежных сумм в рублевом эквиваленте должен быть произведен исходя из курса

Банка России на день уплаты денежных средств.

Платежным документом, подтверждающим оплату приобретенной недвижимости, могут быть признаны, в том числе:

нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости, в котором нотариус, оформляющий сделку, удостоверяет передачу покупателем продавцу определенной денежной суммы за недвижимое имущество. Такой договор должен обязательно содержать нотариально удостоверенную запись, подтверждающую факт получения продавцом денежных средств от покупателя при подписании договора купли-продажи;

расписка продавца, удостоверяющая передачу ему покупателем денежных средств (если сторонами сделки по приобретению жилого объекта выступают физические лица) <1>.

-------------------------------<1> При подготовке перечня учтены разъяснения, содержащиеся в Письме ФНС России от

25.10.2005 N 04-2-02/445@.

Акты о закупке материалов у физических лиц должны обязательно содержать указание адресных и паспортных данных продавца.

Особенности документального подтверждения факта понесенных расходов при покупке жилья у физических лиц. На основании положений ст. 408 Гражданского кодекса РФ при расчетах между физическими лицами исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Платежным документом, удостоверяющим факт уплаты денежных расчетов при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости, сторонами которой выступают физические лица, является расписка о получении продавцом суммы, указанной в договоре купли-продажи. Расписка должна содержать: Ф.И.О. продавца, его паспортные и адресные данные, запись о полученной сумме денежных средств, подпись продавца, дату.

В соответствии с положениями ст. ст. 160 и 161 ГК РФ данная расписка не требует нотариального оформления.

Таким образом, в случае осуществления сделки купли-продажи квартиры между физическими лицами покупатель объекта недвижимости в целях получения имущественного налогового вычета согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ обязан приложить к договору купли-продажи квартиры указанную выше расписку продавца.

В случае если договор купли-продажи квартиры содержит запись о размере денежной

суммы, полученной доверенным лицом продавца, Ф.И.О., паспортные и адресные данные продавца и его доверенного лица, дату, подпись доверенного лица, то есть присутствуют все перечисленные выше элементы расписки, требования вышеуказанных норм законов можно считать исполненными. Представление отдельной расписки о получении продавцом суммы, указанной в договоре купли-продажи, для получения вычета в этом случае не обязательно <1>.

-------------------------------<1> Письмо УФНС России по г. Москве от 05.07.2006 N 28-08/59551@.

Особенности документального подтверждения факта понесенных расходов при передаче в счет оплаты стоимости жилья векселей. Нередкой является ситуация, когда территориальные налоговые органы отказывают налогоплательщику в праве на вычет, ссылаясь на то обстоятельство, что он предоставляется только при оплате стоимости имущества денежными средствами. Однако такой отказ является грубейшим нарушением действующего законодательства.

Например, как не раз указывали судебные инстанции, отказывая в предоставлении налогового вычета по причине оплаты жилья векселем, налоговый орган, по существу, исключает вексель, являющийся ценной бумагой, из гражданского оборота, что в силу ст. ст. 128, 143 ГК РФ является недопустимым <2>.

-------------------------------<2> См., напр.: Постановление президиума Челябинского областного суда от 06.10.2004 "Об

отмене Решения Калининского районного суда города Челябинска от 09.09.2003. Надзорное производство N 4Г04-2504".

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 140 ГК РФ платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов. В соответствии со ст. 861 ГК РФ расчеты с участием граждан могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы и в безналичном порядке. При этом форма осуществления безналичных расчетов не ограничена платежными поручениями, аккредитивами, чеками, расчетами по инкассо, а допускаются и другие формы, предусмотренные законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота (ст. 862 ГК РФ).

Не является исчерпывающим и перечень документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком, приведенный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Согласно разъяснению Минфина России <3> передача налогоплательщиком векселя в счет

исполнения обязанностей по договору на приобретение жилья по смыслу пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ также является расходом, дающим право на получение имущественного налогового вычета. Таким образом, налогоплательщик имеет право уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не только в случае произведения расходов на строительство или приобретение жилья в денежной форме, но и при передаче прав по векселю. Вместе с тем переданный в счет оплаты стоимости жилья вексель может признаваться в качестве расхода налогоплательщика только в том случае, если он сам был приобретен им в рамках гражданско-правовых отношений у третьего лица.

-------------------------------<3> Письмо Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6.

В настоящее время руководство налоговых органов рекомендует в случаях, когда при покупке жилого объекта расчеты между организацией-продавцом или организацией-застройщиком и налогоплательщиком - покупателем жилья были произведены не путем уплаты денежных средств, а путем передачи в счет оплаты стоимости жилья простых векселей, принимать решение о признании в качестве расходов налогоплательщика на приобретение (строительство) жилья вексельных сумм индивидуально, исходя из обстоятельств каждой конкретной сделки <1>.

-------------------------------<1> Письмо ФНС России от 11.04.2006 N 04-2-02/280@.

Переданные налогоплательщиком в счет оплаты стоимости жилья векселя могут признаваться в качестве платежных документов, подтверждающих расходы налогоплательщика на строительство или приобретение жилья, при соблюдении следующих условий:

1) исключительно в пределах указанной в договоре стоимости этого жилья;

2) в случае если эти векселя были приобретены налогоплательщиком в рамках договора купли-продажи векселей у третьего лица.

С этой позицией солидарны и представители Минфина, дающие пояснение, что выданный продавцу от своего имени вексель в счет оплаты стоимости жилья не может признаваться расходом, поскольку векселедатель не передает продавцу жилья какое-либо имущество, а лишь принимает на себя обязательство в совершении платежа по векселю в будущем <2>.

-------------------------------<2> Письмо Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6.

В качестве подтверждения целевого использования налогоплательщиком приобретенных им простых векселей сотрудникам налоговых органов предписано истребовать у налогоплательщика копии этих векселей с передаточной надписью и акт приема-передачи этих векселей, заверенный организацией-продавцом или организацией-застройщиком.

Особенности документального подтверждения факта понесенных расходов при приобретении недвижимости в рассрочку, а также за счет ссуд и иных заемных средств. Как мы уже указывали ранее, Налоговый кодекс РФ не допускает возможности получения имущественного налогового вычета в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика производилась за счет средств работодателей или иных лиц. Тем не менее это не означает, что приобретение недвижимости за счет заемных средств лишает налогоплательщика права на получение вычета.

Для получения вычета налогоплательщику дополнительно потребуется представить не только договор о получении кредита или займа, но и документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств в погашение долга <1>.

-------------------------------<1> Письмо Управления ФНС по Ленинградской области от 19.07.2005 N 07-13-1/0117-ЗГ.

К примеру, при первоначальной оплате недвижимости работодателем для получения вычета налогоплательщику понадобятся документы, подтверждающие, что впоследствии денежные средства были удержаны из зарплаты налогоплательщика, или внесены в кассу работодателя, или

списаны со счета налогоплательщика. Для получения имущественного налогового вычета в налоговый орган в качестве платежных документов могут быть представлены договор куплипродажи квартиры, расчеты по начислению заработной платы, заявление работника с просьбой произвести удержания из заработной платы в счет погашения долга перед предприятием по договору купли-продажи квартиры, выписки расчетов по погашению задолженности.

Общие требования к оформлению документов, подтверждающих право собственности налогоплательщика на объект недвижимости

Обязательным условием использования физическим лицом имущественного налогового вычета по расходам на строительство либо приобретение недвижимости является наличие документа, устанавливающего право собственности на приобретенный объект недвижимости в соответствующем истекшем налоговом периоде <1>. Представление документов, подтверждающих право собственности на приобретенный объект, необходимо для установления факта приобретения объекта недвижимого имущества, в отношении расходов на строительство или приобретение которого предоставляется имущественный налоговый вычет <2>.

-------------------------------<1> Письмо ФНС России от 22.11.2005 N 04-2-03/179.

<2> Письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01-07/33.

Следует помнить, что государственная регистрация самой сделки отчуждения имущества не отождествляется законодателем с государственной регистрацией перехода права собственности по договору и при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора может не совпадать с моментом перехода права собственности на нее, в связи с чем до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и пользование, не вправе распоряжаться им в полной мере <1>. Соответственно, для получения вычета налогоплательщик должен представить документ, подтверждающий его право собственности на объект.

-------------------------------<1> Обзор кассационной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам за ноябрь

2005 г.

Пример. В марте 2007 г. налогоплательщик подал в Межрайонную ИФНС России налоговую декларацию по налогам на доходы физических лиц за 2006 г. вместе с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета, указывая, что в 2005 2006 гг. израсходовал средства на приобретение квартиры на территории РФ. К заявлению были приложены: договор купли-продажи квартиры от 15.12.2005, акт приема-передачи квартиры от 15.12.2005, свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру от 08.02.2007, справка о расходах, понесенных на приобретение квартиры, справка о доходах с места работы за

2006 г.

В предоставлении налогового вычета за 2006 г. было правомерно отказано. Так как право собственности на квартиру возникло с момента ее государственной регистрации (в 2007 г.), налогоплательщик имеет право требовать предоставления налогового вычета у налогового органа только с 1 января 2008 г.

В зависимости от основания, в связи с которым налогоплательщик претендует на вычет, состав таких документов может отличаться (об этом более подробно мы поговорим в разделе "Особенности получения имущественного налогового вычета").

Налоговые органы не должны требовать от налогоплательщика документального подтверждения фактов:

приобретения когда-либо объекта в собственность;

подтверждающих наличие права собственности на объект на момент подачи заявления <1>.

-------------------------------<1> Письмо ФНС России от 15.02.2006 N 04-2-02/110@.

Как показывает практика, для получения вычета необходимо, чтобы представленные документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, были правильно оформлены: в документах, подтверждающих право на предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, в качестве предмета или объекта права должны быть указаны именно комната, квартира, жилой дом или доля в праве собственности на них.

3.3. Особенности получения

имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении отдельных объектов жилой недвижимости

Получение имущественного налогового вычета при строительстве жилого дома

Нормативные предписания ст. 220 Налогового кодекса РФ в сочетании с иными нормами действующего законодательства позволяют сделать вывод, что правом на получение имущественного налогового вычета обладает только налогоплательщик, несущий расходы по строительству нового жилого дома.

Жилым домом, согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, признается индивидуальноопределенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Действующее законодательство (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) разделяет понятия строительства и реконструкции:

Реконструкция изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Строительство создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Несение расходов, не имеющих целью строительство нового объекта жилой недвижимости, права на получение вычета по данному основанию не дает. Соответственно, не будут считаться достаточным основанием для получения вычета строительные расходы налогоплательщика, направленные на увеличение полезной площади объекта, его модернизацию или реконструкцию. По этой причине реконструкция жилого дома не может быть приравнена к строительству. Нет оснований считать реконструкцию дома и способом отделки находящихся в нем квартир <1>. Это дает налоговым органам основание для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета лицам, производившим реконструкцию жилых домов.

-------------------------------<1> Письмо ФНС России от 18.04.2006 N 04-2-02/301@.

Однако в случае если в результате реконструкции объекта нежилой недвижимости этот объект был переведен в разряд жилого фонда (а значит, появился новый жилой объект), его собственник или приобретатель получит право на вычет.

Состав расходов, на которые распространяется вычет. В фактические расходы на новое строительство жилого дома или доли (долей) в нем согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ могут также включаться расходы:

на разработку проектно-сметной документации;

на приобретение строительных и отделочных материалов;

связанные с работами или услугами по строительству и отделке;

на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В вопросе признания состава понесенных расходов налоговые органы нередко занимают достаточно странные позиции, не имеющие прямого подтверждения их правомерности в нормах действующего законодательства.

Так, к примеру, согласно одному из Писем УМНС России по Волгоградской области <2> при

осуществлении физическим лицом индивидуального строительства жилого объекта учитываются только расходы, произведенные начиная с даты разрешения на строительство, выданного органами местной администрации.

-------------------------------<2> О порядке применения налоговых вычетов и заполнения декларации по налогу на

доходы физических лиц: Письмо Управления МНС России по Волгоградской области от 26.03.2004

N 12-15/01038.

Согласно информации, распространенной УФНС России по Ярославской области 19.04.2007, расходы на приобретение строительных материалов, произведенные до получения разрешения на строительство, могут быть заявлены в составе имущественного вычета в случае, если строительство дома осуществляется на приобретенном ранее земельном участке.

В свою очередь, в Разъяснении УФНС России по Республике Татарстан <1> было указано, что могут быть приняты только те расходы, которые понесены до момента регистрации права собственности на дом. Если право собственности на дом оформлено, а налогоплательщик до

этого времени, к примеру, не успел расплатиться с рабочими-строителями, то включить эти затраты в общую сумму для получения имущественного вычета будет уже нельзя.

-------------------------------<1> Как вернуть налог на доходы. Все об имущественном вычете при строительстве или

покупке жилья: Разъяснения УФНС России по РТ от 05.08.2005 // Налоговые известия. 2005. 5 авг. N 15.

Правомерность подобных разъяснений, на наш взгляд, может быть оспорена.

Дополнительные документы, необходимые для получения вычета. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

НК РФ не предусматривает права налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета по расходам на объект незавершенного строительства. Соответственно, до момента, пока свидетельство о праве собственности на жилой дом не получено, физическое лицо не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по данному основанию <2>.

-------------------------------<2> Письмо УФНС России по г. Москве от 29.12.2005 N 28-10/97282.

Получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома

Состав расходов, на которые распространяется вычет. В фактические расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ могут включаться расходы на приобретение жилого дома <3>, в том числе не оконченного строительством.

-------------------------------<3> Определение понятия "жилой дом" см. в разделе "Получение имущественного

налогового вычета при строительстве жилого дома" или в п. 2 ст. 16 ЖК РФ.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома возможно только в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома без отделки или доли (долей) в них (см. соответствующий раздел книги).

Дополнительные документы, необходимые для получения вычета. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

В случае заключения договора купли-продажи жилого дома (долей в нем) вместе с иными объектами недвижимости (земельным участком, надворными постройками) в договоре куплипродажи участники сделки должны не только указать цену продаваемой недвижимости, но и выделить отдельно стоимость жилого дома или доли (долей) в нем.

Стоимость жилого дома должна быть выделена в договоре в том числе и в случае, если приобретенные хозяйственные постройки (сарай, гараж и т.п.) образуют с жилым домом единое строение.

Если этого не было сделано в договоре купли-продажи, стоимость приобретенного жилого дома может быть определена в дополнительном соглашении между сторонами договора куплипродажи о выделении стоимости жилого дома или доли (долей) в нем из общей стоимости договора купли-продажи недвижимости. Такое соглашение может быть оформлено в простой письменной форме <1>.

-------------------------------<1> Письмо Управления ФНС по Ленинградской области от 04.07.2006 N 07-13-1/0149-ЗГ.

Оформление соглашения является не только наиболее простым, но фактически единственным выходом из сложившейся ситуации, так как довольно часто представители налоговых органов придерживаются позиции, что в целях получения имущественного налогового вычета недопустимо определять стоимость жилого дома на основании справки органов БТИ о процентном соотношении инвентаризационной стоимости жилого дома и надворных построек либо на основании справки агентства недвижимости о рыночной стоимости жилого дома <2>.

-------------------------------<2> См., напр.: Разъяснения Управления ФНС России по Красноярскому краю от 01.09.2006

// Налоговые вести. 2006. 1 сент. N 17; Разъяснения Управления ФНС России по Амурской области от 01.10.2005; Информация ИФНС России по Левобережному району г. Воронежа от 10.06.2005 // Берег. 10 июн. N 23.

Пример. На территории садоводческого общества куплен земельный участок. В договоре купли-продажи указано: "земельный участок с находящимися постройками, в том числе садовый домик". Стоимость построек отдельно не указана. Дом был не достроен, не сдан в эксплуатацию. В связи с этим собственники получили только свидетельство на право собственности на землю.

После покупки собственники достроили дом и в перспективе намерены оформить право собственности на недвижимость и сдавать дом в эксплуатацию.

Однако даже если в первоначальный договор купли-продажи будут внесены изменения (путем оформления дополнительных соглашений) и в нем будет указана стоимость недостроенного дома и то, что он обозначен как жилой, это будет иметь смысл только после получения отдельного свидетельства о праве собственности на недострой.

В любом случае расходы на покупку земельного участка со строениями в садоводческом обществе не могут быть признаны основанием для получения имущественного вычета. У собственников есть перспектива получить вычет в отношении расходов на строительство и ввод дома в эксплуатацию. Для этого в свидетельстве о праве собственности на построенный дом вместе с наименованием объекта права должно быть указано его назначение: "жилой дом" или "жилое здание". В случае если в свидетельстве будет указано иное (например, указано, что дом является дачным, летним, садовым и т.п.), это не даст налогоплательщику права претендовать на получение вычета в размере документально подтвержденных расходов на достройку купленного (в составе садового участка) дома.

Получение имущественного налогового вычета при приобретении не оконченного строительством жилого дома

При приобретении не оконченного строительством жилого дома Налоговый кодекс РФ предоставляет более широкий перечень расходов, которые могут быть включены в сумму налогового вычета.

В фактические расходы согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ могут включаться расходы:

на приобретение жилого дома, не оконченного строительством;

связанные с работами или услугами по достройке дома, не оконченного строительством и отделкой;

на приобретение строительных и отделочных материалов;

на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание

автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенных строительством (не оконченных строительством) жилого дома без отделки или доли (долей) в нем. Указанное обстоятельство может быть подтверждено и в акте приема-передачи объекта. Если такого указания нет, то к вычету будет принята только сумма по договору купли-продажи дома <1>.

-------------------------------<1> Письмо Минфина России от 08.08.2006 N 03-05-01-04/243.

Письмо Минфина России от 27.03.2003 N 04-04-06/52.

Расходы на достройку или на отделку налогоплательщик вправе принять к вычету и после даты получения свидетельства о регистрации права собственности.

Под объектами незавершенного (неоконченного) строительства в российском законодательстве понимаются объекты, строительство которых не завершено (см., напр., пп. 10 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ). Более подробного определения этого понятия действующее законодательство не содержит.

Очевидно, что в случае использования понятия "объект, не оконченный строительством" речь идет об объекте, находящемся на завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по строительству объекта. При этом такой объект не должен соответствовать критериям, необходимым для признания его объектом, законченным строительством.

К примеру, в соответствии с утвержденными Постановлением Правительства Москвы от

11.07.2000 N 530 Московскими городскими строительными нормами "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения (МГСН 8.01-00)" законченный строительством объект это комплекс зданий и сооружений, отдельное здание и сооружение или его автономная часть в составе, допускающем возможность ее самостоятельной эксплуатации, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все предусмотренные договором подряда строительно-монтажные работы.

Законченный строительством объект предъявляется подрядчиком к приемке заказчику в составе и в объеме, предусмотренных утвержденным в установленном порядке проектом и договором подряда (контракта). Предъявляемый к приемке в эксплуатацию объект должен соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации, утвержденной градостроительной и проектной документации, требованиям строительных, санитарных, экологических и других норм. Соответствие законченного строительством объекта утвержденному проекту и требованиям нормативных документов подтверждается также первичными документами о соответствии, состав которых определяется строительными нормами и правилами в установленном порядке и проектом (акты промежуточной приемки ответственных конструкций, акты освидетельствования скрытых работ, акты испытаний, документы лабораторного контроля, сертификаты, исполнительные геодезические съемки, журналы работ).

Получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры

Квартирой согласно п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

При оформлении документов на получение имущественного налогового вычета по данному

основанию налогоплательщику следует помнить, что даже если его расходы по приобретению квартиры окажутся меньше установленного лимита вычета (1 млн руб.), в дальнейшем он не сможет претендовать на получение сэкономленной разницы. Если в течение одного налогового периода налогоплательщик приобретает два объекта недвижимости, дающих право на вычет (например, две квартиры), он сможет получить вычет только по одной из них, даже если фактические расходы по их приобретению составили менее 1 млн руб. <1>.

-------------------------------<1> Письмо ФНС России от 18.04.2006 N 04-2-02/301@.

Пример. Налогоплательщик в один и тот же день приобрел по договорам купли-продажи две квартиры. В этом же году налогоплательщик произвел реконструкцию (объединение) указанных квартир в одну. Так как реконструкция объектов недвижимости не перечислена в Налоговом кодексе РФ в составе оснований, дающих право на вычет, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение по договорам купли-продажи только одной из квартир по своему усмотрению при условии подтверждения фактически произведенных расходов на их приобретение.

Налогоплательщику следует помнить, что сам факт его проживания в квартире не является безусловным свидетельством его права собственности на нее.

Пример. Гражданин Российской Федерации вступил в потребительский кооператив с целью приобретения квартиры. После внесения первоначального взноса согласно акту приема-передачи квартиры в пользование кооператив предоставил ему и его семье право проживать в приобретаемой квартире.

Вместе с тем из составленного между гражданином и руководством кооператива предварительного договора, акта приема-передачи квартиры в пользование и договора паенакопления следует, что квартира находится в собственности потребительского кооператива до момента полного внесения соответствующего пая (то есть до полной оплаты стоимости квартиры).

До полного внесения пая гражданин не имеет права претендовать на получение имущественного налогового вычета (в том числе в части фактически понесенных расходов по частичной оплате пая), так как находящаяся в собственности квартира кооперативом в налоговом периоде не отчуждалась и налогоплательщиком, соответственно, не приобреталась.

Состав расходов, на которые распространяется вычет. По общему правилу, установленному в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, к вычету принимаются фактические расходы налогоплательщика на приобретение квартиры, доли (долей) в них или прав на квартиру в строящемся доме. В случае приобретения квартиры, не оконченной строительством, налогоплательщик имеет право претендовать на получение вычета по более широкому составу понесенных расходов.

При этом в любом случае затраты на ремонт квартиры к уменьшению налогооблагаемой базы не принимаются <1>.

-------------------------------<1> Письмо Минфина России от 27.03.2003 N 04-04-06/52.

Состав расходов при приобретении квартиры, не оконченной строительством. В случае приобретения квартиры, не оконченной строительством, фактическими расходами согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ признаются затраты налогоплательщика:

на приобретение квартиры, доли (долей) в них или прав на квартиру в строящемся доме;

на приобретение отделочных материалов;

на работы, связанные с отделкой квартиры.

Расходы на достройку или на отделку налогоплательщик вправе принять к вычету и после даты получения свидетельства о регистрации права собственности.

Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенной (не оконченной) строительством квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в ней. Указанное обстоятельство может быть подтверждено и в акте приемапередачи объекта.

Следует также учесть, что, например, в соответствии с Московскими городскими строительными нормами (МГСН 8.01-00) договором подряда (контрактом) может быть предусмотрено, что в квартирах и помещениях, предназначенных для коммерческой реализации, отдельные виды работ могут проводиться будущими владельцами (собственниками) уже после приемки объекта заказчиком (перечень таких работ указан в Приложении 3) <1>. Соответственно, невыполнение этих работ на момент приемки не является основанием для признания объекта не законченным строительством.

-------------------------------<1> Однако это правило не распространяется на объекты муниципального,

переселенческого (по программе комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки и ветхого жилищного фонда) жилья и муниципальной доли квартир в домах смешанного назначения, которые должны вводиться в эксплуатацию с полной готовностью под заселение.

Пример. В договоре на строительство квартиры в жилом доме в г. Москве было указано, что объект сдается без проведения отделочных работ. После передачи квартиры налогоплательщик понес дополнительные расходы, обусловленные необходимостью замены окон, установки теплых полов и дополнительной шумоизоляцией стен.

Указанные виды работы предусмотрены в Приложении В "Перечень работ по доведению до полной готовности квартир и помещений, подлежащих коммерческой реализации" к МГСН 8.01-00, следовательно, понесенные налогоплательщиком расходы являются затратами по улучшению жилища и не подпадают под действие положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Имущественный налоговый вычет по таким расходам получен быть не может.

По мнению представителей налоговых органов <1>, к вычету могут быть приняты только расходы по материалам, приобретенным до получения свидетельства о государственной регистрации права. Это касается как материалов отделки, так и дополнительного оборудования (например, сантехники). Материалы и оборудование, приобретенные после получения свидетельства о государственной регистрации права, по мнению налоговых органов, должны расцениваться как ремонт недвижимого имущества, и затраченные на эти цели денежные средства не могут быть приняты к зачету при получении имущественного налогового вычета.

-------------------------------<1> Письма Управления ФНС по Ленинградской области от 28.06.2005 N 07-06-1/06290@; от

17.03.2005 N 07-13-1/0053-ЗГ. Как вернуть налог на доходы. Все об имущественном вычете при строительстве или покупке жилья: Разъяснения УФНС России по Республике Татарстан от

05.08.2005. // Налоговые известия. 2005. 5 авг. N 15.

Дополнительные документы, необходимые для получения вычета. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся

доме;

акт о передаче квартиры, доли (долей) в ней налогоплательщику или документы,

подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

В качестве документа, подтверждающего право собственности на приобретенную квартиру, налогоплательщик может представить в налоговый орган свидетельство о государственной регистрации права на соответствующее недвижимое имущество и сделок с ним <2>.

-------------------------------<2> Письмо Управления МНС России по Москве от 03.06.2004 N 11-10/37034.

Начиная с 2005 г. налогоплательщики вправе воспользоваться вычетом до получения свидетельства о праве собственности на квартиру, представив договор о приобретении квартиры в строящемся доме, доли в ней или прав на квартиру в строящемся доме, а также акт о передаче квартиры <3>.

-------------------------------<3> Письмо Минфина России от 23.06.2005 N 03-05-01-05/102.

Теперь Налоговый кодекс РФ не требует от налогоплательщиков представлять одновременно и акт приема-передачи квартиры в собственность, и документы, подтверждающие право собственности на квартиру (то есть свидетельство о государственной регистрации права собственности). Достаточно любого из этих документов <1>.

-------------------------------<1> Письмо УФНС России по г. Москве от 23.08.2005 N 28-10/59580.

Отметим, что довольно часто покупка квартиры в строящемся доме оформляется инвестиционным договором, согласно которому будущий владелец является соинвестором. Пока дом не будет сдан, строительная фирма не будет оформлять акт передачи. А налогоплательщик до этого момента, соответственно, не получит документальных оснований для получения вычета.