5.3. реализация недвижимости

5.3. реализация недвижимости

В особом порядке начисляется НДС по товарам, которые не отгружаются и не транспортируются. Они считаются отгруженными в тот момент, когда право собственности на данные товары переходит к покупателю. Эта норма прописана в п. 3 ст. 167 Налогового кодекса РФ. Характерным примером таких товаров являются объекты недвижимости. Они не отгружаются и не транспортируются, ведь согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. А в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Статья же 223 Гражданского кодекса РФ гласит, что в тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, НДС при реализации недвижимости следует начислять в момент государственной регистрации права собственности на нее у покупателя.

Пример. В январе 2007 г. ЗАО "Продавец" продало ЗАО "Покупатель" здание за 3 540 000 руб. (в том числе НДС 540 000 руб.). В этом же месяце ЗАО "Покупатель" оплатило здание. Документы на государственную регистрацию права собственности на здание ЗАО "Покупатель" подало в феврале 2007 г. В этом же месяце ЗАО "Покупатель" получило свидетельство о праве собственности на здание и его оплатило. Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского учета ЗАО "Продавец" составляет 2 500 000 руб. А начисленная вплоть до февраля 2007 г. сумма амортизации равна 300 000 руб.

На счетах бухгалтерского учета ЗАО "Продавец" сделаны следующие записи.

В январе 2007 г.:

Дебет 01, субсчет "Выбытие основных средств", Кредит 01, субсчет "Основные средства в эксплуатации"

2 000 000 руб. списана первоначальная стоимость здания;

Дебет 02 Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств"

300 000 руб. списана амортизация, начисленная по зданию;

Дебет 97 Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств"

1 700 000 руб. (2 000 000 300 000) списана остаточная стоимость здания.

В феврале 2007 г.:

Дебет 62 Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"

3 540 000 руб. отражен доход от продажи здания;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС"

350 000 руб. начислен НДС по зданию, право собственности на которое перешло к покупателю;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 97

1 700 000 руб. - списана остаточная стоимость здания в уменьшение полученного от

реализации дохода;

Дебет 51 Кредит 62, субсчет "Авансы полученные"

3 540 000 руб. оплачено здание.