Глава 14. многоквартирные дома

Глава 14. многоквартирные дома

1. Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ст. 161 ЖК РФ).

Управление жилищным фондом, согласно пункту 1.8 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", включает в себя:

организацию эксплуатации;

взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

все виды работ с нанимателями и арендаторами.

Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства, чтобы защищать свои экономические и социальные права и интересы, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

Собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его (собрания) решения. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством России, проводит открытый конкурс отбора управляющей организации, если в течение года до дня проведения конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 ст. 161 ЖК РФ, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ.

Так называемые управляющие организации приобрели свой статус в начале 90-х годов, когда в Российской Федерации началась реформа структуры управления жилищным фондом. Например, в г. Москве в каждом районе были созданы государственные унитарные предприятия Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), которым были переданы функции управления жилищным и нежилым фондами. Ремонтно-эксплуатационные управления, управления дорожного хозяйства и благоустройства, ранее бывшие подразделениями производственных ремонтно-эксплуатационных объединений районов, были преобразованы в самостоятельные унитарные государственные предприятия.

В 2000 г. почти завершилась демонополизация жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций управления жилищным фондом и его эксплуатации дало возможность развивать конкуренцию в сфере содержания и ремонта жилья и управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда*(53). Указом Президента России от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" был предусмотрен поэтапный переход на конкурсный принцип отбора организаций подрядчиков любой организационно-правовой формы для выполнения работ по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов. Приказом Госстроя России от 26 июня 1998 г. N 17-125/1 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства" утверждено Примерное положение о конкурсном отборе претендентов на организацию (управление) процессов предоставления коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда. В соответствии с этим приказом решение о проведении конкурса принимает собственник жилищного фонда (администрация города, района или организация, уполномоченная собственником, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении находится жилищный фонд, выставляемый на конкурсное управление).

Орган местного самоуправления не позднее чем через один год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для выбора способа управления домом. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.