4. основные этапы ипотечного жилищного кредитования

4. основные этапы ипотечного жилищного кредитования: Жилищное право.Информационно-справочное издание, Грудцына Л.Ю., 2008 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Проблема доступного и комфортного жилья в последнее время вышла на первый - политический - план, став, поистине, национальным бедствием. С 1 января 2006 г. в нашей стране стартовал приоритетный национальный проект ...

4. основные этапы ипотечного жилищного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о наличии вкладов и работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

сбор и проверка информации о клиенте и залоге;

оценка вероятности погашения кредита;

принятие решения (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения кредита);

заключение кредитной сделки;

обслуживание кредитной сделки;

закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется возможная сумма кредита, согласуются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

источник первоначального платежа;

назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.;

уровень образования и профессиональной квалификации клиента;

сведения о работе и источниках дохода;

сведения об активах и обязательствах.

Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70\%:

Сумма кредита

────────────────────── х 100 <= 70\%

Стоимость недвижимости

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 х Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика не более 30\% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 х Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при наличии у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30-50\% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумму кредита и срок кредитования рассчитывает эксперт после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем на основании процентных ставок в соответствии со сроком кредитования определяется процентная ставка по данному кредиту.

На следующем этапе, при сборе и проверке информации о клиенте и залоге, выявляются потенциальные некредитоспособные заемщики, для чего проводится проверка трудоустройства клиента, его текущих доходов и расходов, служба экономической безопасности кредитного учреждения проверяет и оценивает собственность клиента, предполагаемую к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценивает предмет залога. Заемщику разъясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и число иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;

основная информация о приобретаемой недвижимости;

наличие первоначального капитала;

сведения о занятости заемщика и поручителей;

сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;

сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного в тесте-анкете количества баллов заемщики классифицируются на "стабильных" и "нестабильных". При оформлении заявления об ипотечном кредите определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос службе экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик; обычно проверяются его действительные доходы и расходы, место работы (в случае смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины).

На следующем этапе (оценка вероятности погашения кредита) проводится андеррайтинг*(54) заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования и квалификации клиента, его профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в нем. Отказ должен оформляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, "стабильному" потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе, отношение:

периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Следующий этап принятие решения о кредите. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключения юриста о приемлемости предмета залога и специалиста об оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение о кредите принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

анализ объекта залога;

информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

описание предполагаемой сделки;

источники погашения кредита;

расчет возможной суммы кредита;

анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

предлагаемые варианты обеспечения.

Кредитный проект рассматривает кредитный комитет, и при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

купли-продажи недвижимости;

кредитный договор;

ипотеки (подлежит государственной регистрации);

страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом недвижимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

предмет ипотеки;

цену передаваемого в ипотеку помещения;

существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько столько, сколько объектов страхования. Для снижения риска кредитора ипотечный кредит страхуется. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Страхование недвижимости проводится в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную размеру основного долга или превышающую его с учетом процентов. Банк имеет возможность проверить наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной формах.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если кредит выдан без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:

принимаются платежи;

проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

ведется бухгалтерский учет операций;

рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

взимаются просроченные платежи;

ведется работа с проблемными кредитами:

идут переговоры, заключается новый кредитный договор, изменяются условия договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращается взыскание на заложенное имущество;

ведется отчетность по выданным кредитам.

Закрытие кредитной сделки заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и происходит закрытие кредитной сделки. Следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Жилищное право.Информационно-справочное издание

Жилищное право.Информационно-справочное издание

Обсуждение Жилищное право.Информационно-справочное издание

Комментарии, рецензии и отзывы

4. основные этапы ипотечного жилищного кредитования: Жилищное право.Информационно-справочное издание, Грудцына Л.Ю., 2008 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Проблема доступного и комфортного жилья в последнее время вышла на первый - политический - план, став, поистине, национальным бедствием. С 1 января 2006 г. в нашей стране стартовал приоритетный национальный проект ...