3. основания возникновения жилищных прав и обязанностей

3. основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных статьей 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены законодательством, но порождают жилищные права и обязанности. В Жилищном кодексе перечислены юридические факты жизненные обстоятельства, в результате которых складываются или прекращаются жилищные правоотношения. Юридические факты существуют в виде действий (зависят от воли физических и юридических лиц) и событий (не зависят от воли физических и юридических лиц). Действия, в свою очередь, могут быть правомерными и неправомерными; юридические факты могут быть объединены в юридический состав. В этом случае для возникновения жилищных правоотношений необходима совокупность юридических фактов, на основании которых возникают жилищные права и обязанности. Например, при переходе права собственности на жилое помещение по договору необходимо не только заключить договор в письменной форме, но и соблюсти требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Итак, жилищные права и обязанности возникают:

из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а если не предусмотренных федеральным законом, то не противоречащих ему;

из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством как основание возникновения жилищных прав и обязанностей;

из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывают возникновение жилищных прав и обязанностей.

Наиболее распространенный юридический факт договоры*(24) и иные сделки*(25). Жилищные права и обязанности могут возникать из сделок, не предусмотренных федеральным законом, но и не противоречащих ему (ст. 421 ГК РФ, конкретизирующая принцип свободы договора).

Другое основание возникновения жилищных прав и обязанностей акты государственных органов и органов местного самоуправления, например: государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ). Ранее ордер был важнейшим административным актом, служившим основанием для вселения в жилое помещение и заключения договора социального найма. Жилищный кодекс России отказался от этого. Отныне основанием для вселения в квартиру стал договор социального найма, который заключается по решению о предоставлении жилого помещения. Из иных актов жилищные права возникать не могут.

Судебные решения, один из основных источников возникновения прав и жилищных обязанностей, принимаются судами общей юрисдикции, а в некоторых случаях арбитражным и третейским судами. Например, в соответствии с пунктом 2 ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения нет оснований для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением или если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя жильем, то право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах также порождает жилищные права и обязанности. Оно служит основанием владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения жилым помещением (ч. 3 ст. 124 ЖК РФ).

В некоторых случаях бездействие граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления может порождать права и обязанности участников жилищных правоотношений. Если, например, договор купли-продажи квартиры, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ч. 4 ст. 165 ГК РФ). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, и только после регистрации возникает право собственности на квартиру, а значит, у ее собственников появляются жилищные права.