2. проблемы формирования рынка доступного жилья в россии

2. проблемы формирования рынка доступного жилья в россии

Прежде чем говорить о рынке, его состоянии, необходимо определить, что же такое рынок? Есть достаточно много определений рынка, однако большинство из них сводится к следующему: "рынок это среда для совершения различных сделок". Примерно такое определение содержится в последней редакции Международных Стандартов Оценки, а оценщики достаточно трепетно относятся к введению базовых определений. Не подвергая сомнению правомерность данного определения, а также его согласованность с определениями рынка из большинства трудов по экономике, отметим, что это определение отражает одну из основных целей участников рынка, то есть данное определение рынка сделано с позиций целевого подхода.

Общеизвестно, что наиболее универсальным подходом к решению большинства задач, стоящих перед человеком или сообществом людей является системный подход, а одной из фундаментальных основ человеческой деятельности является принятие управленческих решений. По мнению российских экспертов, более корректным является следующее определение рынка: "рынок это сложная социальная система". Почему рынок является именно социальной системой? Ответ на этот вопрос достаточно прост принято считать, что решения человек принимает в трех основных системах. Это, в порядке возрастания сложности, техническая система, биологическая система и система социальная.

Оставим пока вышеприведенное определение без подробной расшифровки выполняемых системой функций, однако отметим, что в первом приближении любой рынок, как социальную систему, можно представить в виде совокупности следующих подсистем:

управляющей подсистемы,

производственной подсистемы,

подсистемы оказания услуг.

Подобное представление любого рынка является вполне корректным, поскольку отражает его основные функции, а не цели его участников.

При использовании этого подхода анализ состояния рынка становится более структурируемой задачей, область решения которой в основном определяется деятельностью управляющей подсистемы рынка. На нарождающемся рынке состав управляющей подсистемы включает в себя властные структуры различных видов и уровней. Управляющая подсистема рынка фактически формирует рынок с помощью проводимой ею денежно-кредитно-финансовой и налоговой политики, а также с помощью норм действующего законодательства и подзаконных актов.

Существующие в настоящее время "правила игры" на рынке жилья (включая и строительство), в значительной мере являются результатом принятия так называемого "жилищного пакета" федеральных законов, направленным, согласно официальным заявлениям высокопоставленных представителей власти, на "формирование рынка доступного жилья". Вместе с тем, 2006 год показал, что введенные изменения привели к дестабилизации ситуации на рынке жилья. Большинство экспертов рынка считает, что по итогам года зафиксировано сокращение объемов строительства жилья минимум на 15\%. То есть практические результаты принятия "жилищного пакета" федеральных законов привели к диаметрально противоположному результату, относительно декларируемых этими законами целей.*(5)

Вместе с тем, наибольшую дестабилизацию на рынке внесли нормы Федерального закона об участии в долевом строительстве. Можно допустить, что принятие этого закона в столь жесткой редакции по отношению к застройщикам и столь гуманной к инвесторам произошло не случайно. Напомним, что этот закон в статусе законопроекта, принятого в первом чтении, представлял из себя набор "косметических" поправок в нормы действующего законодательства и не нес в себе радикального изменения "правил игры" для застройщиков. Однако уже вторая редакция этого законопроекта, принятая во втором и третьем чтениях в конце декабря 2004 года, представляла из себя полноценный федеральный закон в ныне действующей столь радикальной редакции.

В современных экономических условиях оптимальное развитие ипотеки, и, прежде всего, жилищной ипотеки, способно повысить не только темпы экономического роста ВВП, но и обеспечить большую занятость трудоспособного населения, что достаточно важно для страны, которая во все большей степени приобретает статус поставщика сырья и продукции с незначительным числом промышленных переделов на мировом рынке, а также потребителя широкого спектра зарубежных товаров и услуг:

Вместе с тем, действия управляющей подсистемы рынка пока сложно назвать не то что оптимальными или эффективными, но даже удовлетворительными. Например, такой важнейший институт рынка, как жилищная ипотека, вот уже более 8 лет находится в "эмбриональном" состоянии, за счет которого темп роста количества ипотечных кредитов, выдаваемых за год, некоторые специалисты представляют "ипотечным бумом":

Для законодательного обеспечения формирования рынка доступного жилья в России в декабре 2004 г. Государственной Думой Федерального Собрания РФ было принято 27 законов*(6), среди которых ипотека занимает центральное место, официально признаваясь российским законодателем чуть ли не панацеей от всех жилищных проблем.

Проект Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2005-2008 годы) определил стратегию формирование рынка доступного жилья. Это направление законодательно обеспечено пакетом соответствующих законов, с принятием которых собственники получают реальную ответственность за свое жилище. Расширяются возможности людей улучшать свои жилищные условия, опираясь на собственные ресурсы, за счет интенсивного развития системы кредитования. Граждане получают непосредственный доступ к управлению жильем, смогут активно влиять на улучшение качества жилья и коммунальных услуг. Должно быть обеспечено финансовое оздоровление жилищно-коммунального комплекса посредством установления правил привлечения частного капитала в сферу жилищного строительства, предоставления услуг населению, снижения за счет частных инвестиций нагрузки на бюджеты органов местного самоуправления и субъектов РФ. В целях сбалансирования работы всей системы власти и ее более полного соответствия принципам федеративного государства в последнее время приняты ключевые законы по разграничению предметов ведения и полномочий между различными уровнями публичной власти в России.

Теперь это отражено и в жилищном законодательстве. В нем определены виды жилищного фонда, полномочия всех собственников и их ответственность за эксплуатацию и сохранность жилья. Это крайне важно для финансового оздоровления отрасли, поддержания жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства в нормальном состоянии. Четко очерчиваются границы и правила, в соответствии с которыми собственник может распоряжаться жильем: использовать его в качестве залога, при получении кредита; совершать переустройство и перепланировку; осуществлять перевод жилого помещения в нежилое и наоборот. Определяются механизмы управления жильем. Большое внимание в пакете законов уделено вопросам обращения взыскания на жилое помещение. Урегулированы процедуры регистрации прав на недвижимость и защиты прав собственников.

Завершается процесс бесплатной приватизации жилья (до 1 марта 2010 г.), что необходимо для сохранения фонда социального жилья, которое становится важным элементом поддержки уязвимых групп населения и малоимущих граждан. Упрощается система предоставления жилья по договору социального найма, становится более прозрачной для населения. Установлена жесткая ответственность за своевременную оплату жилья и коммунальных услуг для собственников и нанимателей.

В то же время за адресными жилищными субсидиями закрепляется функция поддержки нуждающихся в ней граждан при оплате жилья и коммунальных услуг, что сокращает возможности неэффективного и не целевого расходования средств, необходимых для обеспечения работы жилищно-коммунального хозяйства.

Принятые законы устанавливают ответственность руководителей всех уровней за формирование тарифной политики, соответствующей потребностям бесперебойной работы коммунального хозяйства. Это должно способствовать финансовому оздоровлению жилищно-коммунального комплекса. В соответствии с принятыми законами основной задачей, заявленной в рассматриваемом проекте Программы, является развитие институтов инфраструктуры рынка жилья и стимулирование жилищного строительства*(7).

В качестве индикаторов достижения поставленных целей в проекте Плана действий даны: конкретные объемы жилищного строительства; жилищных кредитов, выданных населению; обеспеченность жильем. В качестве индикатора предполагается использовать также и размер ветхого и аварийного жилищного фонда. Но конкретных параметров по этому показателю, выраженных в цифрах, в проектах Программы и Плана по не приводится, что может негативно сказаться на решении этой проблемы.

Необходимо подчеркнуть, что в настоящее время ясно обозначились серьезные проблемы в жилищно-коммунальной сфере. Первая это рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Цены в ЖКХ в последние годы росли ускоренными темпами.

Существенный рост тарифов отмечался на большинство видов жилищно-коммунальных услуг. Так, плата за отдельные виды жилищных услуг увеличилась на 8,6-11,4\%. Коммунальные услуги в среднем стали дороже на 9,7\%, в том числе плата за водоснабжение и канализацию выросла на 13,1\%, газ сетевой на 11,3\%, услуги электроснабжения на 11,0\%. В ряде территорий жилищно-коммунальные услуги подорожали почти на 30\%. В 2005 году возникла социальная напряженность в ряде регионов из-за повышения цен на жилье и коммунальные услуги.

Вторая проблема это несоответствие доходов большей части населения требованиям, которые предъявляет рынок жилья и коммунальных услуг. В соответствии с новым Жилищным кодексом и другими законами тарифы на жилищно-коммунальные услуги могут существенно различаться не только в пределах страны, но и в пределах субъекта Российской Федерации. Это будет способствовать ускорению процесса дифференциации поселений по уровню доходов проживающих в них граждан, что является отрицательным социальным явлением, как показывает опыт стран, где это произошло.

Требует совершенствования система предоставления адресной социальной помощи населению, в том числе в части упрощения процедуры предоставления гражданам субсидий. Недостаточно стабильная ситуация на рынке труда и невысокая заработная плата ставит под вопрос возвратность кредитов, а значит возможен рост числа граждан, которые будут лишаться жилья, отданного в залог под получение кредитов на строительство жилья.

Третья проблема это узкие места в организации и финансировании отрасли. Очевидно недостаточное финансирование технического обновления отрасли. Имеется острая нехватка высококвалифицированных кадров и менеджеров в жилищно-коммунальном хозяйстве. Низкая заработная плата работников жилищно-коммунального комплекса препятствует обеспечению качества услуг*(8). Необходимо дополнить проекты Программы и Плана мерами, направленными на решение указанных проблем, особенно по совершенствованию и развитию социальной поддержки населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства*(9).