Глава 12. товарищество собственников жилья

Глава 12. товарищество собственников жилья

§ 1. Понятие товарищества собственников жилья

В ст. 291 ГК РФ говорится о том, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Также в указанной статье предусмотрено, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья.

В связи с этим нужно отметить, что Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" с принятием ЖК РФ 1 марта 2005 г. является утратившим силу. Положения, регулирующие порядок создания, государственную регистрацию, права и обязанности членов товарищества, содержатся в гл. 13, 14 ЖК РФ. По сути, нормы ЖК РФ должны регулировать все вопросы, связанные с деятельностью указанных юридических лиц.

Как уже сказано ранее, товарищество собственников жилья является юридическим лицом, созданным в форме некоммерческой организации, поэтому оно может осуществлять предпринимательскую деятельность, но лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и указанная деятельность должна соответствовать этим целям.

В этом заключается отличие коммерческих организаций от некоммерческих (к которым отнесены товарищества). Если извлечение прибыли является основной целью деятельности юридического лица, это коммерческая организация. Если юридическое лицо не имеет целью извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между участниками, это некоммерческая организация.

Общим правилом, применимым к юридическим лицам, является следующее. Товарищество собственников жилья как юридическое лицо действует по принципу полной имущественной ответственности юридического лица. То есть по обязательствам юридического лица взыскание может быть обращено на все принадлежащее ему имущество.

Ответственность товарищества собственников жилья и членов товарищества по своим обязательствам является самостоятельной. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, а члены товарищества, в свою очередь, по обязательствам товарищества.

Деятельность некоммерческих организаций, к которым отнесены товарищества собственников жилья, регулируется Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". В соответствии со ст. 1 он определяет правовое положение, порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций как юридических лиц, формирования и использования имущества некоммерческих организаций, права и обязанности их учредителей (участников), основы управления некоммерческими организациями и возможные формы их поддержки органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Указанный Закон применяется по отношению ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории Российской Федерации, постольку, поскольку иное не установлено этим Федеральным законом и иными федеральными законами.

При этом он не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется нормами ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами.

Товарищество собственников жилья образуется объединившимися собственниками квартир в многоквартирном жилом доме со следующими целями (ст. 135 ЖК РФ):

1) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, владения, пользования, а в некоторых случаях и распоряжения квартирами и их общим имуществом;

2) для совместного управления комплексом недвижимого имущества.

К количеству членов товарищества собственников жилья действующим ЖК РФ установлены новые требования по сравнению с утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". В соответствии с п. 3 ст. 25 этого Закона численность членов товарищества не могла быть менее 2 домовладельцев, за исключением случаев, касающихся организации товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме. То есть в соответствии с указанным Законом в одном многоквартирном доме могло быть несколько товариществ.

С момента вступления в действие ЖК РФ (согласно ст. 135 Кодекса) для создания товарищества собственников жилья минимальное число членов должно превышать 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (допустим, 50 процентов от общего числа собственников помещений плюс 1 голос). Таким образом, ЖК РФ установлено ограничение, в соответствии с которым действует требование о создании в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Иное невозможно по следующей причине. Так как в создании первого товарищества участвовало более 50 процентов собственников жилья, во втором такое же количество участвовать не может (а меньше нельзя по нормам п. 3 ст. 135 ЖК РФ).

Членство в товариществе собственников жилья является добровольным и решение о вступлении в него принимается самостоятельно каждым собственником жилого помещения.

Нужно обратить внимание на Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. В нем дается основательный анализ понятия добровольности со стороны собственников жилых помещений на объединение их в товарищества. И хотя данное Постановление вынесено на основании утратившего силу Федерального закона "О товариществах собственников жилья", его положения остаются действующими и представляют интерес.

В соответствии с этим Постановлением Конституционного Суда РФ товарищество собственников жилья образуется домовладельцами на основе свободного волеизъявления. Это означает реализацию их права на создание объединения для достижения определенных в законодательстве целей. Обязательный признак объединения членство в нем. В соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 30) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается по волеизъявлению домовладельцев на общем собрании, т.е. осуществляется по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности. Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении.

Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе.

Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.

Членом товарищества собственников жилья становится только собственник жилого помещения или будущий собственник жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме. Основанием для членства является личное заявление собственника о вступлении в товарищество.

Если лицом приобретается право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, где уже создано товарищество собственников жилья, он имеет право войти в число его членов после возникновения у него права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 143 ЖК РФ).

Для выхода из состава товарищества собственников жилья необходима подача заявления о выходе из членов товарищества. Также членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

В отличие от положений, регулирующих правоотношения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, нормы ЖК РФ о товариществах не содержат возможность исключения члена товарищества из товарищества. Речь идет только о добровольной подаче заявления о выходе из членов товарищества.

Единственным учредительным документом товарищества является его устав (ст. 135 ЖК РФ). Для принятия устава товарищества собственников жилья необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Оно проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 48 ЖК РФ. Решение о принятии устава принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Многие вопросы деятельности товарищества отнесены ЖК РФ именно на усмотрение устава товарищества, как и в ситуации с жилищными и жилищно-строительными кооперативами (например, срок полномочий председателя правления товарищества, перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания товарищества, и т.д.).

Срок, на который создается товарищество, может быть определен уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что это должно быть отражено в уставе.

Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

Объем средств товарищества собственников жилья составляют:

обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;

доходы от хозяйственной деятельности товарищества;

субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

прочие поступления.

Товарищество имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

Основанием для проведения необходимых расчетов правлением товарищества собственников жилья со средствами товарищества, находящимися на счете в банке, является финансовый план товарищества.

Товарищество как некоммерческая организация имеет право осуществлять хозяйственную (предпринимательскую деятельность), пусть даже с ограничениями, выраженными в достижении целей, установленных уставом. В ст. 152 ЖК РФ установлен перечень видов хозяйственной деятельности, которыми допустимо заниматься товариществу. К ним отнесены:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доход от хозяйственной деятельности товарищества должен:

использоваться для оплаты общих расходов;

направляться в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества;

направляться на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Основанием для указанного использования служит решение общего собрания членов товарищества.