§ 3. создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в построенном и зарегистрированном многоквартирном доме, а также в строящемся многоквартирном доме

§ 3. создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в построенном и зарегистрированном многоквартирном доме, а также в строящемся многоквартирном доме

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания. Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Как и создание любого другого юридического лица, создание товарищества собственников жилья подлежит государственной регистрации, его правоспособность возникает в момент создания (со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц). Товарищество собственников жилья должно иметь печать с соответствующим наименованием, пользоваться расчетным и другими счетами в банке, вправе иметь иные предусмотренные законодательством реквизиты.

Создание товарищества собственников жилья в построенном и зарегистрированном многоквартирном доме.

Органом управления многоквартирного жилого дома является общее собрание собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится ряд вопросов (например, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и т.д.), отнесенных Кодексом к компетенции общего собрания. В частности, одним из таких вопросов является выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Вопрос о создании товарищества и передаче ему функций управления домом решается на общем собрании собственников помещений.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 45 ЖК РФ обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Но кроме них допускается проведение внеочередных собраний. Они могут быть созваны по инициативе любого из собственников. Решение о создании товарищества может быть принято как на очередном собрании, так и на внеочередном.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, для создания товарищества собственников жилья как юридического лица необходимо, чтобы:

1) в соответствии с п. 3 ст. 135 ЖК РФ было согласие на это собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме;

2) это согласие было выражено путем голосования указанных лиц на общем собрании собственников помещений в доме с соблюдением требований к порядку проведения, голосования и принятия решения. Ограничением, установленным в настоящем Кодексе, является требование о создании в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья;

3) при принятии решения о создании товарищества был принят и устав, он принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Возможны другие варианты создания товарищества собственников жилья:

1) в соответствии со ст. 136 ЖК при объединении нескольких многоквартирных домов. При этом помещения в них должны принадлежать различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме;

2) при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений. Они должны представлять собой жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи, либо дачные дома с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В обоих случаях земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, должны быть либо общими, либо находиться на соседних (граничащих) земельных участках.

Допускается создание объединений коммерческих и (или) некоммерческих организаций в форме ассоциаций и союзов. Статья 142 ЖК РФ предусматривает вариант объединения нескольких товариществ в ассоциации, союзы этих организаций в форме объединения. Объединение также является некоммерческой организацией.

Члены объединения (товарищества) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица. На порядок управления распространяются нормы гл. 13 ЖК РФ.

Создание товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья может быть создано не только в существующих объектах недвижимости многоквартирных жилых домах, но и в строящемся многоквартирном доме.

Ранее в ст. 48 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" было предусмотрено, что товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

Согласно же ст. 139 ЖК РФ в создании товарищества имеют право принимать участие только будущие собственники жилых помещений в указанных домах. При этом соответствующие права должны подтверждаться необходимыми документами.

Для принятия решения о создании товарищества собственников жилья (в том числе и в строящемся доме) необходимо общее собрание будущих собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок его проведения предусмотрен ст. ст. 45 48 ЖК РФ.

Товарищество, созданное в строящемся многоквартирном жилом доме будущими собственниками помещений, подлежит регистрации в качестве юридического лица.

Кроме того, ст. 122 ЖК РФ предусматривает вариант реорганизации жилищного кооператива по решению общего собрания его членов (конференции). Он также может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Данным положением устанавливается еще одна возможность создания товарищества путем реорганизации жилищного кооператива.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", который, как указывалось ранее, является утратившим силу с 1 марта 2005 г., товарищество считалось организованным с момента его государственной регистрации в соответствии с порядком, определяемым Законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций.

Но в перечне документов, представлявшихся для регистрации товарищества, кроме заявления, подписанного председателем общего собрания домовладельцев, содержались также выписки из протокола общего собрания, устава товарищества, также документы на имущество (копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт домовладения). Фактически регистрировалось не только юридическое лицо (товарищество), но и комплекс имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 136 ЖК РФ государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Но в связи с тем, что товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, порядок ее регистрации определен также в Федеральном законе от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее ФЗ "О некоммерческих организациях").

Согласно ст. 13.1 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческая организация подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", но с учетом порядка государственной регистрации некоммерческих организаций, установленного ФЗ "О некоммерческих организациях".

Решение о государственной регистрации (об отказе в государственной регистрации) некоммерческой организации принимается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере регистрации некоммерческих организаций, или его территориальным органом. Таковым органом в соответствии с Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" (подп. 4 п. 6 ст. 2 Указа) является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Документы, необходимые для государственной регистрации некоммерческой организации, представляются в уполномоченный орган или его территориальный орган не позднее чем через три месяца со дня принятия решения о создании такой организации (п. 4 ст. 13.1 ФЗ "О некоммерческих организациях").

В соответствии со ст. 13.1 ФЗ "О некоммерческих организациях" для государственной регистрации товарищества собственников жилья при его создании в уполномоченный орган или его территориальный орган представляются следующие документы:

1) заявление, подписанное уполномоченным лицом (далее заявитель), с указанием его фамилии, имени, отчества, места жительства и контактных телефонов;

2) учредительные документы некоммерческой организации в трех экземплярах;

3) решение о создании и об утверждении учредительных документов с указанием состава избранных (назначенных) органов в двух экземплярах;

4) сведения об учредителях в двух экземплярах;

5) документ об уплате государственной пошлины;

6) сведения об адресе (о месте нахождения) постоянно действующего органа некоммерческой организации, по которому осуществляется связь с некоммерческой организацией;

7) при использовании в наименовании личного имени гражданина, символики, защищенной законодательством Российской Федерации об охране интеллектуальной собственности или авторских прав, а также полного наименования иного юридического лица как части собственного наименования документы, подтверждающие правомочия на их использование.

Отказ в государственной регистрации некоммерческой организации (ст. 23.1 ФЗ "О некоммерческих организациях").

В государственной регистрации некоммерческой организации может быть отказано по следующим основаниям:

1) если учредительные документы противоречат Конституции Российской Федерации и законодательству Российской Федерации;

2) если ранее зарегистрирована некоммерческая организация с таким же наименованием;

3) если наименование оскорбляет нравственность, национальные и религиозные чувства граждан;

4) если необходимые для государственной регистрации документы, предусмотренные ФЗ "О некоммерческих организациях", представлены не полностью либо оформлены в ненадлежащем порядке, либо представлены в ненадлежащий орган;

5) если выступившее в качестве учредителя некоммерческой организации лицо не может быть учредителем (п. 1.2 ст. 15 ФЗ "О некоммерческих организациях").

В случае отказа в государственной регистрации товариществу собственников жилья заявителю сообщается об этом в письменной форме не позднее чем через месяц со дня получения представленных документов с указанием конкретных положений Конституции Российской Федерации и законодательства Российской Федерации, нарушение которых повлекло за собой отказ в государственной регистрации некоммерческой организации, за исключением случая, предусмотренного п. 4 настоящей статьи.

Отказ в государственной регистрации некоммерческой организации может быть обжалован в вышестоящий орган или в суд и не является препятствием для повторной подачи документов для государственной регистрации при условии устранения оснований, вызвавших отказ.

Уполномоченный орган или его территориальный орган при отсутствии вышеперечисленных оснований для отказа в государственной регистрации не позднее чем через четырнадцать рабочих дней со дня получения необходимых документов принимает решение о государственной регистрации некоммерческой организации (товарищества) и направляет в регистрирующий орган сведения и документы, необходимые для осуществления регистрирующим органом функций по ведению Единого государственного реестра юридических лиц.

На основании указанного решения и представленных уполномоченным органом или его территориальным органом сведений и документов регистрирующий орган в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения этих сведений и документов вносит в Единый государственный реестр юридических лиц соответствующую запись и не позднее рабочего дня, следующего за днем внесения такой записи, сообщает об этом в орган, принявший решение о государственной регистрации некоммерческой организации. Орган, принявший решение о государственной регистрации некоммерческой организации, не позднее трех рабочих дней со дня получения от регистрирующего органа информации о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц записи о некоммерческой организации выдает заявителю свидетельство о государственной регистрации.

За государственную регистрацию некоммерческой организации взимается государственная пошлина в порядке и размерах, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.