Раздел i. общие положения глава 1. основные положения. жилищное законодательство

Раздел i. общие положения глава 1. основные положения. жилищное законодательство

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

Комментарий к статье 1

1. Законодательство нашей страны основывается на конституционных положениях и поэтому должно соответствовать им. Это в полной мере относится и к Жилищному кодексу РФ. Иными словами, если какая-либо статья ЖК РФ принята с нарушением конституционных положений, ее нельзя применять, суд не может ею руководствоваться, а Государственная Дума должна внести в нее соответствующие коррективы. На страже этих положений стоит и Конституционный Суд РФ.

2. Жилищный кодекс, развивая и конкретизируя положения Конституции РФ, провозглашает следующие принципы (основные начала):

1) обеспечение органами государственной власти и органы местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище;

2) безопасность жилища;

3) неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

4) беспрепятственное и свободное осуществление жилищных прав;

5) равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жильем (если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений);

6) судебная защита жилищных прав;

7) восстановление нарушенных жилищных прав;

8) обеспечение сохранности жилищного фонда;

9) использование жилых помещений по назначению.

Далее разъясним те из перечисленных принципов, которые этого требуют.

3. Обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище. Этот принцип основан на ст. 7 и 40 Конституции РФ. Согласно ст. 7 Российская Федерация социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека во всех сферах его жизнедеятельности. В соответствии со ст. 40 органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Право на жилище многогранно, это: возможность улучшить жилищные условия путем получения жилья по договору жилищного найма (бесплатно или за доступную плату); возможность стабильного пользования жилым помещением и проч. С этим правом непосредственно связано конституционное право на неприкосновенность жилища.

4. Недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища. Согласно ст. 25 Конституции РФ "никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения". Никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40 Конституции РФ). Это значит, что лишить жилища можно только на основании закона и в порядке, предусмотренном законом (т.е. только по суду).

Так, выселить гражданина из жилого помещения можно в связи с признанием жилья непригодным, со сносом дома (по основаниям, предусмотренным законом, см. комментарий к ст. 85). В этих случаях выселяемые обеспечиваются другим благоустроенным жильем в порядке, установленном ст. 89 ЖК РФ. Предусматривается выселение лиц, которые нарушили жилищное законодательство: с предоставлением другого жилья (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ); без предоставления другого жилья (п. 2 4 ч. 4 ст. 83 и ст. 91 ЖК РФ).

В любом случае выселить (лишить жилища) человека, который пользуется жильем, вопреки желанию пользователя можно только в судебном порядке.

За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК РФ).

О неприкосновенности жилища см. комментарий к ст. 3 ЖК РФ.

5. Безопасность жилища. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания его непригодным для проживания граждане могут быть выселены с предоставлением другого благоустроенного жилья (ст. 85, 87 ЖК РФ).

Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ). Органы государственной власти и органы местного самоуправления контролируют, чтобы жилые помещения соответствовали установленным санитарным и техническим требованиям (п. 6 ст. 2 ЖК РФ).

6. Беспрепятственное осуществление жилищных прав и равенство участников жилищных отношений. Согласно ч. 2 комментируемой статьи граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Данный принцип соответствует ст. 8, 19, 35 и 40 Конституции РФ.

Принцип равенства заимствован из гражданского законодательства, он ставит участников имущественных отношений в юридически равное положение перед законом и судом.

Равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жильем означает, что они поставлены в юридически равное положение, т.е. равны в правах и (или) обязанностях. Так, в качестве пользователей жилым помещением по договору социального найма члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 69 ЖК РФ), тогда как иные пользователи например, поднаниматели, временные жильцы значительно ограничены в правах по пользованию жильем (они не обладают самостоятельным правом пользования, срок их проживания ограничен ст. 76, 77, 80 ЖК РФ).

7. Судебная защита и восстановление нарушенных жилищных прав. Согласно ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием.

Статьей 35 Конституции РФ установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Каждый может защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 45 и 46 Конституции РФ).

Право на судебную защиту не ограничивается даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ). Возможность неограниченной судебной защиты подтверждена в Декларации ООН "О праве и обязанности отдельных лиц, групп и органов общества поощрять и защищать общепризнанные права человека и основные свободы" от 09.12.98.

В судебной практике наиболее распространены дела, касающиеся права пользования жилым помещением (признания права пользования, утраты права на жилище и проч.).

Жилищный кодекс РФ содержит ряд положений, предусматривающих судебную защиту жилищных прав. Так, пользователь жильем по договору социального найма вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (ст. 72); отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилого помещения может быть обжалован в суд (ст. 74); в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей возможно расторжение договора социального найма (ст. 83) и выселение виновных без предоставления другого жилья (ст. 91).

О восстановлении нарушенных прав говорится, в частности, в ст. 75 ЖК РФ, согласно которой обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной, а также если при обмене нарушены требования ЖК РФ. В этом случае стороны договора об обмене переселяются в те жилые помещения, которые они занимали до обмена.

В плане восстановления нарушенных прав представляют интерес также ст. 56 ЖК РФ, предусматривающая возможность обжаловать в судебном порядке решения о снятии с учета нуждающихся в жилых помещениях, ст. 66, 79 ЖК РФ и проч.

8. Обеспечение сохранности жилищного фонда. Статьи 65 68 ЖК РФ обязывают наймодателя и нанимателя жилого помещения обеспечивать сохранность жилищного фонда.

Обязанность собственника поддерживать свое жилье в надлежащем состоянии определена ст. 30 ЖК РФ (ч. 4). Гражданский кодекс РФ (гл. 18) не содержит прямого указания на обязанность собственника жилого помещения по надлежащему содержанию этого помещения, однако предусмотренная ст. 293 ГК РФ ответственность за бесхозяйственное обращение с жильем подтверждает наличие такой обязанности.

Обязанности нанимателя и наймодателя жилья по содержанию и сохранности жилищного фонда определены Правилами пользования жилыми помещениями. Права и обязанности сторон по договору социального найма определены также Типовым договором социального найма.

9. Использование жилых помещений по назначению. Статьей 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению, в пределах, установленных Кодексом. Нарушение этой обязанности, а также разрушение или повреждение жилья влекут расторжение договора социального найма жилого помещения, что предусматривается ст. 83 ЖК РФ (аналогичные нарушения влекут расторжение договора "коммерческого" найма ст. 687 ГК РФ).

Следует отметить, что требование использовать жилье по назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения (ст. 288 ГК РФ). В случае невыполнения этой обязанности оно может быть даже продано с торгов (ст. 293 ГК РФ).

10. Частью 2 комментируемой статьи закреплена возможность граждан по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять свои жилищные права. Жилищные права охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Круг жилищных прав, установленных Кодексом, значителен. Так, право на жилище означает (в числе прочих) возможность улучшения жилищных условий по предусмотренным законом основаниям. Вопросам предоставления жилья по договору социального найма посвящена гл. 7 ЖК РФ. Граждане имеют значительное число прав, вытекающих из договора жилищного найма, в частности вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (ст. 70 ЖК РФ, ст. 679 ГК РФ); сдавать жилье в поднаем (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ); разрешать проживание в нем временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ, ст. 680 ГК РФ).

Наниматели жилых помещений по договору социального найма имеют также право на обмен (ст. 72 ЖК РФ), приватизацию жилья (Закон о приватизации жилых помещений) и проч.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать "по своему усмотрению" один из способов управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 161).

11. Осуществляя свои жилищные права и исполняя обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ.

Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан или соседей.

Обычно нарушение прав и интересов других граждан связано с нарушением обязанностей по пользованию жилым помещением, т.е. исполнение гражданами таких обязанностей есть гарантия соблюдения прав и интересов других граждан.

Статья 83 ЖК РФ предусматривает, что договор социального найма расторгается, а наниматели выселяются без предоставления другого жилья, если они систематически нарушают права и законные интересы соседей.

Такое нарушение обычно выражается в антиобщественных (аморальных) действиях в квартире или доме. Нарушение прав и интересов других граждан может иметь место также в случаях: использования жилого помещения не по назначению (например, переоборудование жилого помещения под офисное); переустройства и реконструкции жилого помещения; вселения поднанимателей и временных жильцов и проч. В целях защиты прав и законных интересов членов семьи и соседей в указанных случаях ЖК РФ предусматривает основания и порядок: производства переустройства и реконструкции жилых помещений (ст. 26), сдачи в поднаем (ст. 76), вселения временных жильцов (ст. 80).

Статья 293 ГК РФ устанавливает определенные последствия для собственника жилья в случае систематического нарушения прав и интересов соседей. Причем помимо антиобщественных действий нарушение прав и законных интересов соседей может выразиться в несвоевременной оплате жилья (расходов по содержанию многоквартирного дома).

В многоквартирном доме собственнику жилого помещения принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, и т.д. (ст. 289 и 290 ГК РФ).

Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник "несет бремя содержания" принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, невнесение собственником платы на содержание общего имущества дома является нарушением данной нормы ГК РФ и, следовательно, нарушает права и законные интересы соседей, добросовестно участвующих в расходах по содержанию этого имущества.

12. Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Только по этим основаниям ЖК РФ допускает ограничение жилищных прав граждан.

Так, существуют особенности пользования жилыми помещениями, которые расположены в закрытых военных городках, являются помещениями специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ).

13. Частями 4 и 5 комментируемой статьи предусмотрено, что граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона.

Формулировку "право свободного выбора жилых помещений" в данном случае следует понимать как свободный выбор возможности удовлетворения потребности в жилье.

Что касается положений законодательства о выборе места пребывания и жительства, то эти вопросы регламентируются Законом РФ от 25.06.93 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <1>.

-------------------------------<1> РГ. N 152. 1993. 10 авг.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Комментарий к статье 2

1. Комментируемая статья раскрывает содержание одного из основополагающих принципов жилищного законодательства обеспечение условий для реализации гражданами своего права на жилище.

Потребности граждан в жилье удовлетворяются путем заключения договоров социального найма или договоров найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также путем приобретения квартир и домов на рынке жилья.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны создавать необходимые условия для удовлетворения этих потребностей граждан. Для этого они в первую очередь содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, предоставляют субсидии, выделяют жилье (по договорам социального найма и др.), стимулируют жилищное строительство.

2. Для создания и развития рынка жилья был принят ряд законодательных актов (об ипотеке, приватизации и проч.), сняты ограничения и запреты на приобретение жилья в собственность, на распоряжение таким жильем. Кроме того, государство и муниципальные образования участвуют на рынке жилья своей собственностью, используют жилые помещения в коммерческих целях, разрабатывают и реализуют другие меры, содействующие свободному обороту жилья.

3. Обязанность государственных и муниципальных органов использовать бюджетные средства (иные не запрещенные законом источники), в том числе для предоставления субсидий, закреплена в п. 2 ст. 2, а обязанность стимулировать жилищное строительство в п. 4. Однако именно субсидии (например, по программам улучшения жилищных условий молодым семьям) стимулируют жилищное строительство. Сюда же следует отнести предоставляемую гражданам возможность получить земельный участок под строительство жилья.

Кроме того, Указом Президента РФ от 10.06.94 N 1180 было утверждено Положение о жилищных кредитах <1>. Способом обеспечения такого кредита является залог недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

-------------------------------<1> СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 692.

Контроль за соблюдением установленных законодательством требований жилищного строительства предусматривается, в частности, нормами Градостроительного кодекса РФ.

4. Обеспечение граждан жильем по договору социального найма регулируют нормы разд. III, а по договору найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов нормы разд. IV ЖК РФ.

По договору социального найма жильем обеспечиваются малоимущие граждане и иные категории граждан, определяемые федеральным законом или законом субъекта РФ (ст. 49 ЖК РФ).

Раздел IV ЖК РФ (ст. 99 108) посвящен обеспечению граждан жильем по договорам найма специализированного жилого помещения. Отдельным категориям граждан, нуждающимся в специальной социальной защите, жилье предоставляется по договорам безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК РФ).

5. Государственные и муниципальные органы не только содействуют удовлетворению жилищных потребностей граждан, но и обеспечивают защиту их прав и законных интересов в данной сфере; контроль за исполнением жилищного законодательства.

Что касается защиты прав граждан, то в первую очередь следует указать: ст. 32 ЖК РФ, предусматривающую обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; ст. 134 ЖК РФ обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в случае сноса дома; ст. 85 88 ЖК РФ порядок предоставления жилья в случаях сноса дома, признания жилого помещения непригодным для проживания, перевода в нежилое; в связи с капитальным ремонтом дома.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям должны осуществлять специальные органы. Так, органы государственной жилищной инспекции были образованы в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" <1>.

-------------------------------<1> СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566.

Жилищный кодекс РФ предусматривает ответственность за нарушение жилищного законодательства гражданами и юридическими лицами. При этом под нарушением жилищного законодательства понимается в первую очередь неисполнение обязанностей, предусмотренных ЖК РФ или иными нормативными правовыми актами.

6. Действующее законодательство возлагает на граждан пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.

Важнейшая обязанность собственника жилищного фонда обеспечить его сохранность, увеличить срок его службы, грамотно организовать его содержание и ремонт. Обратимся к ст. 65 ЖК РФ, которая обязывает наймодателя (собственника жилищного фонда) по договору социального найма:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

производить капитальный ремонт жилого помещения;

обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг.

Наймодатель, не выполняющий своих обязанностей, несет установленную законом ответственность. Например, если он несвоевременно произвел капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (и проч. см. ст. 66 ЖК РФ), наниматель вправе по своему выбору потребовать:

а) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

б) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества;

в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем (ст. 66 ЖК РФ).

В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

производить текущий ремонт жилого помещения;

своевременно вносить плату за пользование жилым помещением и за жилищно-коммунальные услуги;

информировать наймодателя об изменении условий, дающих нанимателю право пользоваться жильем.

Неисполнение этих обязанностей влечет предусмотренную законом ответственность. Например, за разрушение или порчу жилого помещения ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма и выселение виновных без предоставления другого жилого помещения (ст. 83 и 91 ЖК РФ). Статья 687 ГК РФ содержит аналогичную норму в отношении найма жилого помещения ("коммерческого найма").

Статьей 7.21 КоАП РФ ("Нарушение правил пользования жилыми помещениями") установлено, что порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольная перепланировка жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа. Согласно ст. 7.22 КоАП РФ ("Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений") нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов, жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом, жилым помещением, влечет за собой наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц. Статьей 7.23 КоАП РФ ("Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами") предусматривается ответственность должностных и юридических лиц за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами.

Уголовная ответственность за нарушение законодательства может наступить в случаях, когда действие (бездействие) носит характер преступления. В частности, ст. 168 УК РФ предусматривается ответственность за уничтожение или повреждение имущества; ст. 139 УК РФ за нарушение неприкосновенности жилища.

7. Обязанность бережно относиться к жилью, использовать его по назначению, оплачивать жилое помещение возложена и на собственников. Согласно требованиям ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения обязан использовать его для проживания, т.е. в соответствии с назначением. Обязанность собственника жилого помещения оплачивать жилье и коммунальные услуги предусматривается ст. 153 ЖК РФ.

Статья 293 ГК РФ предусматривает ответственность в случае бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение. Эта ответственность заключается в возможности принятия судом решения о продаже жилья с публичных торгов.

8. О других обязанностях органов государственной власти и органов местного самоуправления см., например, комментарии к ст. 12 14, 50, 51, 57.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

Комментарий к статье 3

1. Комментируемая статья развивает принцип неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения один из основных конституционных принципов.

"Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан...", гласит ч. 2 ст. 3. Она же устанавливает изъятие из этого правила: "...иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения" (см. п. 2 комментария к рассматриваемой статье).

Эта норма основана на ст. 25 Конституции РФ о возможности ограничения неприкосновенности жилища в случаях, прямо установленных законом. Так, Федеральным конституционным законом от 30.05.2001 N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении" предусмотрено ограничение неприкосновенности жилища в условиях чрезвычайного положения.

Требование о недопустимости посягательств на неприкосновенность жилища человека содержится и в нормах международного права в ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах (16.12.66), в ст. 12 Всеобщей декларации прав человека (10.12.48).

2. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает цели, ради которых принцип неприкосновенности жилища может быть нарушен.

Причем цели эти перечислены исчерпывающим образом:

1) спасение жизни граждан и их имущества;

2) обеспечение их личной или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера;

3) задержание лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечение совершаемых преступлений или установление обстоятельств преступления либо несчастного случая.

3. Случаи и порядок проникновения в жилище ради перечисленных целей устанавливаются в соответствующих федеральных законах. Это, например, Закон РФ от 18.04.91 N 1026-1 "О милиции" <1>, Федеральные законы от 03.04.95 N 40-ФЗ "О Федеральной службе безопасности" <2> и от 12.08.95 N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности" <3>.

-------------------------------<1> Ведомости РСФСР. 1991. N 16. Ст. 503.

<2> СЗ РФ. 1995. N 15. Ст. 1269.

<3> СЗ РФ. 1995. N 33. Ст. 3349.

Верховный Суд РФ разъяснил: "Исходя из того, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения... суды должны рассматривать материалы, подтверждающие необходимость проникновения в жилище, если таковые представляются в суд" <1>.

-------------------------------<1> Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ от 24.12.93 N 13 "О некоторых вопросах, связанных с применением статей 23 и 25 Конституции Российской Федерации" // БВС РФ. 1994. N 3.

4. Под произвольным лишением граждан жилья исходя из смысла ч. 4 комментируемой статьи понимается выселение (ограничение в праве пользования) по иным основаниям, нежели предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами, либо не в установленном этими законами порядке. Иначе говоря, выселение из жилого помещения или ограничение в праве пользования жильем допускается только в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Так, случаи выселения предусмотрены нормами разд. III ЖК РФ. Выселение производится в связи со сносом дома по предусмотренным основаниям, в связи с капитальным ремонтом дома, когда жилое помещение не может быть сохранено, и проч. (ст. 85). Выселяемым в этих случаях предоставляется другое благоустроенное жилое помещение в соответствии со ст. 89 ЖК РФ.

Расторжение договора социального найма и выселение допустимы в случаях виновного поведения нанимателя и членов его семьи (см. комментарий к ст. 83).

5. Нельзя ограничить (лишить) право пользования жильем за такие действия, которые не связаны со злоупотреблением жилищными правами или с невыполнением жилищных обязательств. Так, нельзя ограничить конституционное право человека на жилище в связи с его временным отсутствием <1>.

-------------------------------<1> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.95 N 8-П // СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

6. Правила комментируемой статьи о неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения не касаются граждан, которые занимают жилье, не имея на то законных оснований (например, при самовольном занятии жилья).

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Комментарий к статье 4

1. Комментируемая статья определяет виды жилищных отношений и их участников.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

2. В число жилищных входят отношения по поводу:

учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

предоставления жилых помещений;

пользования жилыми помещениями;

использования жилищного фонда;

оплаты жилья;

управления жилищным фондом, содержания жилищного фонда и проч.

От жилищных неотделимы отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг. Так, обязанность наймодателя обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ), а обязанность нанимателя своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.

3. Государственный учет жилищного фонда регламентируется ст. 19 ЖК РФ (ч. 4 и 5). Порядок учета жилищного фонда был определен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 <1>.

-------------------------------<1> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

Основная задача государственного учета жилищного фонда получение информации о местоположении, количественном и качественном составе жилищного фонда, его техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Учету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от формы собственности.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и технической паспортизации (см. ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).

4. Возникновение, реализация, изменение и прекращение права пользования жильем по договору социального найма регулируются положениями разд. III ЖК РФ.

Кодекс определил категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49). В ЖК РФ установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма договора (ст. 63), права и обязанности сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за нарушения жилищного законодательства и условий договора социального найма (ст. 66, 68).

Раздел IV ЖК РФ содержит нормы, определяющие основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 99, 104 109), порядок заключения договора найма этих помещений (ст. 100).

5. Договор социального найма должен быть изменен в следующих случаях: вселение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ); предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); объединение граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также замена нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) и др. Следует отметить, что Кодексом не предусматривается возможность заключения отдельного договора с членом семьи нанимателя, как это предусматривалось ст. 86 ЖК РСФСР.

Договор "коммерческого" найма изменяется в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ), переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК РФ).

6. Статьи 83 91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и 103 ЖК РФ вопросам расторжения договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселения из этих помещений. Расторжение договора "коммерческого" найма и выселение из жилья, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК РФ.

7. Жилищные отношения, связанные с пользованием, могут основываться не только на договоре найма, но и на договорах безвозмездного пользования, пожизненного содержания, а также на завещательном отказе (см. гл. 33, 36 и 62 ГК РФ, а также ст. 34 и 33 ЖК РФ).

8. Отношения собственности на жилое помещение тесно связаны с жилищными. Право собственности служит основанием для возникновения и осуществления жилищных отношений.

Отношения собственности на жилое помещение регулируются гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, принадлежащего гражданину собственнику этого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 общее имущество многоквартирного дома; ст. 292 права членов семьи собственника жилого помещения; ст. 293 условия и порядок принудительного изъятия жилого помещения.

О пользовании жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, говорится также в ст. 30 и 31 ЖК РФ. Что касается пользования общим имуществом многоквартирного дома, то данному вопросу посвящена гл. 6 ЖК РФ (право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ст. 36; определение долей в праве общей собственности ст. 37; изменение границ помещений в многоквартирном доме ст. 40 и т.д.).

9. Об управлении многоквартирными домами, создании и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и ТСЖ, оплате жилья и коммунальных услуг сказано в разд. V VIII ЖК РФ.

О переводе жилых помещений в нежилые и наоборот, переустройстве жилья см. гл. 3 и 4 ЖК РФ. Об отнесении помещений к числу жилых и исключении из жилищного фонда ч. 2 и 4 ст. 15, гл. 3 ЖК РФ.

10. Комментируемая статья называет в числе жилищных отношений контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соответствием жилища установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Такой контроль осуществляется государственными жилищными инспекциями субъектов РФ.

11. Участниками жилищных отношений являются также граждане, которым жилые помещения предоставлены юридическими лицами арендаторами этих помещений.

Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилье только для проживания граждан, например своих сотрудников.

12. Право пользования жильем возникает также: у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ).

Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В доме жилищного и жилищно-строительного кооперативов (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования жилым помещением основано на членстве в кооперативе (см. ст. 218 ГК РФ).

Поднаниматели и временные жильцы самостоятельного права пользования жильем не приобретают (см. комментарии к ст. 76 и 80).

О пользовании служебными жилыми помещениями и общежитиями говорится в ст. 104 и 105 ЖК РФ. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно предоставляется на определенное время (работы, учебы, службы). Проживающие в служебных помещениях и общежитиях существенно ограничены в праве пользования жильем.

13. Жилищные отношения регулируются жилищным законодательством с привлечением норм гражданского законодательства. Так, договор социального найма жилого помещения регулируется жилищным законодательством, но к нему применяются и правила ряда статей ГК РФ (ст. 672). Регламентация договора "коммерческого" найма осуществляется гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ).

Жилищный кодекс РФ предусматривает в определенных случаях применение гражданского законодательства (см. комментарий к ст. 7). Так, вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 33 и 34 ЖК РФ), в полном объеме регламентируются гражданским законодательством (гл. 33 и 62 ГК РФ). Государственная регистрация прав на жилище (ст. 18 ЖК РФ) основана на положениях ст. 131 ГК РФ. Ликвидация жилищных кооперативов осуществляется по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ). Договоры, предусмотренные ЖК РФ, признаются недействительными по нормам ГК РФ (ст. 166 181).

14. Статья 62 Конституции РФ предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ч. 3 комментируемой статьи воспроизводит это правило).

Так, не все нормы ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных юридических и физических лиц и лиц без гражданства. Часть 5 ст. 49 предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ).

Кроме того, согласно ст. 1194 ГК РФ Правительство РФ может устанавливать ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, где ограничены имущественные и личные неимущественные права российских граждан и юридических лиц.

Статья 5. Жилищное законодательство

Комментарий к статье 5

1. Конституция РФ является правовой основой развития жилищного законодательства. Она имеет высшую юридическую силу, поэтому законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны полностью соответствовать Конституции РФ.

Систему жилищного законодательства образуют федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Таким образом, федеральные законы, акты Президента РФ, Правительства РФ, министерств и других федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ являются источниками жилищного законодательства (ч. 2 ст. 5 ЖК РФ).

Согласно ст. 90 Конституции РФ указы и распоряжения Президента РФ не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам (ч. 3 ст. 5 ЖК РФ).

Постановления и распоряжения Правительства РФ в случае их противоречия Конституции РФ, федеральным законам и указам Президента РФ могут быть отменены Президентом РФ (ст. 115 Конституции РФ).

2. Согласно Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Субъекты РФ вправе издавать только те акты, которые не противоречат федеральным законам.

Субъекты РФ вправе до принятия соответствующего федерального закона осуществлять собственное правовое регулирование. Однако если такой закон принимается, они обязаны привести свои нормативные акты в соответствие с федеральным законом.

Жилищные вопросы регламентируются субъектами РФ в той мере, в какой они не урегулированы Российской Федерацией либо отнесены к ведению субъектов РФ. Так, ЖК РФ определяет основания, по которым граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях, а также порядок принятия их на учет в качестве нуждающихся (п. 3 ст. 12, ст. 51, 52). Что касается порядка ведения такого учета, то его устанавливают законы субъектов РФ (ч. 7 ст. 52 ЖК РФ). Кодексом к ведению субъектов РФ отнесены, в частности, вопросы установления порядка определения общей площади предоставляемого жилья (ст. 57) (см. также комментарии к ст. 12 14 ЖК РФ).

3. Жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Наибольшую юридическую силу имеет Жилищный кодекс РФ: если какие-либо нормы жилищного законодательства ему не соответствуют, то применяются нормы Кодекса (ч. 8 комментируемой статьи).

В связи с этим обратим внимание на следующее.

Жилищный кодекс содержит нормы разных отраслей законодательства, и прежде всего гражданского (наличие договорных отношений, вопросы права собственности на общее имущество многоквартирного дома, распоряжения собственностью, организации и деятельности жилищных кооперативов, ТСЖ и проч.).

Согласно ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, следовательно, и в ЖК РФ, должны соответствовать ГК РФ. Таким образом, в случае несоответствия между такими нормами Жилищного и Гражданского кодексов предпочтение должно быть отдано ГК РФ. Такое несоответствие прослеживается, в частности, в вопросах конкурсного отбора управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ). Решение о проведении этого конкурса принимает орган местного самоуправления независимо от того, имеет ли он собственность в многоквартирном доме. Вместе с тем по правилам проведения открытого конкурса его организатором может быть собственник имущества или обладатель имущественных прав либо специализированная организация по договору с собственником или обладателем имущественного права (ст. 447 ГК РФ).

И далее ч. 5 ст. 161 ЖК РФ обязывает собственников жилых помещений в многоквартирном доме заключить договор управления, тогда как ими не была выражена воля на проведение конкурса по отбору управляющей организации.

4. Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты органы государственной власти принимают в пределах своих полномочий.

Постановления Правительства РФ могут издаваться на основании и во исполнение Жилищного кодекса РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ. ЖК РФ содержит большой перечень вопросов, решаемых Правительством РФ. В частности, утверждение типового договора социального найма жилых помещений (ст. 63), установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно (ст. 51), установление порядка отнесения помещения к специализированному (ст. 92), утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100), утверждение порядка пересчета платежей за коммунальные услуги (ст. 155), определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156) и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальные услуги (ст. 159).

5. Акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся в определенной "подчиненности": каждый последующий акт, определяемый в комментируемой статье (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти и т.д.), должен соответствовать предыдущим. Так, указы Президента РФ не могут противоречить Кодексу, другим федеральным законам; постановления Правительства РФ принимаются во исполнение Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ.

6. Акты, которые принимают муниципальные органы, должны соответствовать ЖК РФ, другим федеральным законам, иным нормативным правовым актам РФ, законам и иным нормативным правовым актам субъектов РФ. Согласно ЖК РФ эти органы устанавливают норму предоставления жилья, учетную норму (ст. 50), определяют размер платы за наем жилого помещения, его содержание и ремонт (ст. 156).

7. Акты высших органов судебной власти, подлежащие обязательному применению, также следует упомянуть в комментарии к ст. 5. Это, в частности, Постановления Конституционного Суда РФ: от 05.02.93 N 2-П, которым отмечено, что договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом; от 23.06.95 N 8-П, которое установило, что временное отсутствие гражданина само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением; от 03.11.98 N 25-П, которым снято ограничение в приватизации комнат в коммунальной квартире <1>.

-------------------------------<1> Судебная практика по жилищным спорам. Сб. постановлений, решений и определений федеральных судов. М., 2001. С. 58, 72, 97.

Позиции названных Постановлений реализованы в ЖК РФ. Так, ст. 71 устанавливает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору. Согласно ст. 84 выселить человека из жилого помещения можно только по решению суда.

Заслуживает внимания и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.95 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия".

Этим Постановлением предусмотрено: при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии регистрации (ранее прописки), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими помещение и на каких условиях (п. 13).

8. В соответствии со ст. 15 Конституции РФ законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 31.10.95 N 8 разъяснил, что суд не вправе основывать свое решение на неопубликованных нормативных актах, если они затрагивают права, свободы, обязанности человека и гражданина (п. 6).

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

Комментарий к статье 6

1. По общему правилу законы вступают в силу по истечении 10 дней после их официального опубликования, если иной срок не указан в них самих или законах о введении их в действие (ст. 6 Федерального закона от 14.06.94 N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального собрания" <1>); акты Президента РФ, имеющие нормативный характер, и акты Правительства РФ по истечении 7 дней после их официального опубликования (Указ Президента РФ от 23.05.96 N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" <2>). В соответствии с Федеральным законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ Кодекс вступил в силу с 1 марта 2005 г.

-------------------------------<1> СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801.

<2> СЗ РФ. 1996. N 22. Ст. 2663.

2. Акты жилищного законодательства охватывают те жилищные отношения, которые возникли после введения ЖК РФ в действие. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные самим актом (законом о введении его в действие). Так, ст. 6 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ устанавливает, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право состоять на этом учете до получения ими жилья по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

Согласно ст. 9 названного Закона действие разд. VIII "Управление многоквартирными домами" ЖК РФ распространяется также на ранее заключенные договоры управления такими домами.

В то же время акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до этого момента, и если установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из таких договоров. Пример упомянутая выше ст. 9 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

В этой связи обращает на себя внимание ст. 17 ЖК РФ. Она допускает использование жилья для индивидуальной предпринимательской деятельности (ранее действовавший ЖК РСФСР такого положения не содержал). При этом ни Жилищный кодекс РФ, ни Закон о введении его в действие ничего не говорят о применимости данной нормы к отношениям, возникшим по договору жилищного найма до вступления Кодекса в силу. Вместе с тем оснований запретить такое использование жилья, если договор жилищного найма заключен до введения в действие ЖК РФ, не усматривается.

3. Хотелось бы осветить один сложный вопрос, связанный с Федеральным законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ. Статья 7 Закона предусматривает применение норм ЖК РФ о договоре социального найма к жилым помещениям, которые находились в ведении предприятий, учреждений, использовались в качестве общежитий и в настоящее время переданы органам местного самоуправления. Это означает, в частности, что граждане, проживающие в таких жилых помещениях, теперь могут их приватизировать.

Представляется, что данное положение касается только семейных общежитий. Если же человек занимает койко-место в комнате, где проживают еще 2 3 человека, то приватизация в принципе невозможна.

4. Законодатель может обозначить новое "качество" применения ранее действовавшего акта. Так, до принятия Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, по ст. 20 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ право передать приватизированное жилое помещение в государственную или муниципальную собственность было предоставлено лишь гражданину малоимущему, тогда как Закон о приватизации жилых помещений такого ограничения не содержит (ст. 9.1).

Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ данное противоречие устранено, т.е. право на такую передачу приватизированного жилья имеет каждый гражданин (не только малоимущий) в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 20 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

5. Действующие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в части, не противоречащей ЖК РФ и Федеральному закону о введении в действие Жилищного кодекса РФ (ст. 4 Закона), впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ актов жилищного законодательства, действующих на территории Российской Федерации.

6. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 24.10.96 N 17-П <1> общим для всех отраслей права является принцип, согласно которому закон, ухудшающий положение граждан, обратной силы не имеет.

-------------------------------<1> СЗ РФ. 1996. N 45. Ст. 5202.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

Комментарий к статье 7

1. Пробелы законодательства, в том числе жилищного, восполняются:

путем применения закона, регулирующего сходные отношения (аналогия закона);

исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

2. Аналогия закона применяется при наличии предусмотренных комментируемой статьей условий: жилищные отношения не урегулированы ни законом, ни соглашением сторон; отсутствуют нормы, прямо регулирующие эти отношения; есть сходная норма законодательства; эта норма не противоречит существу регулируемых отношений.

Применяя аналогию закона, следует найти самую близкую по основным признакам норму из всех имеющихся в законодательстве.

Так, в случаях пользования жилым помещением, предоставленным гражданину арендатором юридическим лицом, видимо, следует говорить о применении норм гл. 35 ГК РФ ("Наем жилого помещения") по аналогии, поскольку законодательством данный вопрос не урегулирован.

3. Если сходные нормы жилищного законодательства отсутствуют, права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

Комментарий к статье 8

1. Жилищные отношения, связанные с ремонтом, переустройством жилья, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, регулирует соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ.

Строительство и реконструкцию объектов (зданий, строений и проч.) регламентируют нормы Градостроительного кодекса РФ. Положения этого Кодекса должны учитываться при переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений, а также при капитальном ремонте дома.

Вопросы установления тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение, решаются в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" <1>. Постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 N 109 <2> утверждены Правила государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации.

-------------------------------<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 36.

<2> СЗ РФ. 2004. N 9. Ст. 791.

2. Вопросы предоставления гражданам коммунальных услуг тесно связаны с жилищными, поскольку обеспечить нанимателя коммунальными услугами обязан наймодатель по договору жилищного найма (ст. 65 ЖК РФ, ст. 676 ГК РФ). Одновременно оплата коммунальных услуг обязанность нанимателя (ст. 67 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ). Вопросы оплаты жилья, а также коммунальных услуг довольно полно и подробно освещены в ЖК РФ (разд. VII).

3. Статья 8 обозначила не все случаи применения к жилищным отношениям иного законодательства.

На жилищные отношения в значительной степени распространяются нормы иных отраслей законодательства (гражданского, земельного и проч.), причем необходимость их применения в ряде случаев прямо предусмотрена ЖК РФ. В частности: государственная регистрация прав на жилые помещения (ст. 18); предоставление собственником жилого помещения этого помещения иному лицу во владение и пользование (ст. 30); распоряжение собственником принадлежащим ему помещением в многоквартирном доме (ст. 36); продажа комнаты в коммунальной квартире (ст. 42); ликвидация ЖК и ЖСК (ст. 123); ликвидация товарищества собственников жилья (ст. 141); государственная регистрация ТСЖ (ст. 136); изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом (ст. 162).

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

Комментарий к статье 9

1. В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ (ст. 17).

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью российской правовой системы (ст. 15 Конституции РФ).

Согласно ст. 5 Федерального закона от 15.07.95 N 101-ФЗ "О международных договорах Российской Федерации" <1> положения международных договоров РФ, не требующие издания внутригосударственных актов, действуют в Российской Федерации непосредственно. В иных случаях наряду с международным договором РФ следует применять и соответствующий внутригосударственный правовой акт.

-------------------------------<1> СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757.

Сведения о ратификации международных договоров Российской Федерацией содержатся в официальных изданиях законодательства РФ, а сами они публикуются в Бюллетене международных договоров.

Международные договоры, ранее заключенные СССР, обязательны для Российской Федерации, если не было объявлено о прекращении действия таких договоров.

2. В числе общепризнанных принципов следует отметить принцип недискриминации. Согласно ст. 19 Конституции РФ государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, других обстоятельств.

Всеобщая декларация прав человека (ст. 25), принятая Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.48, Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.66 (ст. 11) признают право каждого на достойный жизненный уровень, включая право на жилище.

Общепризнанные принципы и нормы международного права содержатся в Уставе ООН, декларациях и резолюциях Генеральной Ассамблеи ООН, решениях Международного суда.

3. Нормы международных договоров обычно применяются к отношениям с участием иностранных граждан и юридических лиц, но в ряде случаев и к отношениям с участием российских граждан, юридических лиц и т.п. В частности, требование о недопустимости посягательства на неприкосновенность жилища человека содержится в ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16.12.66. Положение это отражено в ст. 3 ЖК РФ.

Каждый человек вправе обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны внутригосударственные средства правовой защиты (ст. 46 Конституции РФ).

Статья 12 (ч. III) Международного пакта о гражданских и политических правах от 16.12.66 устанавливает: каждому, кто законно находится на территории какого-либо государства, принадлежит, в пределах этой территории, право на свободное передвижение и свобода выбора местожительства. Данное положение воспроизведено ст. 27 Конституции РФ и нашло отражение в ст. 1 ЖК РФ.

4. Предписания международного договора имеют приоритет перед нормами жилищного законодательства (и конечно, не только жилищного см. ст. 7 ГК РФ).

В частности, согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Комментарий к статье 10

1. В качестве первого основания возникновения жилищных прав и обязанностей комментируемая статья называет договоры и иные сделки, в том числе не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему.

Жилищные права и обязанности возникают, в частности, из:

договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, см. также п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, см. также п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

договора найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, см. также п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

договора поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ);

договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, см. также ст. 99 ЖК РФ);

договора пожизненн