2.6. понятия ограничения и обременения в отношении недвижимости

 2.6. понятия ограничения и обременения в отношении недвижимости

 Ограничение и обременение названы в законе в качестве объектов регистрации. Эти понятия нуждаются в отдельном рассмотрении по ряду причин. Во-первых, в законе отсутствуют определения указанных понятий. Во-вторых, в теории отсутствует единство взглядов на то, что понимается под ограничениями и обременениями вещных прав. В-третьих, будучи объектами регистрации, ограничения и обременения должны быть рассмотрены именно в этом качестве, поскольку указанные понятия применительно к регистрации прав на недвижимость (как объекты регистрации) могут иметь специфическое содержание.

 В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях указанного закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, свидетельствует и определение, содержащееся в первой статье этого закона. Согласно этому определению "ограничения (обременения) наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)".

 Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое-либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, по мнению автора, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона о регистрации приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека) либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).

 Видимо, в целях исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о регистрации был включен абзац второй: "Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом" *(261). Но получилось не очень удачно. Несмотря на то что в данной статье и упоминается, что обременения могут иметь договорное происхождение, но более общее определение, данное в ст. 1, такого упоминания не содержит.

 Во-вторых, как представляется, понятия ограничения и обременения не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба эти понятия.

 Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих понятий можно в теории устанавливать различное их соотношение. Однако с учетом анализа употребления этих терминов в ГК РФ и установившейся практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.

 Начнем с рассмотрения понятия ограничения. В русском языке под ограничением понимается грань, предел, рубеж; удержание в известных рамках, границах; правило, ограничивающее какие-либо действия; стеснение определенными условиями; лимитирование сферы деятельности, сужение возможностей; то, что стесняет, ставит кого-либо, что-либо в какие-либо границы, рамки и т.п. *(262)

 А.В. Малько определяет правовое ограничение как "правовое сдерживание противозаконного деяния, создающее условия для удовлетворения интересов контрсубъекта и общественных интересов в охране и защите; это установленные в праве границы, в пределах которых субъекты должны действовать; это исключение определенных возможностей в деятельности лиц" *(263). Такое общетеоретическое определение отражает содержание понятие ограничения в праве вообще. Нам же необходимо рассмотреть понятие ограничения в отношении к вещным правам и их государственной регистрации.

 Рассматривая вопрос о понятии ограничения применительно к вещным правам, нужно исходить из ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой "собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом".

 В данной норме сформулированы общие исходные условия осуществления права собственности. Согласно этой формулировке действия собственника в отношении принадлежащего имущества всегда ограничиваются законом, иными правовыми актами, а также правами и охраняемыми законом интересами других лиц. При этом очевидно, что закон имеет в виду нормы общего характера, не определяющие режим конкретного объекта недвижимости, а также рассматривает в общем плане права и интересы граждан, которые должен соблюдать каждый собственник, а не собственник конкретного имущества по отношению к конкретным лицам. Эти рамки осуществления права собственности нельзя считать ограничениями в том смысле, в котором данное понятие используется в законодательстве, поскольку они составляют элемент режима собственности любого имущества. Ограничениями же являются любые отклонения от общих рамок осуществления права собственности. Так, например, элементом общего режима любого здания является запрещение его реконструкции без соответствующего разрешения. К общему режиму любого здания относится также обязанность собственника не осуществлять в этом здании каких-либо действий, которые наносили бы ущерб правам и законным интересам владельцев соседних объектов. Но если индивидуальным актом установлено запрещение проведения определенного рода реконструкции (например, запрещение надстройки здания), либо собственник здания по соглашению с собственником соседнего здания обязан представить последнему возможность пользования находящейся в здании электрической подстанцией или гаражом, то в этом случае речь идет об ограничении прав собственника конкретного объекта.

 В.П. Камышанский предлагает различать границу (предел) либо ограничение права. Требование закона к собственнику учитывать права третьих лиц, по его мнению, "есть граница (предел), если не предполагает возможности несобственника вторгаться в сферу юридического господства собственника" и "есть ограничение, если сужение возможностей собственника осуществлять правомочия обусловлено внешним воздействием, вторжением третьих лиц в сферу юридического господства собственника посредством предоставления им возможности осуществления отдельных правомочий собственника" *(264). Он же предлагает различать понятия "правовые ограничения" и "ограничения права". По его мнению, "под правовыми ограничениями необходимо понимать совокупность элементов механизма правового регулирования, направленных на установление пределов (границы) дозволенного поведения субъектов". Ограничения же права "позволяют в рамках собственных границ субъективного права очень гибко учитывать и обеспечивать наиболее важные права и законные интересы других лиц и общества в целом. Границы права призваны охранять свободу личности внутри обозначенных пределов. Ограничения права устанавливаются "в целях защиты" (п. 2 ст. 1 ГК РФ), т.е. для устранения нарушенных жизненно важных прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства" *(265). При данном подходе на первое место поставлен критерий внутреннего (самим правом) или внешнего (со стороны третьих лиц) характера установления границ права.

 Несколько иной критерий был предложен Г.Ф. Шершеневичем, который делил "право участия" на общее и частное. "Оно есть общее, писал он, когда участие в выгодах имущества устанавливается в пользу всех без изъятия; оно есть частное, когда участие устанавливается единственно и исключительно в пользу какого-либо постоянного лица" *(266).

 Здесь на первом месте круг субъектов, в пользу которых ограничено право. Нужно иметь в виду, что такое деление и различие между общим режимом имущества и его ограничениями не одно и то же. Ограничения, установленные в публичных интересах, не синоним ограничений, установленных законом. Поэтому, если в публичных интересах устанавливаются особые границы осуществления права на конкретный объект, то мы имеем дело с ограничениями, а не с элементом общего режима имущества.

 Проводить различия между элементами общего режима объекта и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.

 Вполне очевидно, что ст. 131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.

 Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. К примеру, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), такие, как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на теплои электроснабжение и пр. Представляется, что перечисленные обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве ограничения, независимо от желания участников договора.

 С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в адрес определения ограничения (обременения) в Законе о регистрации. В этом определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий собственника по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому, определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.

 Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.

 Теперь перейдем к понятию обременения и его соотношению с понятием ограничения. Пытаясь провести это разграничение, В.В. Безбах пишет: "Ограничения, налагаемые на собственника законом или судебным решением, проявляются, прежде всего, в затрагивании элементов принадлежащего ему права. Применительно к установлению обременений ограничения фиксируются в нормах, не допускающих обременения в определенных случаях" *(267). Предлагает разграничивать эти понятия и В.П. Камышанский, который полагает, что обременение "это привнесенное извне право третьих лиц, препятствующее собственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои правомочия. Обременение может предполагать переход вместе с вещью к новому собственнику и некоторых обязанностей по отношению к определенным лицам, связанных с приобретенной вещью. Ограничения, в свою очередь, есть ответная реакция собственника на обременения, которая вынуждает его воздерживаться от определенных действий в отношении принадлежащего ему имущества, стесняет его" *(268). Такой подход к разграничению рассматриваемых понятий вряд ли можно признать удачным, поскольку он определяет обременения как нечто внешнее по отношению к субъекту права, а ограничение как его "внутреннюю" связанность, обусловленную наличием обременений. Нам более важным представляется иной аспект этого соотношения.

 Прежде всего, анализируя текст обеих частей ГК РФ, можно однозначно определить, что термин "ограничение" в том смысле, который придает ему ст. 131 и Закон о регистрации, всегда используется применительно к гражданским правам, в то время как термин "обременение" относится к имуществу (см. ст. 274, 275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ). При этом данный подход выдерживается весьма жестко нигде в указанном кодексе не говорится об "обременении прав" или "ограничении имущества".

 По мнению автора, такой подход законодателя не случаен. Специфика обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника этого имущества. Так, например, ст. 274 ГК РФ говорит об обременении земельного участка сервитутом, а п. 1 ст. 275 ГК РФ специально указывает, что "сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу". Относя ренту к обременениям, ГК РФ в ст. 586 формулирует аналогичное правило: "рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества". Такое же правило сформулировано и в ст. 617 ГК РФ применительно к аренде, хотя аренда и не названа обременением. В ст. 31 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" *(269) содержится правило, согласно которому "при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.

 Рассматривая соотношение понятий "ограничение прав" и "обременение имущества", следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так, в случае обременения имущества сервитутом права собственника имущества ограничены правами собственника соседнего участка, при аренде правами пользования арендатора и т.д. Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности "выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме" (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.

 В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами на него третьих лиц. В качестве примера можно привести такое ограничение, как арест имущества или запрещение совершения в отношении этого имущества определенных действий (ст. 134 ГПК РСФСР, ст. 76 АПК РФ). Арест производится в отношении конкретного имущества и действует до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу независимо от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как запрещение ответчику совершать определенные действия (например, запрещение распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно связана исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться, если собственником имущества является другое лицо.

 Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.

 С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения:

 Обременение имущества установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав.

 Представляется, что введение такого определения в общую часть гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный термин в законе используется, а определения не имеет.

 При отсутствии же общего определения обременения для любого имущества это определение следовало бы сформулировать применительно к недвижимости. Такое определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе с определением ограничения прав на недвижимость.