6.2. расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

6.2. расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма посвящена ст. 83 ЖК.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в этом жилье, например в случае переезда на постоянное жительство в другую местность.

Необходимо обратить внимание на положения данной статьи в части согласования этих действий с членами семьи. Предусматривается дача согласия лишь членов семьи нанимателя, проживающих с ним. Вместе с тем необходимо получить согласие на это и временно отсутствующих членов семьи нанимателя, имея в виду положения ст. 69 и 71 ЖК (права членов семьи нанимателя, права и обязанности временно отсутствующих).

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Следует иметь в виду, что договор можно расторгнуть только в случае выезда всей семьи (нанимателя с членами его семьи). Если же выезжают не все члены семьи нанимателя, то оставшиеся сохраняют право пользования жилым помещением; в случае выезда нанимателя происходит его замена одним из оставшихся членов семьи (ч. 2 ст. 82).

Основаниями расторжения договора жилищного найма в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством, являются:

невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

разрушение или повреждение жилого помещения;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использование жилого помещения не по назначению.

Эти основания предусмотрены ч. 4 ст. 83 ЖК.

По смыслу п. 1 ч. 4 этой статьи расторжение договора социального найма может иметь место в случае, если неуплата является

«длящейся» в течение 6 месяцев (без перерыва). Следовательно, если она прерывается уплатой, нет оснований к расторжению договора.

Предусмотренный ч. 4 ст. 83 ЖК перечень является закрытым, следовательно, наймодатель не может предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма в иных случаях, помимо обозначенных. Однако данная позиция сомнительна. Частью 4 ст. 67 ЖК предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма, помимо названных ч. 3 этой статьи, несет иные обязанности, предусмотренные другими федеральными законами и договором социального найма жилого помещения, нарушение которых также может повлечь расторжение договора.

Помимо наймодателя иск о расторжении договора социального найма может быть предъявлен органом, осуществляющим согласования переустройства и перепланировки жилищ. Согласно положениям ЖК не допускается переустройство и перепланировка жилого помещения в нарушение установленного порядка; последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки предусмотрены ст. 29 ЖК. Одно из таких последствий — расторжение договора (с возложением на собственника жилья, являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности привести такое жилье в прежнее состояние).

Статья 3 ЖК, развивая содержание одного из основных принципов жилищного законодательства — недопустимость произвольного лишения жилища, предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами. Данное положение основано на ст. 40 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища.

Хотелось бы обратить внимание на следующие позиции, чтобы исключить разночтения и непонимание отдельных норм ЖК. Так, расторжение договора социального найма не всегда связано с выселением; при выезде нанимателя (с членами семьи) из жилого помещения в связи с переездом в другое место жительства договор расторгается без необходимости выселения нанимателя, т.е. он самостоятельно, без понуждения освобождает жилье.

Как уже было сказано, ч. 4 ст. 83 ЖК перечисляет основания расторжения договора социального найма только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей нанимателем и членами его семьи. Помимо этого расторжение договора социального найма жилого помещения имеет место в случаях:

сноса дома, в котором находится жилое помещение; переоборудования жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания;

если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.

Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 29 ЖК, о чем уже упоминалось); приватизации жилого помещения (Закон о приватизации жилых помещений действует, за исключением положений, признанных утратившими силу с 01.03.2005, до 01.03.2010)1 ; обмена жилого помещения (ст. 74 ЖК); замены жилого помещения (ст. 81).

В случае расторжения договора социального найма в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 29 (п. 2 ч. 5 — расторжение договора по иску органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки), законодатель не устанавливает последствий. Согласно ст. 29 ЖК на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким образом, поскольку судом отказано в сохранении жилья в таком виде, представляется возможным классифицировать этот случай как существенное нарушение состояния жилого помещения, т.е. его значительное повреждение, что «создает угрозу жизни или здоровью» граждан и, следовательно, применять ст. 83 (п. 2 ч. 4).

В Жилищном кодексе не предусматриваются положения об утрате права пользования жилым помещением. Вместе с тем утратившими такое право следует считать лиц, лишенных родительских

1 См. Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ и Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ (ст. 8).

прав и выселяемых из помещения, если совместное их проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (ст. 91 ЖК).

Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора, если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из пользователей жилым помещением. Утрата права пользования жилым помещением касается лишь виновного лица, а договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников, тогда как в случае расторжения договора он перестает действовать в отношении нанимателя и членов его семьи одновременно. Следовательно, расторжение договора социального найма в соответствии со ст. 83 ЖК должно иметь место, если семья бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, а также если претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается такого основания расторжения договора, как использование жилья не по назначению, а также невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то возможна постановка вопроса о расторжении договора, поскольку в подобных ситуациях виновными предполагаются все участники договора на стороне нанимателя, в том числе и временно отсутствующие.

В случаях, предусмотренных п. 2-4 ч. 4 ст. 83 ЖК, виновные лица — наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, выселяются без предоставления другого жилья.

В связи с рассматриваемым вопросом следует затронуть ст. 71

ЖК. Согласно данной статье временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае была бы правильной постановка вопроса о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано, например, под офис); если не вносится плата за жилье.

Если временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору, например, не участвует в оплате жилья, правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением.

Договор жилищного найма может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК (ст. 166-181). Договор, признанный недействительным, является «несуществующим» с момента его заключения, тогда как при расторжении действие его прекращается с момента расторжения.

Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. В случае разрушения жилого помещения, занимаемого по договору социального найма (признания его непригодным для проживания), наймодатель предоставляет проживавшим в нем гражданам другое жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК).