5. расторжение договора найма жилого помещения.

5. расторжение договора найма жилого помещения.

Выселение

5.1. Вопросы расторжения договора найма жилого помещения регулирует ст. 687 ГК.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Законодатель предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, расторгнуть договор. За 3 месяца до фактического расторжения договора об этом должен быть предупрежден наймодатель, причем в письменном виде.

Пунктом 2 ст. 687 ГК определены случаи досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя. Таких оснований два:

задолженность по оплате жилья в течение 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Особые сроки исчисления невнесения платы действуют при краткосрочном найме;

разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Во втором случае законодатель предусматривает возможность устранения допущенных нарушений в течение определенного судом срока. Если наниматель не устранил эти нарушения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Указанная статья ГК предусматривает возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более одного года.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой стороны договора, если помещение перестает

быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния1 .

Другие основания расторжения договора по инициативе любой стороны договора могут быть предусмотрены жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК).

Основанием расторжения договора найма жилого помещения являются использование этого помещения не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей (п. 4 ст. 687 ГК).

В этих случаях наймодатель может (но не должен) предупредить виновных лиц о необходимости устранить нарушения.

Если после предупреждения нарушения не устранены, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор.

5.2. Расторжение договора найма жилого помещения влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

Гражданский кодекс (ст. 688) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

В юридической литературе высказывается следующая позиция.

В случае виновного поведения пользователей жилым помещением выселению подлежат виновные лица без предоставления другого жилого помещения, «что должно быть зафиксировано в резолютивной части судебного решения»2 . Что касается расторжения договора по основанию непригодности его для проживания, то, по мнению Ю.К. Толстого, если такое помещение находится в государственном или муниципальном жилищном фонде, выселяемый должен быть обеспечен другим жилым помещением. Если же непригодное помещение принадлежит гражданину на праве собственности, то на собственника нельзя возложить обязанность обеспечить выселяемого нанимателя другим жилым помещением.

1 См. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

2 Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник (гл. 34 «Жилищное право») / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 2004. С. 329, 330.