Xi. жилищные и жилищно-строительные кооперативы. товарищества собственников жилья

Xi. жилищные и жилищно-строительные кооперативы. товарищества собственников жилья

1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими. Согласно ст. 116 ГК потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Отношения, возникающие в сфере потребительской кооперации, традиционно являются объектом гражданско-правового регулирования1 . Пунктом 6 ст. 116 ГК предусмотрено, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК законами о потребительских кооперативах. Надо полагать, речь идет о специальном законе, регламентирующем вопросы, в частности, жилищной кооперации. Представляется, что целесообразность присутствия в Жилищном кодексе положений об организации и деятельности кооперативов: определения порядка образования кооператива, приема в члены кооператива и исключения, организации общего собрания, определения органов управления, реорганизации кооператива и т.д. (см. раздел V ЖК) довольно сомнительна.

То же самое можно отметить и в отношении раздела VI «Товарищество собственников жилья».

1.1. Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК жилищным и жилищно-строительным кооперативом признается добровольное2 объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

В отличие от прежнего законодательства ГК предусматривает, что доходы, полученные потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК) от предпринимательской деятельности, осуществляемой

1 ГК РСФСР содержал ряд норм о потребительских кооперативах —

статьи 34-36, 39, 40.

2 Статья 30 Конституции РФ устанавливает право каждого на участие в объединениях. Свобода деятельности общественных объединений гарантируется.

в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами (п. 5 ст. 116 ГК).

Члены жилищного кооператива на свои средства приобретают многоквартирный дом, готовый к использованию его жилых помещений для проживания членов кооператива (ч. 2 ст. 110 ЖК).

Члены жилищно-строительного кооператива на свои средства ведут строительство многоквартирного дома, чтобы впоследствии его заселить (ч. 3 ст. 110 ЖК)1 .

1.2. Согласно ст. 111 ЖК право на вступление в кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет и (или) юридические лица. Часть 2 этой статьи предусматривает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы граждан, указанных в ст. 49 ЖК (малоимущие граждане и иные, определенные федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации граждане).

1.3. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей; количество членов кооператива не может быть менее 5, но не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме (ст. 112 ЖК)2 .

Законодатель предъявляет обязательные требования к уставу

жилищного кооператива. В уставе должны быть указаны: наименование кооператива, его местонахождение, цель его деятельности и т.д. (см. ст. 113 ЖК). Устав может содержать другие не противоречащие ЖК, иным федеральным законам положения.

Устав жилищного кооператива является его учредительным документом (см. ст. 52 ГК).

Жилищный кооператив должен быть зарегистрирован в соответствии с законодательством о государственной регистрации

1 Жилищные и жилищно-строительные кооперативы далее обозначаются как жилищные кооперативы (см. ч. 4 ст. 110 ЖК).

2 Ранее действовавшим законодательством предусматривалось, что порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов устанавливается Примерным уставом ЖСК, утверждаемым Советом Министров РСФСР. Примерным уставом, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.65 № 1143 (СП РСФСР. 1965. № 23. Ст. 144), было установлено для организации ЖСК объединение граждан в количестве не менее: в Москве и Ленинграде — 60 чел., в субъектах РФ — 48 и т.п. Что касается возраста граждан для вступления в ЖСК, то ст. 113 ЖК РСФСР (п. 6 Примерного устава ЖСК) было установлено, что членом кооператива мог быть гражданин, достигший 18 лет.

юридических лиц. В этом вопросе следует руководствоваться положениями ст. 51 ГК, Федеральным законом от 08.08.2001

№ 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»1 , постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 438 «О Едином государственном реестре юридических лиц»2 . Жилищный кооператив считается созданным с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

1.4. Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов кооператива; конференция (при определенных условиях); правление кооператива и председатель правления.

Роль каждого органа управления предусмотрена ст. 116-119

ЖК. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция). Решение общего собрания является обязательным для всех членов кооператива.

Общее собрание решает вопросы: избрания правления жилищного кооператива (ст. 118 ЖК) и ревизионной комиссии (ст. 120 ЖК); утверждения заявления о приеме в члены кооператива (ст. 121 ЖК); реорганизации кооператива (ст. 122 ЖК).

Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок работы ревизионной комиссии, которая избирается общим собранием членов кооператива для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, определяются уставом кооператива, другими документами кооператива (ст. 118 и 120 ЖК).

Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива, таким образом, правление является исполнительным органом, который решает организационные хозяйственные вопросы; осуществляет руководство текущей деятельности кооператива.

1.5. Статья 122 ЖК предусматривает, что жилищный кооператив в установленном порядке может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

1 С3 РФ. 2001. № 33 (ч. I). Ст. 3431.

2 С3 РФ. 2002. № 26. Ст. 2585.

Статьей 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ было установлено, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все члены полностью внесли паевые взносы1 , подлежал до 01.01.2007 преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. Имела место несогласованность правил ст. 122 ЖК – жилищный кооператив может быть преобразован в ТСЖ, и ст. 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ — обязывающая2 преобразовать кооператив в ТСЖ к определенному сроку, по истечении которого (срока) такие непреобразованные кооперативы подлежали ликвидации. Федеральным законом от 03.06.2006 № 93-ФЗ ст. 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ признана утратившей силу.

Вопросы реорганизации юридического лица решаются в соответствии со ст. 57-60 ГК. Понятие «реорганизация юридического лица» включает в себя различные формы изменения статуса юридического лица: слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование (ст. 57 ГК). Жилищным кодексом (ст. 122) обозначено лишь преобразование, причем ст. 122 даже не содержит нормы отсылочного характера, указывающей на иные основания и порядок реорганизации жилищного кооператива.

1.6. Жилищный кооператив может быть ликвидирован на основании и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, ст. 123 ЖК указывает на законодательство, которое определяет порядок и основания ликвидации кооператива. Вопросы ликвидации юридического лица решаются в соответствии со ст. 61-63 ГК.

1.7. Что касается правового положения членов жилищных кооперативов, то данным вопросам посвящена гл. 12 ЖК. Она определяет порядок вселения, а также владения и пользования жильем, предусматривает преимущественное право вступления в члены кооператива, случаи прекращения членства и проч.

1 Член жилищного кооператива, выплативший паевой взнос, приобретает право собственности на занимаемое в кооперативном доме жилое помещение (ст. 129 ЖК, см. также п. 4 ст. 218 ГК).

2 Данное положение (требование обязательного преобразования) было лишено логики, имея в виду норму ст. 140 ЖК, согласно которой общее собрание собственников жилья может принять решение о преобразовании ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Основанием для вселения является решение общего собрания членов кооператива. Владение, пользование и в установленных пределах распоряжение жилым помещением основано на членстве в кооперативе (ст. 124 ЖК). Статья 124 ЖК не уточняет вид жилого помещения1 , предоставляемого члену кооператива, ограничиваясь нормой о его предоставлении в соответствии с размером паевого взноса, порядок и условия внесения которого определяются уставом кооператива.

Более того, обращение к ст. 126 и 128 ЖК, а следовательно — к ст. 80 (ч. 1) и 76 (ч. 1), свидетельствует о возможности получения в кооперативном доме комнаты (комнат) в коммунальной квартире.

Обратимся к ранее действовавшему законодательству. Согласно ст. 118 ЖК РСФСР члену кооператива предоставлялась отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой паевого взноса.

• Член кооператива, повторим, имеет право владеть, пользоваться и в установленных пределах распоряжаться жилым помещением. Так, член кооператива и члены его семьи по взаимному согласию вправе разрешить проживание в занимаемом жилом помещении временным жильцам. В части порядка и условий проживания временных жильцов следует руководствоваться ст. 80 ЖК, предусматривающей регламентацию этого вопроса в отношении жилья, занимаемого по договору социального найма. Таким образом, срок проживания временных жильцов в жилом помещении члена кооператива не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80), временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания (ч. 4 ст. 80) и т.д.

• Член кооператива в установленном порядке вправе сдать часть либо все жилое помещение внаем за плату (ст. 128 ЖК). Сдача внаем осуществляется по правилам ст. 76-79 ЖК, регламентирующих вопросы сдачи в поднаем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Таким образом, в кооперативном доме договор найма может быть заключен, если общая площадь соответствующего жилого помещения на одного

1 См. ст. 16 ЖК («Виды жилых помещений»).

проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Для передачи внаем жилого помещения в коммунальной квартире требуется согласие всех нанимателей и собственников, проживающих в этой квартире, а также членов их семей. Помимо упомянутого требования о размере жилья, применяется также положение ч. 4 ст. 76 ЖК о недопустимости вселения граждан, страдающих определенными заболеваниями, либо вселения в кооперативное жилое помещение нанимателей, если кто-либо из проживающих в этом помещении страдает такими заболеваниями.

Договор найма жилого помещения в кооперативном доме заключается на срок, определяемый сторонами договора (наймодатель — член кооператива и наниматель — гражданин); если он не определен, срок договора — один год (см. ст. 77 ЖК).

• Статья 127 ЖК предусматривает раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива. Раздел допускается между лицами, имеющими право на пай, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированного помещения в изолированное.

1.8. По сравнению с законодательством, действовавшим ранее, круг прав членов кооператива ощутимо сужен. Так, член кооператива имел право на обмен занимаемого жилого помещения (ст. 119

ЖК РСФСР, подп. «г» п. 19 Примерного устава ЖСК); подп. «д» п. 19 Примерного устава предусматривал право члена кооператива на первоочередное получение освободившейся квартиры в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий.

1.9. Основания прекращения членства в жилищном кооперативе определены ст. 130 ЖК:

выход из кооператива;

исключение из кооператива (в случае грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин установленных обязанностей). В этом случае бывшему члену кооператива выплачивается в установленном порядке сумма пая (ст. 132 ЖК). Бывший член жилищного кооператива (исключенный из кооператива) обязан вместе с членами семьи освободить занимаемое жилое помещение в кооперативном доме (ст. 133 ЖК);

ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;

ликвидация жилищного кооператива (см. ст. 123 ЖК);

смерть гражданина, являющегося членом кооператива. Положение о преимущественном праве на вступление в члены жилищного кооператива в случае наследования пая содержится в ст. 131 ЖК.

1.10. Следует иметь в виду, что рассмотренный выше материал (правовое положение членов кооператива) касался в основном членов жилищных кооперативов, не выплативших паевого взноса.

Согласно ст. 129 ЖК в случае выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение1 . На отношения собственности в многоквартирном доме жилищного кооператива — при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом кооператива — распространяется действие гл. 6 ЖК («Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»).

В случае сноса кооперативного дома по предусмотренным основаниям к выселяемым из него членам кооператива (и членам их семей) применяются правила: ст. 86 ЖК — для членов кооператива, не выплативших пай; ст. 32 — для членов кооператива, выплативших пай2 .

1.11. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилья в кооперативном доме. Члены кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также оплачивают коммунальные услуги в порядке, установленном органом управления жилищного кооператива. Размер таких платежей устанавливается органом управления кооператива в соответствии с уставом кооператива.

1 См. ст. 218 ГК (п. 4).

2 Ранее действовавшим законодательством предусматривалось, что в случае сноса кооперативного дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, передается кооперативу взамен сносимого равноценный жилой дом (см. ст. 117 ЖК РСФСР).

Члены жилищных кооперативов имеют право получать субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг (см. ст. 153; ч. 5 ст. 155; ч. 8 ст. 156; ч. 2 ст. 159).

2. Товарищество собственников жилья — добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений, создаваемое для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК).

Жилищный кодекс предусматривает регулирование вопросов по созданию товарищества, определяет права и обязанности товарищества, а также правовое положение членов товарищества собственников жилья1 .

Создание товариществ собственников жилья предусматривается ст. 291 ГК — для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом дома собственниками квартир2 .

2.1. В товарищество могут быть объединены не только собственники квартир, но и собственники нежилых помещений (но не арендаторы).

Статьей 136 ЖК предусматривается возможность создания ТСЖ при объединении собственников нескольких многоквартирных домов (ч. 2).

Товарищество собственников жилья считается созданным с момента его государственной регистрации (ч. 5 ст. 135; ч. 3 ст. 136 ЖК)3 .

2.2. Статья 137 ЖК определяет права товарищества собственников жилья: устанавливать размеры платежей и взносов собственников помещений; продавать и передавать во временное

1 Эти (и иные) вопросы подлежали регламентации Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Данный Закон признан утратившим силу Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

2 Согласно ст. 291 ГК (п. 2) товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (надо полагать, речь

идет о специальном законе, о чем говорилось выше).

3 См. ст. 51 ГК.

пользование, обменивать имущество, принадлежащие товариществу, и т.д. (перечень закрытый).

2.3. С учетом цели создания товарищества собственников жилья Кодексом определены его обязанности (ст. 138). Перечень обязанностей довольно большой и тоже закрытый (как и перечень прав). Характер обязанностей свидетельствует о необходимости надлежащего содержания дома, технического и санитарного состояния общего имущества в доме и проч., о наличии большого объема хозяйственной деятельности и необходимости надлежащего исполнения договорных обязательств.

Товарищество обязано также: обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений; представлять законные интересы собственников помещений, в том числе в отношениях с третьими лицами.

2.4. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 57 ГК). Товарищество по решению общего собрания может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Ликвидация товарищества также осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 61-63 ГК).

2.5. Органами управления товариществом собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление.

• К компетенции общего собрания относятся:

внесение изменений в устав товарищества (устав принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме — см. ст. 45-48 ЖК);

принятие решения о реорганизации и ликвидации товарищества;

избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора);

установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества и т.п. (см. ст. 145 ЖК).

Перечень вопросов, решаемых общим собранием, может быть дополнен; п. 13 ч. 2 ст. 145 предусмотрено, что ЖК или иным федеральным законом могут быть определены иные вопросы, подлежащие решению общим собранием товарищества собственников жилья.

• Что касается правления товарищества собственников жилья, то, судя по перечню решаемых им вопросов, оно прежде всего занимается хозяйственной деятельностью: составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, представляемых на утверждение общему собранию; заключение договоров на обслуживание общего имущества в многоквартирном доме; наем работников для обслуживания дома и увольнения их и т.д. (см. ст. 148 ЖК).

Вопросы хозяйственной деятельности товарищества, компетенции ревизионной комиссии и председателя правления отражены в ст. 149, 150, 152 ЖК.

2.6. Члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органом управления товарищества собственников жилья (ч. 5 ст. 155 ЖК).

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья (ч. 8 ст. 156 ЖК).

Расходы на содержание принадлежащего собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, а также участие в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяются соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. ст. 154 ЖК «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги»).

Собственники жилых помещений имеют право на субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ч. 2 ст. 159).