Тема 4. управление многковартирными домами

Тема 4. управление многковартирными домами

Учебные вопросы:

1. Способы управления многоквартирным домом.

2. Компетенция общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

3. Порядок проведения общего собра ния собст вен ников помещений многоквартирного дома.

4. Правовой статус управляющей компании многоквартирного дома.

5. Договор управления многоквартирным домом.

6. Пол н ом оч ия ор г а н ов м ест н ого са м оуп р а вл ения по обеспечению условий управления многоквартирным домом.

1. Способы управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом для собственников помещений в данном доме:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление товариществом собственников жилья либо ж и л и щн ым кооп ер ат и в ом и ли ин ым сп еци а л и зи р ова нн ым потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Выбор способа управления осуществляет общее собрание собственников помещений многоквартирного дома на общем собрании. Он может быть изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является

обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2 . Комп етенция об щ его соб рания соб ств енни ков помещений многоквартирного дома

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

32

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного

участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) прин ятие решений о п ередаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) друг ие в оп р осы , отн есенн ые Жи л ищн ым кодексом к ком п етенц ии общего собр а н ия собст венн иков п ом ещен ий в многоквартирном доме.

3. Порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

Проведение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязанностью указанных лиц.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме устанавливает сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников, а также порядок уведомления о принятых им решениях.

Внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме считается собрание, проводимое помимо годового. Оно может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

При отсутствии кворума для проведения годового общего

собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собст венник, по инициативе которого созывает ся общее

собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении

33

т а кого собран ия не поздн ее чем за десять дней до даты его проведения. Собственники жилых помещений уведомляются о проведении внеочередного общего собрания заказным письмом, вручением каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, размещением в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников

помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения общего собр ания собств ен ни ков п ом ещен ий в

многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Исключение составляют предусмотренные вышеуказанными пунктами 1 3 вопросы компетенции общего собрания, которые принимаются большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников п ом ещений в м н ог окв а р т и р н ом доме дол ж ны бы ть запротоколированы.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

34

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собра ния собст венни ков п ом ещен ий в

многоквартирном доме носит общеобязательный характер для всех собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решение общего собра ния собст венни ков п ом ещен ий в

многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме) путем проведения заочного голосования.

Заочное голосование это передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

В решении собственника по вопросам, поставленным на

голосование, указываются:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) св едения о докум ен те, п одт в ер ж да ющем п р а во собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственниками помещений как лично, так и через представителей собственников. Последние действуют на основании нотариально удостоверенной доверенности или нормативных актов органов государственной власти или местного самоуправления.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник п ом ещения в м н ог окв а р т и р н ом доме на общем собр а нии собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

35

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

4. Правовой статус управляющей компании многоквартирного дома

Отбор упр а вл яющей ком па нии о существляет ся ор га ном

м ест ного са м оупр а вл ения на откр ытом кон курсе в порядке, уст а новл енн ом Пр а ви т ель ств ом Росси йской Федер а ц ии . Он производится в следующих случаях:

1. если в течение года со дня проведения указанного конкурса

собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом;

2. если принятое решение о выборе способа управления этим

домом не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результат ах указанного кон кур са и об усл ов и ях догов ора уп р а вл ения э т им дом ом . Собственники помещений в мн огокварт ирном доме обяза ны закл юч и ть догов ор упр а вл ения эт им дом ом с уп ра вляющей организацией, выбранной по результатам конкурса.

Порядок заключения такого договора предусмотрен статьей 445

Гражданского кодекса Российской Федерации.

Орган местного самоуправления не позднее чем через год после за кл юч ения соот в ет ст вующего догов ора уп р а вл ения м н огоква рт и р ным дом ом созы ва ет собр а ние собст в енни ков помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Одна управляющая организация может управлять только одним многоквартирным домом.

5. Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом может быть заключен без проведения открытого конкурса, если указанный конкурс признан несостоявшимся на законных основаниях.

36

Договор управления многоквартирным домом заключается в пи сь м енн ой ф ор ме п ут ем сост а в л ения одн ого докум ен та , подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (уп р а в л яющая ор г а ни за ция) по за да нию др уг ой ст ор оны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного пот ребительского кооператива) в течение согла сованного срока за плату обязует ся ока зывать усл уги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предост авлять коммунальные услуги собст в енни кам п ом ещений в т а ком доме и п оль зующи м ся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на дости ж ение ц ел ей уп р а в л ения мн ог окв а р т и р н ым дом ом деятельность.

С ущест в енн ы ми усл ов и ями дог ов ора уп р а в л ения

многоквартирным домом являются:

1) сост ав общего им ущества мн ог оква рт ир ного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого п ер еч ня, а т а кже п ер еч ень комм ун а ль н ых усл уг, котор ые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) п ор ядок о сущест вл ения кон т р оля за в ы п ол н ени ем

управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Услов ия догов ора уп ра вл ения мн огоква рти р н ым дом ом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Пролонгация договора возможна при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным

37

домом по окончании срока его действия. В этом случае договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Е сли ин ое не уст а н ов л ено дог ов ор ом уп р а в л ения

многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Основания изменения и (или) расторжение договора управления

м н ог окв а р т и р н ым дом ом осущест в л яют ся в п ор ядке,

предусмотренном гражданским законодательством.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо ж и л и щн ому кооп ер ат и ву и ли ин ому сп еци а л и зи р ова нн ому потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала

т екущего г ода п р едст а в л яет собст в енни кам п ом ещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме последние заключают

договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по р ем он ту общего и м ущест ва в т а ком доме с л иц а ми , осуществляющими соответствующие виды деятельности. Указанные договоры собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания.

Все или большинство собственников помещений в таком доме

выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения,

электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового

38

газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются ка ж дым собст в енни ком п ом ещения, о сущест вл яющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На о сн ова нии решен ия общего собр ан ия собственн иков

помещений в многоквартирном доме, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо на основании дов ер енн ости, вы да н ной упол номоч енн ому л ицу в семи или большинством собственников помещений в таком доме.

6. Полн омочия органов ме стн ого с амоуправл ен ия по

обеспечению условий управления многоквартирными домами

На органы местного самоуправления возложены задачи создания условий для управления многоквартирными домами.

С целью их реализации органы местной власти:

1) обесп еч и в а ют р а в н ые усл ов ия для деятель н ости управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм;

2) м ог ут п р едост а в л ять уп р а в л яющим ор г а ни за ци ям , товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содей ствуют п овы шен ию ур овня ква л иф ика ции л иц ,

осущест вл яющих уп р ав ление мн ог оква р ти рн ыми дома ми , и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять информацию гражданам по их запросам:

1) об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;

2) о ра змерах оплаты в соотв етствии с эти ми цена ми и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;

3) о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги

и размерах оплаты этих услуг.

39

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находят ся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, уст а навливает ся соот вет ствен но Прави тельством Россий ской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

Уп р а вл ение ука за нн ым дом ом о сущест вл яет ся п ут ем

заключения договора управления с управляющей организацией, выбираемой по р езульт ат ам от крытого конкурса или без его проведения в случае, когда такой конкурс не состоялся.

Литература:

Нормативно правовые акты: 3. Основная: 1, 9, 13, 20. Дополнительная: 16, 24.

Контрольные вопросы:

1. К акие способы упр ав ления мн ог оква рт ир ным домом предусмотрены в российской жилищном законодательстве?

2. Оха р а кт ер и зуй те ком п ет енцию общего собр а ния собственников помещений многоквартирного дома.

3. Раскройте функции управляющей компании многоквартирного дома.

4. С одер ж а ние сущест в енн ых усл ов ий уп р а в л ения многоквартирным домом.

5. Ох а р а кт ер и зуй те п ол н ом оч ия ор г а н ов м ест н ого са м оуп р а вл ения по обесп еч ению усл ов ий уп р а вл ения многоквартирным домом.

40