Глава 2 . нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

Глава 2 . нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

Правовая основа

ипотечного жилищного кредитования

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составля­ ют федеральные (общероссийские) и местные нормативные право­ вые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кре­ дитования в настоящее время образуют:

— Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья);

— Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипоте­ ке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополне­ ниями;

— постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28

«О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных право­ вых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищно­ го кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федераций и органам местного само­ управления разрабатывать на основе Концепции региональные про­ граммы ипотечного жилищного кредитования.

Концепция развития

системы ипотечного жилищного кредитования в Росси и

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитова­ ния в Российской Федерации, подготовленная в развитие Федераль­ ной целевой программы «Свой дом», определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансирова­ нии, а также стратегию государства в становлении и развитии дан­ ной сферы.

ГЛАВА 2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 43

Современная государственная жилищная политика должна, наря­ ду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент на решение жилищных про­ блем основной части работающего населения, располагающего сред­ ними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосроч­ ное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходи­ мость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических усло­ вий. Концепция включает подробное описание формирования систе­ мы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенство­ вания законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипо­ течного кредитования, как в странах с развитой рыночной экономи­ кой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на осно­ ве рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазви­ вающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнитель­ ного государственного финансирования. Основная цель государст­ ва — снижение финансовых рисков участников ипотечного жилищ­ ного кредитования и повышение доступности жилья для граждан, а основная задача государства — становление системы ипотечного жилищного кредитования через создание законодательной базы и ее нормативное регулирование. Государственное бюджетное финансиро­ вание будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адрес­ ных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким обра­ зом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и способов социальной поддержки.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

44 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования в город е Москв е

В Москве ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом поло­ жений закона города Москвы от 31 марта 1999 г. № И «Об органи­ зационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и соответствующих про­ грамм ипотечного жилищного кредитования. В Московской области ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе пере­ численных нормативных правовых актов с учетом положений закона Московской области от 19 сентября 2001 г. № 144/2001-03 «Об ор­ ганизации системы ипотечного жилищного кредитования в Москов­ ской области» и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В других субъектах России ипотечное жилищное кре­ дитование осуществляется с учетом положений законов и постановле­ ний органов власти этих субъектов.

Законодательство подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими граждан­ ско-правовыми договорами, перечень существенных условий догово­ ра. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ) .

ГЛАВ А 3 . КЛАССИФИКАЦИ Я ИПОТЕЧНЫ Х КРЕДИТО В

Вид ы ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со­

стоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребитель­

ского назначения;

• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и кос­

мические объекты; объекты незавершенного строительства1.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме2 либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и небанковские.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владель­

цу жилья;

• по степени аффилированности заемщиков.

1 Статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе

2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относи­

лись к недвижимому имуществу.

2 Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

46 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;

• сотрудникам фирм — клиентов банка;

• клиентам риэлторских фирм;

• лицам, проживающим в данном регионе;

• всем желающим.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием зани­ маются различные кредитные институты. Особенности их деятельно­ сти заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. табл. 3.1).

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Таблица 3.1

По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;

• кредит с переменными выплатами;

• кредит с единовременным погашением, согласно особым усло­

виям.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;

• кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;

• без права досрочного погашения;

• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.