Глава 8 права и обязанности собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов при использовании земельных участков

Глава 8 права и обязанности собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов при использовании земельных участков: Земельное право России, Чубуков Г.В., 2002 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон В новое, радикально переработанное и дополненное, подарочное издание Юридической энцик- лопедии включено более 7000 статей, расположенных в алфавитном порядке, в которых разъясняет- ся содержание около 14000 правовых...

Глава 8 права и обязанности собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов при использовании земельных участков

Собственники земельных участков наделены широким спектром прав по распоряжению своим земельным участком (правом совершать сделки по поводу земельного участка). Иные правообладатели земельных участков (землепользователи, землевладельцы, арендаторы) по действующему земельному законодательству, как правило, не наделены распорядительными полномочиями. Землевладельцы сохранили право передачи земельного участка своим наследникам по завещанию или по закону. Арендаторам земельных участков разрешено передавать его в субаренду с уведомлением собственника участка.

102 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Помимо распорядительных полномочий собственнику земельного участка закон предоставляет право:

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;

возводить жилые, производственные, культурнобытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарногигиеническими и иными специальными требованиями;

осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.

Перечисленные права собственника земельного участка относятся только к сфере землепользования. При этом названный перечень прав основной, но не исчерпывающий. Лесным, водным, горным и иным законодательством могут быть предусмотрены другие права собственников земельных участков..

Используя свои земельные участки, земельные собственники приобретают право собственности на посадки и посевы сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если собственник передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование. Собственнику принадлежат расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных ЛК

РФЛица, не являющиеся собственниками земельных участков (кроме обладателей сервитутов), при использовании своих земельных обладают правами собственников земельных участков, за исключением приобретения

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 103

права собственности на многолетние насаждения, находящиеся на их земельном участке, и права распоряжения своими земельными участками.

Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичнрго сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которым установлен публичный правовой сервитут.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами. Осуществляя свои права, собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны соблюдать предписанные законом ограничения при использовании своих прав на земельные участки. Права на землю могут быть ограничены основаниям, установленным ЗК РФ и федеральными законами. Ограничения прав на землю, как правило, вводятся:

установлением особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

предписаниями об особых условиях охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

определением условий начала и завершения стройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся государственной или муниципальной

введением иных ограничений использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок актами исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления или решениями судов. Введенные в установленном порядке ограничения прав на земельные участки

104 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

подлежат государственной регистрации в соответствии с

ФЗ «О государственной прав на недвижимое

имущество и сделок с ним». Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничения прав на землю могут вводиться на земельных участках всех правообладателей (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов). Заинтересованные субъекты, чьи права на землю ограничены, могут решение государственных или муниципальных органов об ограничении земельных прав обжаловать в судебном порядке.

Соблюдение установленных актами тех

или иных ограничений прав на землю, на наш взгляд, надо рассматривать одной из юридических обязанностей правообладателей земельных участков по рациональному использованию земель.

ЗК установил единый для всех субъектов землепользования перечень возлагаемых на них обязанностей. Они обязаны:

использовать землю в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов,

ных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнения, захламления, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ,

ОБЩАЯ ЧАСТЬ

федеральными законами.

Глава 9

ПРЕКРАЩЕНИЕ И ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

1. Основания прекращения права собственности

на земельный участок

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего

участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок и в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (ст.

РФ). Этот перечень оснований следует считать исчерпывающим.

Отчуждение собственником земельного участка другим субъектам возможно на основании договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Его условия определяются по усмотрению кроме случаев, когда соответствующего условия

предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421

РФ). Договор должен соответствовать

для сторон правилам, установленным законами и иными правовыми (императивным нормам), действующим

в момент его заключения (ст. 422 РФ). Отдельные императивные нормы имеются, например, в ЗК РФ (ст. 27,

52), других федеральных законах.

Собственник имеет право в одностороннем порядке отказаться от принадлежащего ему участка. В

этом случае он подает заявление об отказе от осуществления права собственности на земельный участок в орган месамоуправления, в ведении которого находятся соответствующие земли. С подачи заявления земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. Порядок прекращения прав на нее установлен законодательством. Бесхозяйные

недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муници-

106 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

пальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок. Если данный земельный участок не будет признан по решению суда поступившим в муниципальную собственность, он может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности (ст. 226 ГК РФ).

Основаниями принудительного изъятия у собственника земельного участка могут быть виновные действия собственника участка либо иные обстоятельства.

Вина собственника земельного участка доказывается, когда земельный участок изымается в связи с использованием его собственником не в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ) либо с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе нецелевым использованием земельного участка (ст. 285 ГК РФ), при конфискации земельного участка по решению суда в виде санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ).

Иными обстоятельствами изъятия земельного участка у собственника могут быть выкуп его для государственных муниципальных нужд или реквизиция в порядке, установленном федеральным законом.

2. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Каждый землевладелец либо землепользователь вправе добровольно отказаться от принадлежащего ему права на земельный участок.

Распоряжение земельным участком, от которого отказался землевладелец или землепользователь, осуществляют исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления с учетом их полномочий, указанных в земельном законодательстве (ст. 29 ЗК РФ).

Право землепользователя либо землевладельца может быть прекращено принудительно по обстоятельствам, указанным в законе. Ими признаются:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 107

2) использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение последствий умышленно совершенных следующих земельных правонарушений:

отравление, загрязнение, порча и уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека и окружающей среде;

нарушение установленного соответствующими нормами режима использования земель особо охраняемых территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения; земель историко-культурного назначения,

ных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному заражению;

систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии, предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными земельным законодательством;

земельного участка.

Принудительное права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов надле-

108 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

жащего использования земельного участка после наложения административного наказания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного наказания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок.

Данное цредупреждение должно содержать:

указание на допущенное земельное правонарушение;

срок, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено;

указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения земельного правонарушения;

разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры принудительного прекращения прав на земельный участок;

иные необходимые условия.

Форма предупреждения устанавливается Правительством РФ.

Когда указанное в предупреждении земельное правонарушение в срок обязанной стороной не

устраняется, исполнительный орган государственной власти, его, направляет материалы о прекращении

права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный принимать решения. Этот орган направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление о государственной регистрации прекращения права земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение об изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования может быть обжаловано в

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 109

3. Основания прекращения земельного участка

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В нем установлены возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ). Помимо указанных в ГК РФ оснований, договором аренды могут быть установлены другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя или арендатора.

Одновременно ЗК РФ предусматривает ряд оснований, по аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя. Ими признаются:

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренных земельным законодательством;

использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической остановки. Это основание не применяется в период проведения сельскохозяйственных работ и в иных случаях, установленных федеральными законами;

неустранение последствий совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека и окружающей среде;

неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в

трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств,

 
110 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

исключающих такое использование;

изъятие или реквизиция земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ЗК РФ.

4. Основания прекращения безвозмездного срочного пользования земельным участком

Данное право может быть прекращено по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен, либо по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон.

Когда земельный участок был предоставлен в качестве служебного надела, право на него прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми ему был предоставлен служебный надел, за исключениями, указанными в законе. Так, право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Данное право сохраняется также за одним из членов семьи, когда работник призван на действительную срочную военную или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы, когда работник поступил на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении, когда работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.

Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

5. Основания прекращения сервитута

Действующее законодательство различает частный и публичный сервитуты. Частный сервитут прекращается по

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 111

основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, он может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (ст. 276 ГК РФ).

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Данный сервитут может прекратиться также при изъятии органами государственной власти или местного самоуправления земельного участка (п. 7 ст. 23 РФ).

6. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Признавая необходимость изъятия земель государственных или муниципальных нужд, законодатель указывает на исключительность такого рода случаев. При этом необходимо учитывать принцип сочетания

общества и законных интересов граждан и сохранение гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение ему земельным

участком (ст. 1 ЗК РФ).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд осуществляется для выполнения международных обязательств Российской Федерации, размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Иные обстоятельства определяются федеральными за-

112 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

конами, а для изъятия, в том числе выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Федерации.

Ограничения изъятия, том числе выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий установлены ЗК РФ (ст.

79, 83, 94, 101).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок такого выкупа земельного участка, порядок определения выкупной цены, порядок прекращения прав владения и земельным участком, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством (ст. 55 ЗК РФ). ГК РФ не знает другого способа изъятия земельного участка, кроме выкупа (ст. 279 ГК РФ). Порядок определения выкупной цены земельного участка предусмотрен ст. 281 ГК РФ.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской субъекта Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Оценка земельного участка должна производиться в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1. В сказано, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения сделку объектов оценки, принадлежащих пол 

СЗ РФ, 1998, № 31, ст. 3813.

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 113

ностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №

519 «Об утверждении стандартов оценки»1 утверждены Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, дающие возможность организовать работу по оценке имущества, в том числе и земельных участков.

При несогласии собственника с выкупом у него мельного участка или с условиями выкупа для государственных или муниципальных нужд

орган государственной власти или орган муниципального управления вправе обратиться в суд с иском о разрешении спора. Согласно ст. 282 ГК РФ иск о земельного участка может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления органа, принявшего решение об изъятии земельного участка.

В период времени с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка и до достижения соглашения о выкупе или принятия судом решения о выкупе земельного участка собственник не ограничен в правах владения, пользования и распоряжения земельным участком. Он производить необходимые затраты на его содержание и использование по назначению. Эти затраты потом могут быть включены в

цену (но именно необходимые затраты). Однако согласно ст. 280 ГК РФ затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период, могут быть отнесены на счет собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов.

СЗ РФ, 2001, № 29, ст. 3026.

114 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Земельное право России

Земельное право России

Обсуждение Земельное право России

Комментарии, рецензии и отзывы

Глава 8 права и обязанности собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов при использовании земельных участков: Земельное право России, Чубуков Г.В., 2002 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон В новое, радикально переработанное и дополненное, подарочное издание Юридической энцик- лопедии включено более 7000 статей, расположенных в алфавитном порядке, в которых разъясняет- ся содержание около 14000 правовых...