Глава 17 правовой режим земель поселений
Глава 17 правовой режим земель поселений
1. Общая характеристика земель поселений
ЗК РФ различает городские и сельские поселения.
В зависимости от численности населения города подразделяются на: сверхкрупные (численность населения свыше 3 миллионов человек), крупнейшие (численность населения от 1 миллиона до 3 миллионов человек), крупные (численность населения от 250 тысяч до 1 миллиона человек), большие (численность населения от 100 тысяч до
250 тысяч человек), средние (численность населения от 50 тысяч до 100 тысяч человек), малые города и поселки
168 ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ
(численность населения до 50 тысяч человек).
. Сельские поселения на крупные (численность населения свыше 5 тысяч), большие (численность населения от 1 тысячи до 5 тысяч человек), средние (численность населения от 200 до 1 тысячи человек) и малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек).
Развитие сельских населенных пунктов должно осуществляться в гармоничном сочетании всех традиционно сложившихся форм расселения: сел, деревень, поселков, хуторов, станиц, заимок, аулов и других при полном равноправии на осуществление каждой из них (ст. 5 Закона РСФСР от 21 декабря 1990 г. «О социальном развитии села»).
Поселения, имеющие временное значение и непостоянный состав населения, являющиеся объектами
значения в соответствующей отрасли экономики (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и др.), а также одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований, с которыми указанные поселения связаны в административном, производственном или территориальном отношениях.
Землями поселений признаются земли, используемые предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от других категорий (п. 1 ст. 83 ЗК РФ).
В настоящее время действует ГрК РФ1 . Он регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений, развития их
транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историкокультурного наследия и охраны окружающей природной среды в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения. При осуществлении градостроительной деятельности должны обеспечиваться необходимые
для реализации конституционных прав граждан Российской Федерации на выбор места жительства и благоприятную жизнедеятельности в пределах территории Российской Федерации в соответствии с государст
СЗ РФ, 1998, № 19, ст. 2069; 2002, № 1, ст. 2.
ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ 169
венной политикой в области градостроительства.
На территориях городских и сельских поселений деятельность осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки, градостроительными нормативами и правилами, экологическими и санитарно-гигиеническими требованиями.
Градостроительная документация - это документация о градостроительном планировании развития территорий и об их застройке.
Государственные градостроительные нормативы и правила это нормативно-технические документы, разработанные и утвержденные федеральным органом архитектуры и градостроительства или органами архитектуры и градостроительства субъектов Федерации и подлежащие обязательному исполнению при осуществлении градостроительной деятельности всех видов.
Правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изобъектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов.
Градостроительный регламент это совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.
Порядок использования поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).
Правила землепользования и застройки городов федерального значения и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов Российской Федерации.
Зонирование деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использо-
170 ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ
вания установленных зон и ограничений на их использование.
Различают следующие виды градостроительной документации. •
Градостроительная документация федерального уровня включает в себя Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, включающих в себя территории двух и более субъектов Федерации или части их территорий (консолидированные схемы градостроительного планирования).
Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации включает в себя территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, пригородных зон, иных территорий субъектов Федерации.
Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает в себя:
территориальные комплексные схемы планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);
генеральные планы городских и сельских поселений;
проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.
Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя:
проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (проект планировки);
проекты межевания территорий;
проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений (проект застройки).
Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе. Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.
Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселе-
ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ 171
ний, отделяющие эти земли от земель иных категорий (п. 1 ст. 84 ЗК РФ). Утверждение черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации. Черта поселения должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.
Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляется органами государственной власти • субъектов Федерации за некоторыми исключениями, установленными в ЗК РФ. Черта городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и изменяется федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных) органов Ленинградской области.
Утверждение и изменение черты городских поселений, входящих в состав закрытых административно-территориальных образований, осуществляется Правительством РФ.
Включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Застройка земель в городах и поселениях ведется на основе разрешительного использования, то есть использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничениями на использование этих объектов и установленными сервитутами. Разрешение на строительство (документ) выдается в порядке, установленном ГрК РФ, на основании заявлений
сованных физических и лиц при наличии утвержденной проектной документации (ст. 62 ГрК РФ).
2. Состав земель поселений и зонирование территорий
При разработке градостроительной документации поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонитерриторий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной дея-
172 ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ
тельности.
Могут устанавливаться территориальные зоны следующих
зоны. Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными, жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых домах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских: объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (щум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия).
К жилым зонам относятся также территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.
Общественно-деловые зоны. Они предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности. В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
Производственные зоны. Предназначаются для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфрастуктуры, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов. В санитарно-защитных зонах промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных
ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ 173
и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции,
Благоустройство территорий производственных зон осуществляется за счет собственников производственных объектов.
Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры. Эти территории предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования.
Для предотвращения вредного воздействия сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования на среду жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территории жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также со специальными нормативами, правилами застройки.
Сооружения и коммуникации транспорта, связи, инженерного оборудования, эксплуатация которого оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, размещаются за пределами городских и сельских поселе
Территории в границах отвода сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и их санитарно-защитных зон подлежат с учетом технических и эксплуатационных характеристик таких сооружений и коммуникаций. Обязанности по благоустройству указанных территорий возлагаются на собственников сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования.
Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и в себя парки, сады,
городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты. На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреацион-
174 ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ
ного назначения.
Зоны сельскохозяйственного использования. В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями.
Территории указанных зон могут быть использованы в целях ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.
Зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских поселений.
Земельные участки общего пользования, занятью площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Порядок использования данных территорий
ливается правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.
Зоны военных объектов и иные режимные территории. Порядок использования указанных зон в пределах границ (черты) городских и сельских поселений
ливается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Федерации по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, правилами застройки.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования зе-
ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ 175
мельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Он определяет правового' режима земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми правообладателями земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Правообладатели могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости признаются несоответствующими установленному регламенту территориальных зон, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования либо их не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Названные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в
вие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления.
Пригородные зоны. К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, именуются пригородными зонами.
176 ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ
Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, и изменяются законами субъектов Федерации. Границы и правовой режим городов Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными законами.
В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. В составе
ных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) на окружающую среду.
Перевод земель в границах пригородных зон и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий допускается на основании решения Правительства РФ (ст. 86 ЗК РФ).
3. Правовой режим закрытых территорий
Имеют место законодательно закрепленные особенности правового режима земель для закрытых административно-территориальных образований. установлены Законом РФ от 14 июля 1992 г. «О закрытом административно-территориальном образовании».
Земли закрытого административно-территориального образования в соответствии с их основным целевым назнамогут включать в себя земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов), земли промышленности, обороны и иные земли, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
В закрытом административно-территориальном образовании по согласованию с органами местного самоуправления может устанавливаться особый режим использования земель. Он проявляется в следующем.
Земли, занимаемые предприятиями и (или) объектами, по роду деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, находятся в деральной собственности и передаются в постоянное (бессрочное) пользование этим предприятиям и объектам.
Решение об отнесении иных земель, включая зоны
ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ 177
безопасности и санитарно-защитные зоны, к землям федеральной собственности на территории конкретного закрытого административно-территориального образования принимаются Правительством РФ по согласованию с органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления закрытого административнотерриториального образования. Управление этими осуществляется Правительством РФ. Земли закрытого административно-территориального образования, за исключением земель, находящихся в федеральной собственности, остаются ведении органов местного самоуправления данного образования.
Обсуждение Земельное право России
Комментарии, рецензии и отзывы