2. конспекты лекций по курсу"земельное право российской федерации"

2. конспекты лекций по курсу"земельное право российской федерации"

Сложность изучения дисциплины "Земельное право" состоит в аморфности и противоречивости действующего земельного законодательства Российской Федерации, отсутствии системного анализа материалов судебной практики и достаточной новизне основополагающих нормативных правовых актов в области регулирования земельных правоотношений.

Неустойчивость государственной политики в вопросах землепользования затрудняет стабилизацию правового регулирования земельных отношений. Поэтому при самостоятельной работе необходимо ориентироваться, прежде всего, на изучение новых федеральных и региональных нормативных правовых актов, официальных комментариев к ним и материалов судебной практики.

Тема 1. Понятие, система и принципы земельного права

При изучении данной темы необходимо обратить внимание на то, что предметом земельного права являются общественные отношения, объектом которых выступает земля – уникальный продукт природы. Особенности земельных правоотношений обусловлены ценностью и ограниченностью земельных ресурсов, их высокой востребованностью в обществе.

В качестве способов правового воздействия (методов) на поведение участников земельных отношений необходимо рассматривать разновидности общеправовых методов – императивного и диспозитивного и их производные – запреты, обязывания, рекомендации, дозволения и проч.

Для правильного понимания сущности земельного права необходимо исследование исторических корней тех проблем, которые призвано решить ныне действующее законодательство. Такой подход позволит сформировать четкое понимание земельного права как самостоятельной отрасли права, представляющей собой совокупность правовых норм, установленных и санкционированных государством, регулирующих земельные отношения в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, повышения продуктивности почв, охраны прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков и владельцев сервитутов.

Система земельного права состоит из общей части, содержащей правовые нормы и положения, относящиеся ко всей отрасли в целом, и особенной части, охватывающей нормы отдельных разделов земельного права. При рассмотрении указанных вопросов необходимо подробно рассмотреть такие институты общей части, как право собственности и иные

вещные права на землю, государственное регулирование охраны и использования земель, земельный процесс,

ответственность за нарушение земельного законодательства. Особенная часть земельного права включает специфику правового регулирования использования земель различных правовых категорий – правовой режим земель поселений,

правовой режим земель сельскохозяйственного назначения и т.д.

Земельный кодекс Российской Федерации в ст. 1 впервые развернуто и подробно закрепил принципы земельного права

– основные начала регулирования земельных правоотношений. При этом необходимо учитывать, что принципы земельного права также содержатся в Конституции РФ и в других федеральных законах (ФЗ РФ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"2, ФЗ РФ от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"3 и др.), поэтому необходим комплексный подход к рассмотрению данного аспекта темы.

Тема 2. Источники земельного права

Изучение вопроса целесообразно начинать с рассмотрения характера и структуры правовой системы Российской Федерации,

которая получила закрепление в Конституции Российской Федерации 1993 года и включает в себя:

1) федеральное законодательство;

2) законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;

3) правовые акты органов местного самоуправления.

Значение Конституции РФ как источника земельного права состоит в том, что она закрепляет:

− общие принципы и формы правовых актов, регулирующих земельные отношения в общей системе российского законодательства, а также компетенцию некоторых органов государственной власти в этой сфере;

− особенности правового регулирования отношений по поводу земли как природного ресурса;

− принципы и характер регулирования отношений собственности на землю;

− основы обеспечения охраны и рационального использования земель.

Ст. 72 Конституции РФ относит регулирование земельных отношений к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В ст. 76 Конституции РФ предусмотрено, что по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаются в соответствии с ними иные

нормативные правовые акты субъектов РФ. Вне пределов ведения Российской Федерации, субъекты РФ осуществляют

собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов. Законы и нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. Примером может служить Закон

2 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

3 СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 133.

Тамбовской области (от 18.03.1997 г. № 101-з, в редакции от 2007 г.) "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области"4.

Акты органов государственной власти подразделяются по вертикали на федеральные акты Российской Федерации, акты субъектов РФ, акты органов местного самоуправления, а по горизонтали – на законы и иные нормативные правовые акты (подзаконные акты).

По направленности и содержанию регулируемых общественных отношений источники земельного права подразделяют

на:

1) общие источники, например, Конституция РФ, Федеральный закон (от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ) "Об общих

принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"5, Федеральный закон (от

6 октября 1999 г. № 184-ФЗ) "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации"6 и некоторые другие. Данные законы определяют основы управления, охраны и рационального использования земель и организацию управления земельными ресурсами;

2) специальные источники земельного права. Они предназначены в первую очередь для регулирования земельных правоотношений. К их числу относятся Земельный кодекс РФ (от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ), Федеральный закон (от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ) "О землеустройстве"7, ФЗ (от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"8, ФЗ (от 16 июля 1998 г.) "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"9 и другие.

Особое место среди источников земельного права занимают договоры. Прежде всего, это Федеративный договор,

подписанный 31 марта 1992 г. между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации.

При изучении данной темы следует уделить внимание также межотраслевым источникам земельного права: Федеральный закон "Об охране окружающей среды" (от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ), Водный кодекс РФ (от 3.06.2006 г. № 74ФЗ)10, Лесной кодекс РФ (от 4.12.2006 г. № 200-ФЗ)11, Уголовный кодекс РФ (от 13.06.1996 г. № 63-ФЗ)12, Кодекс РФ об административных правонарушениях (от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ)13 и др.

Необходимо, однако, учитывать, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством (п.

1 ст. 1, п. 1 ст. 3 ЗК РФ).

Особое место в регулировании отношений по эксплуатации и охране земель отводится международным договорам и соглашениям. Ст. 15 Конституции РФ провозглашает, что общепризнанные принципы и нормы международного права и

международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора (см. также ст. 4 ЗК РФ).

Тема 3. Право собственности на землю

Изучая указанный вопрос, необходимо учитывать, что характер регулирования отношений собственности на природные ресурсы имеет принципиальное значение для обеспечения рационального использования и охраны земель.

Статья 214 Гражданского кодекса РФ закрепила возможность отнесения земель, других природных ресурсов, не находящихся в собственности граждан, юридических лиц, либо муниципальных образований, к федеральной собственности или собственности субъектов Российской Федерации. Публичной собственностью признается земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности. Субъектами такой формы собственности на землю в соответствии с Земельным кодексом РФ (пп. 9 п. 1 ст. 1) выступают Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами (п. 2 ст. 16 ЗК РФ).

Исчерпывающие перечни оснований приобретения права собственности Российской Федерации, субъектов Российской

Федерации и муниципальных образований на земельные участки содержатся соответственно в статьях 17, 18 и 19

Земельного кодекса РФ. Так, в федеральной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (п. 1

ст. 17 ЗК РФ).

4 Тамбовская жизнь. 2004, 10 января.

5 СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822.

6 СЗ РФ. 1999. № 42. Ст. 5005.

7 СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2582.

8 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

9 СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399

10 СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.

11 СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.

12 СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.

13 СЗ РФ. 2001. № 2002. № 1 (часть 1). Ст. 1.

Аналогичные основания возникновения права собственности на земельные участки предусмотрены Земельным кодексом для субъектов Российской Федерации в п. 1 ст. 18 и для муниципальных образований в п. 1 ст. 19.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли,

находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (п. 3 ст. 19 ЗК РФ).

Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в следующем порядке:

специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти в соответствии с основаниями, указанными в законе, подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской

Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Подготовка указанных перечней и их

согласование с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством РФ;

подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности, утверждаются Правительством РФ;

сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской

Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Споры между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями о разграничении государственной собственности на землю должны разрешаться заинтересованными сторонами с использованием согласительных процедур. В случае недостижения согласованного решения споры о разграничении государственной собственности на землю рассматриваются в суде.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации земля и иные природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9 Конституции РФ, ст. 212

Гражданского кодекса РФ14 (далее – ГК РФ).

Земельное законодательство Российской Федерации выделяет два вида права частной собственности – право собственности граждан и право собственности юридических лиц. Кроме того, собственность может быть индивидуальной и общей. Общая собственность, в свою очередь, подразделяется на совместную и долевую (в случаях, когда определена доля каждого).

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, содержится в ст. 27 ЗК РФ.

Тема 4. Возникновение права собственности на землю

Согласно ст. 25 ЗК РФ права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основаниями возникновения прав на землю являются юридически значимые факты, предусмотренные гражданским законодательством и иными федеральными законами (ст. 25 ЗК РФ, ст. 8 ГК РФ). Анализируя подобные основания, необходимо отметить следующее. Право частной собственности на землю может возникнуть:

− из договора и иных сделок (их перечень в законодательстве не является исчерпывающим);

− из актов государственных органов, органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (их перечень ограничен законом). Таким актом, например, является акт о предоставлении земельного участка в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

− из судебного решения;

− в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (например, приобретательная давность ст. 234 ГК РФ);

− вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (например, регистрация права собственности на земельный участок).

По общему правилу права и обязанности из сделок возникают с момента заключения соответствующего договора (п. 1

ст. 425 ГК РФ), договор же считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Особенности купли-продажи земельных участков закреплены в ст. 37 ЗК РФ (они же распространяются и на договор мены).

В современной России одним из самых распространенных способов приобретения права собственности на земельный участок остается приватизация, которая в рамках "дачной амнистии" приобрела вид упрощенного способа переоформления прав на землю. Особенности приватизации земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законодательством субъектов РФ (п. 4 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий,

строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они

расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта

1990 г. № 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36

ЗК РФ (см. п. 4 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ в ред. от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"

– далее "Вводный закон").

Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9ⁿ ст. 3 Вводного закона).

Если земли находятся в государственной или муниципальной собственности, их предоставление гражданам или юридическим лицам в собственность или на праве аренды (с правом последующего выкупа) осуществляется на торгах или аукционах (ст. 28, 30¹, 30² ЗК РФ). Порядок и особенности организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства предусмотрен ст. 38¹ , 38² ЗК РФ.

Предоставление в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в Российской Федерации за плату с учетом требований положений статей 65, 66 ЗК РФ и Федерального закона (от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ) "Об оценочной деятельности"15. Случаи бесплатной передачи земельных участков в собственность установлены ст. 20, 21, 28 ЗК РФ.

До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий (см. п. 3 ст. 15 ЗК РФ) не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (п. 5 ст. 3 Вводного закона). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 \% могут предоставляться только на праве аренды (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Тема 5. Права и обязанности землепользователей и собственников земельных участков

Подробно разбирая вопрос о правах и обязанностях собственников, землевладельцев и землепользователей в первую очередь необходимо затронуть проблемы охраны земельных ресурсов, особенностей земли как природного объекта и объекта правового регулирования. В связи с этим, землевладелец обязан использовать землю только по целевому назначению, постоянно заботясь о повышении ее плодородия, своевременно производить платежи за землю, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (ст. 42 ЗК РФ).

Собственник земельного участка вправе, если иное не установлено законом, использовать в соответствии с экологическими требованиями находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению также все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 265 ГК РФ).

Земля является достоянием народов, населяющих данную территорию, поэтому публичный интерес должен определять правовую политику государства в вопросах определения правового статуса собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей.

Тема 6. Права на пользование и владение земельными участками

Наряду с правом собственности на землю правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками могут основываться на иных правовых титулах. Субъектов таких прав на землю от собственников земли отличает меньший круг прав и наличие дополнительных обязанностей.

Следует отметить, что регулирование титулов постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ, ст. 264, 268 ГК РФ) и пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ, ст. 264, 265, 266, 267 ГК РФ) земельными участками осуществляется в рамках земельного и гражданского законодательства.

В случае смерти лица, использовавшего земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, его наследник оформляет земельный участок уже на праве собственности, поскольку на титуле пожизненного наследуемого владения земельные участки согласно п. 1 ст. 21 ЗК РФ больше не предоставляются.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком после введения в действие Земельного кодекса РФ

у физических лиц вновь возникнуть не может (п. 2 ст. 20 ЗК РФ), а уже имеющееся – сохраняется. Основанием для возникновения указанного права у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также у органов государственной власти и органов местного самоуправления является акт государственных органов власти либо акт органов местного самоуправления.

До 1 сентября 2006 г. субъекты права пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного)

пользования земельными участками имели возможность их приватизировать. Однако, в связи с началом действия "дачной амнистии" – упрощенного порядка оформления прав собственности граждан на земельные участки, нормы о приватизации, содержащиеся в п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 ЗК РФ на основании ФЗ от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ утратили силу.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 14 Закона Тамбовской области "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области" приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственных угодий, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, в собственность, осуществляется по цене, составляющей 20 \% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность до 1 января 2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Религиозные организации, кроме того, могут переоформить указанные права на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию в тот же срок.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, оно подлежит переоформлению на право аренды земельных участков либо данные земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные)

капиталы коммерческих организаций (п. 6 ст. 3 Вводного закона).

Право аренды по действующему законодательству предоставляется широкому кругу субъектов, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранные юридические лица (ст. 22 ЗК РФ). Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения арендных правоотношений, выступает договор аренды земельного участка. Необходимо учитывать, что аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде (гл. 34 ГК РФ), однако особенности передачи земельных участков в аренду могут быть установлены федеральным законом (см. п. 2 ст. 607

ГК РФ).

Особенностью регулирования арендных отношений по действующему земельному законодательству является предоставление арендатору более широкого, чем это было возможно раньше, круга правомочий: передавать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе в залог, и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (см. п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ). Закон не предусматривает каких-либо предельных сроков для договоров аренды земельных участков, за исключением аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Для земель указанной категории максимальный срок аренды составляет 49 лет (п. 3 ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ в ред. ФЗ от 21.12.2005 г. № 87-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации. В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области" минимальные сроки аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий устанавливаются соответственно в отношении пашни, залежи, земель, занятых многолетними насаждениями – 5 лет; сенокосов, пастбищ – 11 месяцев. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок до одного года, не требует государственной регистрации, за исключением случаев установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Существенным условием договора аренды земельного участка является арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст.

65 ЗК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Основой для расчета размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

Сервитут как разновидность вещных прав на землю стал новеллой Земельного кодекса РФ 2001 г., хотя возможность

его установления уже предусматривалась ст. 274 – 277 ГК РФ. Согласно ст. 23 ЗК РФ сервитут может быть частным и публичным, срочным и постоянным. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению между собственниками земельных участков или по решению суда. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа

местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Исчерпывающий перечень возможных публичных сервитутов приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основанием для возникновения права безвозмездного срочного пользования земельным участком является акт исполнительных органов государственной власти (органов местного самоуправления) или договор (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных

природных заповедников и национальных парков.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков (п. 2 ст. 24 ЗК РФ).

Согласно требованиям Федерального закона (от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"16 все права на земельные участки и сделки с ними должны пройти государственную регистрацию в органах юстиции. Перечень документов, необходимых для осуществления регистрации, включает: свидетельство о праве на землю, акт местной администрации о предоставлении земельного участка, акт местной администрации об уточнении площади участка, кадастровый план земельного участка и договор (если участок покупается). Все документы должны быть представлены в двух экземплярах.

Тема 6. Прекращение и ограничение прав на землю

Основаниями прекращения прав на землю выступают юридические факты. В зависимости от вида права на землю можно выделить несколько групп оснований прекращения прав собственников земли, землевладельцев и землепользователей.

Прекращение права частной собственности на земельный участок наступает в случаях: отчуждения земельного участка путем реализации права распоряжения (дарение, продажа, мена); смерти собственника; ликвидации юридического лица, являющегося собственником земельного участка.

Права собственности на земельный участок прекращаются также в связи с обращением на него взысканий по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ) в том случае, если земельный участок является предметом обеспечения данного обязательства (например, предметом залога).

Ст. 53 ЗК РФ предусматривает условия и порядок отказа лица от права на земельный участок. При этом, подача заявления об отказе не влечет за собой прекращение права до принятия соответствующего решения компетентным органом. При отказе от права собственности на земельный участок последний приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. В этом случае права и обязанности собственника земельного участка прекращаются только в момент приобретения права собственности на него другим лицом (ст. 236 ГК РФ.)

Основаниями для прекращения права пользования земельным участком могут выступать также акты государственных органов управления или акты органов местного самоуправления об изъятии (или выкупе) земельных участков соответственно для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ). Основания и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 49 и 55 ЗК РФ и ст. 279 – 283 ГК РФ.

В качестве оснований для прекращения прав пользования земельным участком могут выступать и неправомерные действия землепользователя. Например, право постоянного (бессрочного) пользования, как и право пожизненного наследуемого владения земельным участком, прекращается принудительно в соответствии с п. 2 ст. 45 ЗК РФ в случаях:

– нарушения принципа целевого использования земли (ст. 1, 45, 46 ЗК РФ);

– использования земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологической обстановки в регионе (см. также ст. 6 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

– неустранения совершенных умышленно таких земельных правонарушений, как отравление, загрязнение, порча или

уничтожение плодородного слоя почвы и проч.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ и ст. 415, 619, 620 ГК РФ) – по соглашению сторон, по решению суда, по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя (перечень не является исчерпывающим). Кроме того, основания прекращения права аренды предусмотрены и земельным законодательством (п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Помимо перечисленных выше оснований прекращения прав на землю принудительно (ст. 45 ЗК РФ), аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

– неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

– реквизиции земельного участка.

Необходимо, однако, учитывать, что прекращение аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ (п. 3 ст. 46 ЗК РФ)

Право землепользования может прекратиться также в случае прекращения трудовых отношений землепользователя и организации, предоставившей ему служебный земельный надел (п. 2 ст. 47 ЗК РФ).

16 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (ст. 48 ЗК РФ).

Статьи 50 и 51 ЗК РФ в качестве оснований для прекращения права пользования земельным участком предусматривают такие действия государственных органов, как конфискация земельного участка и реквизиция. Земельный участок может быть безвозмездно изъят (конфискован) у его собственника только по решению суда в виде санкции за совершение преступления.

В целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства в случаях стихийных бедствий, аварий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят (реквизирован) у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков. Собственнику выдается документ о реквизиции.

Особенности земли как уникального объекта природы обуславливают ограничения ее оборотоспособности, предусмотренные гражданским и земельным законодательством. Поэтому земельные участки могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других

природных ресурсах. Так, ст. 260 ГК РФ устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе

продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом только при условии, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В силу объективных причин собственник при использовании земельного участка должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных земельных участков, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д.

Ограничения прав на земельные участки подразделяются на общие и специальные. Соблюдение природоохранных,

ветеринарных, санитарных и иных правил федерального, регионального или местного характера – ограничения общего характера. Ограничение этажности застройки, сервитуты, резервирование территорий и прочее – ограничения специального характера. Ограничения прав на землю могут носить временный и постоянный характер.

Передача земли в частную собственность или иную форму владения не лишает государства права устанавливать ограничения в ее использовании в интересах охраны природы, памятников культуры, с целью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, а также в экстремальных ситуациях.

Ограничения прав на земельный участок подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента государственной регистрации ограничения права на земельный участок ограничение считается принадлежностью данного земельного участка и при отчуждении последнего следует судьбе земельного участка и не может отчуждаться отдельно от него (ст. 56 ЗК РФ).

Исчерпывающие перечни изъятых и ограниченных в обороте земельных участков содержатся в ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с Земельным кодексом режим ограниченных в обороте земельных участков предполагает невозможность их передачи в частную собственность, однако федеральным законом из этого правила могут быть сделаны исключения.

Тема 7. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров

Рассматривая данную тему, студенту необходимо ориентироваться на ст. 12 ГК РФ, в которой раскрывается содержание способов защиты гражданских прав и гл. 9 ЗК РФ "Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров".

Особое внимание следует обратить на такие способы защиты земельных прав, как:

– признание судом недействительным правового акта;

– признание судом недействительным ненормативного акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 61 ЗК РФ);

– возмещение убытков, причиненных нарушением прав собственников (землепользователей) земельных участков (ст.

62 ЗК РФ);

– признание права на земельный участок в судебном порядке (ст. 59 ЗК РФ).

В случаях изъятия земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд,

собственникам (землепользователям и землевладельцам) в соответствии со ст. 63 ЗК РФ гарантируется:

1) предоставление равноценных земельных участков или (при невозможности) возмещение рыночной стоимости изъятого земельного участка;

2) возмещение стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Действующее земельное законодательство предусматривает возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства в полном объеме при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 57, 58 ЗК РФ).

Важно также учитывать и тот факт, что теперь в действующем земельном законодательстве не предусмотрен административный порядок рассмотрения земельных споров. Пункт 1 ст. 64 ЗК РФ устанавливает обязательность рассмотрения земельных споров только в судебном порядке, исключая данную категорию споров из юрисдикции органов управления.

Тема 8. Государственное управление в сфере использования и охраны земель

Земельный фонд страны – земли, находящиеся в пределах Российской Федерации, которая несет ответственность перед обществом за состояние, использование и охрану земель. Анализируя данную тему, студенты должны исходить из тезиса, что в основе государственного управления лежит принцип устойчивого развития – предоставление широких правомочий в

вопросах осуществления земельной политики субъектам Российской Федерации, региональным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления.

Управление земельными ресурсами – это урегулированная нормами права деятельность государственных, муниципальных и иных управленческих органов (структур, должностных лиц), призванная обеспечить рациональное использование и охрану земель.

Управление использованием земельного фонда Российской Федерации подразделяется по направлениям и объемам предоставленной компетенции на следующие виды:

− общее – его осуществляют (органы общей компетенции) Президент РФ, Правительство РФ, правительства (органы исполнительной власти) субъектов РФ, органы местного самоуправления, оно распространяется на всю территорию Российской Федерации (субъекта, муниципального образования) независимо от категорий земель и форм собственности;

− специальное (межведомственное) управление находится в компетенции Министерства природных ресурсов РФ, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, органов (служб) санитарно-эпидемиологического надзора и архитектурно-строительного контроля. Они осуществляют свои функции (например, контроля) независимо от ведомственной принадлежности предприятий, организаций, формы и вида собственности на землю;

− отраслевое (ведомственное) управление осуществляют различные министерства и ведомства, в ведении которых находятся земли определенного целевого назначения, например, Министерство связи РФ, Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ, Министерство транспорта РФ, Министерство обороны РФ и др. Они отвечают за организацию рационального землепользования и внутриведомственного контроля за охраной земель. На закрепленных земельных территориях они организуют проведение мероприятий, связанных с рекультивацией и мелиорацией земель, внутрихозяйственным землеустройством;

− внутрихозяйственное управление могут осуществлять, например, общее собрание членов сельскохозяйственного производственного кооператива, общее собрание членов садоводческого, огороднического, дачного товарищества, потребительского кооператива, других коммерческих и некоммерческих объединений. В их компетенцию входит ведение внутрихозяйственного учета, кадастра, мониторинга земель, перераспределение освободившихся земельных участков, решение споров между совладельцами земельных участков, организация мероприятий по охране и рациональному использованию земельных участков и прочие внутрихозяйственные вопросы.

Общественные организации (объединения), движения, занимающиеся экологической деятельностью на территории Российской Федерации, а также международные организации, в том числе специализированные (МАГАТЭ, ФАО, ЮНЕСКО, Международный союз охраны природы, ГРИНПИС) в соответствии с действующим экологическим законодательством вправе:

оказывать содействие органам государственного и муниципального управления в охране земельных ресурсов; участвовать в

государственной экологической экспертизе; создавать общественные экологические фонды и проводить общественную экологическую экспертизу; требовать отмены решений о размещении, строительстве и эксплуатации экологически вредных объектов; требовать предоставления современной экологической информации о качественном состоянии земель; осуществлять общественный контроль за охраной и рациональным использованием земель.

Компетенция субъектов управления земельными ресурсами определена ЗК РФ и целым рядом специальных нормативных актов (например, ФКЗ от 17.12.1997 г. "О Правительстве Российской Федерации"17, ФЗ от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"18 и т.д.).

Правительство РФ в соответствии с ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управляет объектами федеральной собственности, утверждает и реализует федеральные целевые программы обеспечения рационального использования и мелиорации земель, распределяет и перераспределяет земли федеральной собственности, изымает земли для федеральных нужд.

Администрации (правительства) субъектов Российской Федерации определяют основные направления земельной политики в пределах своей территории; осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности субъекта; предоставление в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в собственности субъекта, а также устанавливают порядок:

– определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки;

– порядок формирования земельных участков, отнесенных к фонду перераспределения земель субъекта;

– определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности субъекта для их продажи.

Исполнительные органы субъектов РФ осуществляют перевод земель из одной категории в другую в отношении земель, находящихся в государственной собственности субъекта, а также земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной или частной собственности, организуют производство земельного контроля за использованием и охраной земель и проч.

Органы местного самоуправления определяют ставки земельного налога, осуществляют владение, пользование и распоряжение муниципальной земельной собственностью, регулируют планировку и застройку территорий муниципальных образований, устанавливают нормативы земельных участков, предоставляемых гражданам, определяют порядок использования

и охраны муниципальных земель, организуют разработку и занимаются реализацией генеральных планов, проектов застройки и

планировки городов и др. населенных пунктов, контролируют использование земель.

Рассматривая функции управления земельными ресурсами следует остановиться на следующих:

– учет земель и ведение земельного кадастра;

– распределение и перераспределения земельных ресурсов;

– землеустройство и осуществление контроля за использованием и охраной земель;

– осуществление земельного мониторинга и др.

Особо стоит отметить, что значение многих функций претерпело значительные изменения в ходе земельной реформы. Так, если раньше ведение земельного кадастра означало в основном балловую оценку состояния земли, сегодня – это комплексная экономическая оценка земельных участков. Появились и новые функции: лицензирование землепользования, зонирование земельной территории, экологическая экспертиза.

Деление земель на категории – одна из важнейших функций управления. Порядок отнесения земель к категориям предусмотрен ст. 8 ЗК РФ. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается ФЗ от 21.12.2004 г. №

172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (в ред. ФЗ от 03.06.2006 г. № 73-ФЗ).19

Сегодня более актуален вопрос, связанный с определением оснований перевода земель из одной категории в другую.

Например, статья 103 ЗК РФ устанавливает, что использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию (основание – предоставление земель из земель запаса).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ликвидация последствий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, естественная деградация земель (опустынивание, засоление, заболачивание)

и другие обстоятельства также могут стать основанием для перевода земель из одной категории в другую.

Перевод земель из одной категории в другую – это административная процедура, осуществляемая в особом порядке. Действующее законодательство содержит прямой запрет на изменение целевого назначения земель в ходе совершения сделок с землей. Договоры, предметом которых являются земельные участки, относятся к документам, в которых указывается категория земель (п. 2 ст. 8 ЗК РФ). Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую влечет признание актов о таком переводе недействительными.

Тема 9. Плата за землю

При изучении темы необходимо учитывать, что использование земли в РФ является платным (п. 1 ст. 65 ЗК РФ). В ст. 65

ЗК РФ конкретизируется принцип платности землепользования, установленный п. 7 ст. 1 ЗК РФ в качестве основного из принципов земельного законодательства. Принцип платности использования земли имеет целью стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, уменьшить разницу в социально-экономических условиях хозяйствования в разных регионах, на землях разного качества, развитие инфраструктуры в населенных пунктах. Земельное законодательство РФ в качестве форм платы за использование земли предусматривает земельный налог и арендную плату (хотя правовая природа этих платежей различна: арендная плата – результат добровольного соглашения участников договора, налог – обязательный безусловный платеж, взимаемый государством с собственников, владельцев и пользователей земли, его размер устанавливается компетентными органами, льготы устанавливаются только законом).

Законом установлено, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год на основе кадастровой стоимости земли. Налоговым кодексом РФ (гл. 31)20 с 2006 года установлены льготы по налогу. В соответствии с действующей редакцией ст. 395 Налогового кодекса РФ (часть вторая) от налогообложения освобождаются теперь только семь категорий налогоплательщиков (вместо 24 ранее существовавших льготников). При этом могут устанавливаться налоговые льготы и при определении налоговой базы (уменьшаться на не облагаемую налогом сумму) в отношении отдельных категорий граждан, а также основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков (п. 5, 6 ст. 391 НК РФ).

Налоговые ставки устанавливаются нормативными актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать

0,3 \% кадастровой стоимости в отношении земель сельскохозяйственного назначения и 1,5 \% кадастровой стоимости в

отношении прочих земельных участков.

В случае перехода в течение года права собственности, права пожизненного (наследуемого) владения или права постоянного бессрочного пользования земельными участками от одного лица к другому земельный налог исчисляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых земельный участок находился в собственности (во владении или пользовании) к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде (ст. 396 НК РФ). При этом если возникновение (прекращение) указанных прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав. Если возникновение (прекращение) указанных прав произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц прекращения указанных прав.

На земельные участки, обслуживающие жилые дома, нежилые строения и сооружения, перешедшие по наследству, земельный налог уплачивается наследником с момента (времени) открытия наследства. Моментом (временем) открытия наследства считается день смерти наследодателя, при объявлении наследодателя умершим – день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Наследникам, принявшим наследство до наступления срока налогового учета, налог исчисляется с учетом налоговых обязательств наследодателя.

Второй формой платы за использование земли является арендная плата, которая вносится арендаторами

(субарендаторами) в соответствии с условиями договора аренды (субаренды).

Если арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы определяется в договоре аренды сторонами самостоятельно, но с учетом обязательных правил, регулирующих порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения. В зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) – такие правила устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. Указанные требования не распространяются

на земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (они вправе определять условия договора самостоятельно).

Рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с ФЗ (от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ) "Об оценочной деятельности"21. За рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, когда стороны сделки осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства. Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели) с другой – заказчики. Основанием проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком (заключается в простой письменной форме).

Итоговая величина стоимости земельного участка может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев. При определении рыночной стоимости объектов оценки используются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности"22.

Для целей налогообложения и иных целей проводится государственная кадастровая оценка земли всех категорий, порядок которой определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8.04.2000 г. № 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель"23. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

Государственная кадастровая оценка земель проводится органами Росземкадастра для определения кадастровой стоимости земельного участка различного целевого назначения (учитываются сервитуты, иные обременения прав пользователей земельных участков). Оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты такой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр и утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

К примеру, оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе оценки земель проводится оценочное зонирование территорий. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами

земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог,

рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Для установления кадастровой стоимости земельного участка в случае определения его рыночной стоимости эта рыночная стоимость является базовой оценочной величиной, в процентах от которой рассчитывается кадастровая стоимость