4.2. право частной собственности на землю

4.2. право частной собственности на землю: Земельное право, А.Г. Нецветаев, 2008 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон В учебном пособии рассматриваются понятия, источники, метод, система, принципы земельного права как отрасли российско- го права, его основные институты и правовые механизмы регулиро- вания земельных отношений...

4.2. право частной собственности на землю

Право частной собственности на землю закреплено в Конституции РФ (ст. 36), согласно которой граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Право частной собственности на землю представляет собой одну из форм права собственности, при которой правомочиями пользования, владения и распоряжения земельным участком обладают физические и юридические лица.

Объектом права частной собственности на землю всегда

является индивидуально-определенный земельный участок,

1 Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М. : Юристъ, 2000. – С. 124.

122

который в установленном порядке перешел к определенному субъекту и находится в его владении, пользовании и распоряжении. В ряде случаев законодательство РФ включает в содержание данного объекта иные объекты природной среды, находящиеся на земельном участке и неразрывно с ним связанные: обособленные водные объекты и древесно-кустарниковую растительность. Так, ст. 261 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный слой), замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает законных прав иных лиц. Права собственников земельных участков закреплены в ст. 40

Земельного кодекса РФ. Напомним, что собственник земельного участка вправе: использовать в установленном порядке

для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения,

сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением

требований градостроительных регламентов, строительных,

экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных

и иных правил, нормативов; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные,

культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить

пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. Кро 

123

ме того, собственник земельного участка имеет право собственности на: посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование; расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что ст. 213 Гражданского кодекса РФ предусматривает нахождение в частной собственности (собственности граждан и юридических лиц) любого имущества, за исключением отдельных видов имущества, которое не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности, не ограничивается, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

Земельный кодекс РФ (ст. 27) выделяет три вида земельных участков как объектов гражданского оборота: земельные

участки, изъятые из оборота; земельные участки, ограниченные в обороте; земельные участки, свободно находящиеся в

обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским

законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Так, изъятыми из оборота считаются земельные участки, занятые находящимися в

федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности

Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска,

воинские формирования и органы; зданиями, строениями и

сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объекта 

124

ми организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (п. 5 ст. 27 ЗК РФ): в пределах особо охраняемых природных территорий, которые не были указаны выше; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; в границах закрытых административнотерриториальных образований; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными

125

отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Перечень земельных участков, не подлежащих приватизации,

установлен также Федеральным законом от 21.12.01 г. № 178-ФЗ

«О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 8 ст. 28). В соответствии с ним, не могут быть приватизированы, а значит и выступать объектом права частной

собственности на землю, земельные участки в составе земель:

сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие); транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов,

а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Нельзя считать объектом права частной собственности

на землю такие участки, которые перешли в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона, подлежит расторжению с возвращением сторон

данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

Субъектами права частной собственности на землю выступают граждане и юридические лица. По общему правилу,

гражданин может выступать субъектом права собственности

на землю с момента приобретения полной дееспособности

(как правило – по достижении 18-ти летнего возрасти), юридическое лицо – с момента государственной регистрации.

Статья 15 Земельного кодекса РФ прямо указывает, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражда 

126

нами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, причем граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом и другими федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Необходимо отметить, что действующее законодательство не выделяет особенностей права собственности юридических лиц на земельные участки, в нем отсутствуют различия в правовом режиме земель, находящихся в собственности юридических лиц, и в содержании принадлежащих им правомочий. В то же время, не все юридические лица могут быть собственниками земельных участков в силу своего правового статуса, и к ним относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Что касается иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, то они могут, как и российские граждане и юридические лица, иметь в собственности

землю, однако за рядом ограничений.

Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные

юридические лица не могут обладать на праве собственности

земельными участками, находящимися на приграничных

территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. До установления Президентом РФ такого перечня земель 

127

ные участки в собственность иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на указанных территориях не предоставляются (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ»). Определенные ограничения содержатся также в Федеральном законе от 24.07.02 г. № 101-ФЗ (в ред. от

07.07.03 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3).

В апреле 2004 года Мурманская областная Дума обратилась с запросом в Конституционный Суд РФ, в котором оспаривалась конституционность некоторых положений Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (в частности, п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, ст. 38

ЗК РФ). В обоснование своей позиции областные депутаты

привели следующие доводы: земля является основой жизни и

деятельности народов, проживающих на соответствующей

территории, в данном случае к таким народам относятся

только народы Российской Федерации; закон не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации; из

Конституции Российской Федерации (статья 36, часть 1) следует, что субъектом права частной собственности на землю

могут быть только российские граждане и их объединения;

предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности

на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации, создает воз 

128

можность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению суверенитета Российской Федерации.

Кроме того, Мурманская областная Дума просила признать Земельный кодекс РФ в целом не соответствующим Конституции Российской Федерации по порядку принятия, исходя из того, что федеративное устройство Российской Федерации основано на разграничении полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации (статья 5, часть 3, Конституции РФ), а потому федеральный законодатель, принимая закон по предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, обязан учитывать волю субъектов Российской Федерации и соблюдать установленный правовыми актами порядок реализации названного принципа.

Тем не менее, Конституционный Суд РФ постановил признать оспариваемые положения Земельного кодекса РФ не противоречащими Конституции РФ, а также признал, что Земельный кодекс РФ по порядку его принятия Государственной Думой не противоречит Конституции Российской Федерации (см. постановление Конституционного Суда РФ от

23.04.2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности

Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом

Мурманской областной Думы»).

Основания приобретения права частной собственности на землю

Статья 8 Гражданского кодекса РФ содержит перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, многие из которых являются основаниями приобретения права частной собственности на землю. К ним относятся:

• договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему;

129

• акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

• судебные решения, установившие гражданские права и обязанности (в том числе право частной собственности на землю);

• приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом;

• иные действия граждан и юридических лиц;

• события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, в том числе и право частной собственности на землю, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Статья 25 (п. 3) Земельного кодекса РФ содержит также принципиальное положение, согласно которому не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Выделяют следующие основания приобретения права собственности на земельные участки1:

а) приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом участке;

1 Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2000. – С. 130.

130

б) приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости;

в) приватизация земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов недвижимости;

г) приватизация земельных участков землепользователями

(п. 5 ст. 20 ЗК РФ), землевладельцами (п. 3 ст. 21 ЗК РФ) и

арендаторами (п. 8 ст. 22 ЗК РФ) (более подробно – в разделе

4.5 «Иные вещные права на землю»;

д) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в

собственность гражданам и юридическим лицам для

строительства путем их продажи на торгах (ст. 30-32 ЗК

РФ) или для целей, не связанных со строительством

(ст. 34 ЗК РФ);

е) договоры и сделки (купля-продажа, мена, дарение и др.),

на основании которых происходит переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому (более подробно – в главе 5. «Правовое регулирование сделок

с земельными участками»);

ж) приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).

Приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом участке

Статья 35 (п. 1) Земельного кодекса РФ содержит норму, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если право собственности на здание, строение, сооружение переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком опреде 

131

ляется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В этом случае размер части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его дальнейшего использования, определяется по правилам статьи 33 (п. 3) ЗК РФ, согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Гражданское и земельное законодательство содержит

ряд гарантий соблюдения прав на землю собственника недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном

участке, что, в частности, выражается в предоставлении ему

преимущественного права покупки или аренды такого земельного участка. Так, согласно ст. 35 (п. 3) Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное

право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Содержание преимущественного права покупки раскрыто в ст. 250 Гражданского кодекса

РФ и заключается в следующем. При продаже доли в праве

общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право

покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с

публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности

о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от по 

132

купки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Следует помнить, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а также то, что уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1. отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2. отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся

на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии

со статьей 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается также отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в

случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

133

Приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного

на нем объекта недвижимости

Земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, может быть приватизирован в тех случаях, когда на нем находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Это прямо предусмотрено ст. 36 (п. 1) Земельного кодекса РФ, установившей, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретения права их аренды имеют граждане и юридические лица-собственники объектов недвижимости. В то же время это правило не применяется в отношении земельных участков в составе земель, изъятых из оборота, и земель, ограниченных в обороте. Кроме того, п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ выделяют особенности определения права собственности (и иных прав) на земельный участок в зависимости от того, на каких правах лица владеют объектами недвижимости, находящимися на неделимом земельном участке. Так, если все здание (помещения в нем) принадлежит нескольким лицам на праве собственности и находится на неделимом земельном участке, то эти лица вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и иными федеральными законами. Когда часть здания находится в собственности одних лиц, а другая часть – на праве хозяйственного ведения или все здание принадлежит лицам на праве хозяйственного ведения, то допускается приобретение права аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Порядок приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муници 

134

пальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости определен п. 5–8 ст. 36 ЗК РФ.

Приватизация земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов недвижимости

Основные положения и порядок приватизации земельных участков при приватизации находящихся на них государственных и муниципальных предприятий определен в Федеральном законе 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий».

В соответствии со ст. 28 Закона, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. При приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий одновременно осуществляется отчуждение покупателю следующих земельных участков:

• находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

• занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Необходимо отметить, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральными законами. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением предусмотренных законодательством случаев.

135

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. При этом, договор аренды земельного участка не является препятствием для последующего выкупа арендованного земельного участка.

Пункт 4 ст. 28 Закона содержит положение, согласно которому при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Причем собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Отчуждение земельного участка осуществляется в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следует отметить, что указанный план земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Важная норма, обеспечивающая учет общественных

интересов при приватизации земельных участков, находящихся в публичной собственности, закреплена в п. 6 ст. 28

Закона; она предусматривает, что одновременно с принятием решения об отчуждении такого земельного участка при

136

необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

Следует помнить, что при отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны лишь при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Установлен следующий порядок определения цены за

выкупаемый земельный участок: при численности населения

свыше 3 миллионов человек – в размере от пятидо тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; при численности населения от 500

тысяч до 3 миллионов человек – в размере от пятидо семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу

площади земельного участка; при численности населения до

500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений – в

размере от трехдо десятикратного размера ставки земельного

налога за единицу площади земельного участка (на начало

текущего календарного года). До установления цены выкупа

земельных участков субъектами Российской Федерации цена

соответствующих земельных участков определяется исходя из

указанных в ст. 28 Закона минимальных размеров.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным

законом не подлежат земельные участки в составе земель:

сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие); транспорта, предназначенные для

137

обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предоставление земельных участков, находящихся

в государственной или муниципальной собственности,

в собственность гражданам и юридическим лицам для

строительства или для целей, не связанных

со строительством

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства регулируется статьями 30-32 Земельного кодекса РФ.

Принципиальное значение в регулировании земельных отношений в данной сфере имеет ст. 28 ЗК РФ, согласно которой земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, юридическим лицам – в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, гражданам и юридическим лицам – в безвозмездное срочное пользование в определенных ЗК РФ случаях.

Предоставление таких земельных участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется, как правило, за плату, однако может осуществляться и бесплатно в предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ случаях.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных уча 

138

стков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается также отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков,

ограниченных в обороте и находящихся в государственной

или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и

юридических лиц.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

Предоставление земельных участков для строительства

из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их

формированию, причем эти работы могут как включать в себя

стадию предварительного согласования мест размещения

объектов, так и не включать – без предварительного согласования мест размещения объектов.

Необходимо отметить, что с 01.10.2005 года действует

ст. 30–1 ЗК РФ, согласно которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются

в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пункт 2 ст. 30 ЗК РФ содержит важнейшее положение,

согласно которому предоставление земельных участков для

строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), общие положения о

порядке проведения которых содержатся в статьях 38, 38–1,

38–2 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с

предварительным согласованием мест размещения объектов

осуществляется в аренду, а определенным категориям юридических лиц – в постоянное (бессрочное) пользование. Кроме

того, религиозные организации вправе иметь земельные уча 

139

стки для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на праве безвозмездного срочного пользования на срок строительства этих объектов.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1. проведение работ по формированию земельного участка, включающего в себя следующие стадии:

• подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

• определение разрешенного использования земельного участка;

• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженернотехнического обеспечения;

• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и специальными федеральными законами;

3. проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и

140

заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4. подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Предоставление земельного участка для строительства с

предварительным согласованием места размещения объекта

осуществляется в следующем порядке:

1. выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2. проведение работ по формированию земельного участка;

3. государственный кадастровый учет земельного участка в

соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и

специальными федеральными законами;

4. принятие решения о предоставлении земельного участка

для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

Решение соответствующего исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о

предоставлении земельного участка для строительства или

протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:

1. государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного

участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2. заключения договора купли-продажи и государственной

регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в

собственность;

3. заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

141

Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. В случае отказа в предоставлении земельного участка для строительства соответствующее решение об отказе может быть обжаловано заявителем в суд.

Следует помнить, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Необходимо также отметить, что с 01.10.2005 года вступила в силу ст. 30–2 Земельного кодекса РФ, которая определяет особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Такие земельные участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Приобретательная давность

Право собственности на земельный участок может быть приобретено на основании норм, содержащихся в ст. 234 ГК РФ и регулирующих вопросы приобретательной давности. Эта статья закрепляет правило, по которому гражданин или юридическое

142

лицо, не являющееся собственником имущества (земельного участка), но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Для приобретения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности необходимо выполнение следующих условий:

• владение земельным участком, на который у соответствующего лица не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке;

• владение земельным участком должно быть добросовестным;

• фактическое владение земельным участком должно быть основано на законных действиях владельца. Например, невозможно приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, который был незаконно самовольно занят фактическим владельцем (самозахват земельного участка).

• владение земельным участком должно быть открытым.

Это означает, что о факте такого владения должны быть

осведомлены любые другие лица.

• владение должно бытъ непрерывным, т.е. в течение сроков,

установленных законом.

Следует отметить, что на данном основании можно приобрести право собственности только на те земельные участки,

которые находятся в частной собственности и которыми лицо

владеет при соблюдении указанных выше условий.

Общие основания прекращения права собственности

предусмотрены в ст. 235 Гражданского кодекса РФ, согласно

которой право собственности прекращается в следующих

случаях: при отчуждении собственником своего имущества

другим лицам; отказе собственника от права собственности;

гибели или уничтожении имущества; при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных

законом.

143

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ); выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст.ст. 240 и 241 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ (выплата компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле), п. 2 ст. 272 ГК РФ (приобретение права собственности на земельный участок или иное недвижимое имущество по решению суда в случаях невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке), ст. 282 ГК РФ (выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда), ст. 285 ГК РФ (изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства), ст. 293 ГК РФ (продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения)

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических

лиц (национализация), производится на основании закона с

возмещением стоимости этого имущества и других убытков в

порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.

Таким образом, можно выделить четыре основные группы оснований прекращения права собственности:

1. добровольная передача права собственности другому

лицу;

2. добровольный отказ от права собственности;

3. гибель или уничтожение имущества;

4. принудительное изъятие имущества у собственника.

144

В развитие соответствующих норм гражданского законодательства ст. 44 Земельного кодекса РФ указывает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Добровольная передача права собственности на земельный участок

Право собственности на землю может быть прекращено по воле самого собственника земельного участка в результате отчуждения его другим лицам, т.е. совершения различных сделок, например, продажи, дарения, мены и т.д.

В соответствии со ст. 52 ЗК РФ, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных некоторых ограничений оборотоспособности земельных участков. Отчуждение земельного участка представляет собой его передачу собственником собственность иным лицам, способ осуществления собственников правомочия распоряжения. Отчуждение земельных участков происходит в форме совершения различных сделок с землей. На основании сделок происходит переход права собственности на земельный участок, его отчуждение, порядок которого регулируется гражданским законодательством. В то же время при отчуждении земельных участков должны учитываться ограничения оборота земли, предусмотренные в ст. 27 ЗК РФ, а также особенности совершения сделок с земельными участками, которые содержатся в ЗК РФ.

Добровольный отказ от права собственности на земельный участок

Основанием прекращения права собственности на земельный участок является также отказ собственника от своего

145

права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ). Согласно ст. 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от своего права собственности должен быть выражен в заявлении об отказе, причем это заявление должно быть подано или в орган государственной власти субъекта, или в орган местного самоуправления. При отказе лица от права собственности на земельный участок последний принимает режим бесхозяйной недвижимой вещи (п. 2 ст. 53 ЗК РФ), а порядок прекращения прав на такую вещь определяется на основании ст. 225 ГК РФ. Бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Условия приобретения в собственность бесхозяйных земельных участков являющихся недвижимым имуществом, указаны в п. 3 ст. 225

ГК РФ и заключаются в следующем. Земельный участок ставится на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. Следует помнить, что до вынесения судом соответствующего решения право собственности сохраняется за отказавшимся от земельного участка лицом, и оно может снова взять его во владение, пользование и распоряжение. Земельный участок может быть приобретен в этот период и на основании приобретательной давности. Установлен годичный срок, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может снова вернуться к собственнику или перейти к другим лицам на основании приобретательной давности. Лишь по истечении этого срока суд на основании иска органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, может признать бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью со всеми вытекающими отсюда последствиями.

146

Гибель или уничтожение земельного участка как основание прекращения права собственности

Гибель или уничтожение имущества-земельного участка в результате действия непреодолимой силы, как основание прекращения права собственности на земельный участок, представляет собой особый случай1. Несмотря на то, что земля как пространственный базис не может быть уничтожена, возможны случаи уничтожения или порчи земельного участка как объекта права собственности, например, в результате размыва его водой, вследствие оползня, обвала и т.п.

К принудительному прекращению права частной собственности на земельный участок относятся: изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд; конфискация земельного участка; реквизиция земельного участка; обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника и некоторые другие.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Общие положения и порядок изъятии участков для указанных нужд регулируется ст.ст. 279–283 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 49, 55 и некоторыми другими Земельного кодекса РФ.

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, причем в зависимости от того, для чьих нужд изымается участок, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (п. 1 ст. 279 ГК РФ).

В развитие данного положения ст. 49 ЗК РФ указывает, что изъятие земельных участков для указанных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

• выполнением международных обязательств Российской

Федерации;

1 Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2000. – С. 156.

147

• размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, теплои водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

• иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Анализ ст. 49 Земельного кодекса РФ приводит к выводу, что перечень исключительных случаев изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд достаточно широк, что позволяет соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления при желании любую банальную ситуацию представить как исключительный случай.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка

148

письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Следует отметить, что выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (п. 3 ст. 279 ГК РФ, п. 2 ст. 63 ЗК РФ).

Решение государственного органа и органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для указанных нужд подлежит государственной регистрации в соответствующем государственном органе, причем собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Статья 55 (п. 2) Земельного кодекса РФ содержит норму, защищающую права лиц, у которых изымается земля, и устанавливающая, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд закреплены также в ст. 63 ЗК РФ. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для указанных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования таким земельным участком, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу, устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно ст.ст. 280, 281 ГК РФ, собственник земельного участка, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. В то же время, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка за 

149

трат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указа

Земельное право

Земельное право

Обсуждение Земельное право

Комментарии, рецензии и отзывы

4.2. право частной собственности на землю: Земельное право, А.Г. Нецветаев, 2008 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон В учебном пособии рассматриваются понятия, источники, метод, система, принципы земельного права как отрасли российско- го права, его основные институты и правовые механизмы регулиро- вания земельных отношений...