10.2. общая характеристика и особенности правового режима земель поселений

10.2. общая характеристика и особенности правового режима земель поселений: Земельное право, А.Г. Нецветаев, 2008 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон В учебном пособии рассматриваются понятия, источники, метод, система, принципы земельного права как отрасли российско- го права, его основные институты и правовые механизмы регулиро- вания земельных отношений...

10.2. общая характеристика и особенности правового режима земель поселений

Жизнь человека в наше время, как правило, проходит в поселениях, где он обеспечен всеми необходимыми для жизнедеятельности условиями: жильем, работой, досугом и т.д. Поселения, в которых проживает от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов, называются городскими – это города и поселки. Поселения с численностью населения от нескольких сотен до нескольких тысяч человек – сельские. В зависимости от местности они могут называться селами, станицами, деревнями, хуторами, кишлаками, аулами, стойбищами и др.1

Статья 83 ЗК РФ определяет земли поселений как земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

В соответствии со ст. 84 ЗК РФ черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель го 

1 Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.: ЗАО «Юстицинформ»,

2005. – С. 224.

339

родских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.

Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Причем черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Проекты черты

поселения разрабатываются органами местного самоуправления такого поселения и утверждаются органами государственной власти субъектов РФ.

Однако существуют и исключения из этого общего правила. Так, согласно п. 4 ст. 84 ЗК РФ, черта городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и

изменяется федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и законодательных (представительных) органов

Московской области, законодательных (представительных)

органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных) органов Ленинградской области. Пункт 5 ст. 84

ЗК РФ установил, что утверждение и изменение черты городских поселений, входящих в состав закрытых административно-территориальных образований, осуществляются Правительством РФ.

Необходимо отметить, что включение земельных участков

в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В то же время следует иметь ввиду, что земельные участки в городских и сельских

поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для

государственных или муниципальных нужд в целях застройки в

соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.

Порядок использования земель поселений определяется

в соответствии с зонированием их территорий. Территория

поселения в пределах его административных границ делится

на территориальные зоны. Документы зонирования террито 

340

рий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Состав земель поселений и зонирование их территорий определен в ст. 85 ЗК РФ. В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29.12.04 г.

№ 190-ФЗ, под правилами землепользования и застройки понимают документ градостроительного зонирования, который

утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами

органов государственной власти субъектов Российской Федерации городов федерального значения Москвы и СанктПетербурга и в котором устанавливаются территориальные

зоны, градостроительные регламенты, порядок применения

такого документа и порядок внесения в него изменений;

В свою очередь, градостроительный регламент – это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных

участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального

строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры

разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования

земельных участков и объектов капитального строительства;

341

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

• виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

• их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

342

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления. Необходимо отметить, что реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены

для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут

предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а

также иных видов застройки согласно градостроительным

регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон

предназначены для застройки административными зданиями,

объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным

регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон

предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей

производственными объектами согласно градостроительным

регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки

объектами железнодорожного, автомобильного, речного,

морского, воздушного и трубопроводного транспорта, свя 

343

зи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного

использования в поселениях – земельные участки, занятые

пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями,

строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, – используются в целях ведения сельскохозяйственного

производства до момента изменения вида их использования в

соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами,

набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами,

пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Виды и состав территориальных зон выделяются также и

в градостроительном законодательстве. В соответствии со

ст. 35 действующего Градостроительного кодекса РФ, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сель 

344

скохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1. зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2. зоны размещения объектов социального и коммунальнобытового назначения;

3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской

деятельности;

4. общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли,

общественного питания, социального и коммунальнобытового назначения, предпринимательской деятельности,

объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научноисследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок

автомобильного транспорта, объектов делового, финансо 

345

вого назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1. коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и

складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2. производственные зоны – зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3. иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения

промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе

сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного

транспорта, связи, а также для установления санитарнозащитных зон таких объектов в соответствии с требованиями

технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут

включаться:

1. зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы,

пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2. зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного

назначения.

346

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Помимо предусмотренных могут устанавливаться и иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Вокруг городского поселения, за его чертой, может быть выделена пригородная зона поселения, в состав которой, согласно ст. 86 ЗК РФ, могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

347

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий допускается на основании решения Правительства Российской Федерации.

Земельное право

Земельное право

Обсуждение Земельное право

Комментарии, рецензии и отзывы

10.2. общая характеристика и особенности правового режима земель поселений: Земельное право, А.Г. Нецветаев, 2008 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон В учебном пособии рассматриваются понятия, источники, метод, система, принципы земельного права как отрасли российско- го права, его основные институты и правовые механизмы регулиро- вания земельных отношений...