10.2. общая характеристика и особенности правового режима земель поселений
10.2. общая характеристика и особенности правового режима земель поселений
Жизнь человека в наше время, как правило, проходит в поселениях, где он обеспечен всеми необходимыми для жизнедеятельности условиями: жильем, работой, досугом и т.д. Поселения, в которых проживает от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов, называются городскими – это города и поселки. Поселения с численностью населения от нескольких сотен до нескольких тысяч человек – сельские. В зависимости от местности они могут называться селами, станицами, деревнями, хуторами, кишлаками, аулами, стойбищами и др.1
Статья 83 ЗК РФ определяет земли поселений как земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
В соответствии со ст. 84 ЗК РФ черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель го
1 Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.: ЗАО «Юстицинформ»,
2005. – С. 224.
339
родских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.
Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Причем черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Проекты черты
поселения разрабатываются органами местного самоуправления такого поселения и утверждаются органами государственной власти субъектов РФ.
Однако существуют и исключения из этого общего правила. Так, согласно п. 4 ст. 84 ЗК РФ, черта городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и
изменяется федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и законодательных (представительных) органов
Московской области, законодательных (представительных)
органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных) органов Ленинградской области. Пункт 5 ст. 84
ЗК РФ установил, что утверждение и изменение черты городских поселений, входящих в состав закрытых административно-территориальных образований, осуществляются Правительством РФ.
Необходимо отметить, что включение земельных участков
в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В то же время следует иметь ввиду, что земельные участки в городских и сельских
поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для
государственных или муниципальных нужд в целях застройки в
соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.
Порядок использования земель поселений определяется
в соответствии с зонированием их территорий. Территория
поселения в пределах его административных границ делится
на территориальные зоны. Документы зонирования террито
340
рий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).
Состав земель поселений и зонирование их территорий определен в ст. 85 ЗК РФ. В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29.12.04 г.
№ 190-ФЗ, под правилами землепользования и застройки понимают документ градостроительного зонирования, который
утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами
органов государственной власти субъектов Российской Федерации городов федерального значения Москвы и СанктПетербурга и в котором устанавливаются территориальные
зоны, градостроительные регламенты, порядок применения
такого документа и порядок внесения в него изменений;
В свою очередь, градостроительный регламент – это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных
участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального
строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования
земельных участков и объектов капитального строительства;
341
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
• виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
• их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
342
Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления. Необходимо отметить, что реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Земельные участки в составе жилых зон предназначены
для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут
предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а
также иных видов застройки согласно градостроительным
регламентам.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон
предназначены для застройки административными зданиями,
объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным
регламентам.
Земельные участки в составе производственных зон
предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей
производственными объектами согласно градостроительным
регламентам.
Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки
объектами железнодорожного, автомобильного, речного,
морского, воздушного и трубопроводного транспорта, свя
343
зи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного
использования в поселениях – земельные участки, занятые
пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями,
строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, – используются в целях ведения сельскохозяйственного
производства до момента изменения вида их использования в
соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами,
набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами,
пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Виды и состав территориальных зон выделяются также и
в градостроительном законодательстве. В соответствии со
ст. 35 действующего Градостроительного кодекса РФ, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сель
344
скохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1. зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2. зоны размещения объектов социального и коммунальнобытового назначения;
3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской
деятельности;
4. общественно-деловые зоны иных видов.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли,
общественного питания, социального и коммунальнобытового назначения, предпринимательской деятельности,
объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научноисследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок
автомобильного транспорта, объектов делового, финансо
345
вого назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
1. коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и
складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2. производственные зоны – зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
3. иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения
промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе
сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного
транспорта, связи, а также для установления санитарнозащитных зон таких объектов в соответствии с требованиями
технических регламентов.
В состав зон сельскохозяйственного использования могут
включаться:
1. зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы,
пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2. зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного
назначения.
346
В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Помимо предусмотренных могут устанавливаться и иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Вокруг городского поселения, за его чертой, может быть выделена пригородная зона поселения, в состав которой, согласно ст. 86 ЗК РФ, могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.
347
В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.
Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий допускается на основании решения Правительства Российской Федерации.
Обсуждение Земельное право
Комментарии, рецензии и отзывы