4. договор купли-продажи при приватизации

4. договор купли-продажи при приватизации

Вся процедура приватизации государственного и муниципального имущества (предприятия, структурного подразделения, материальных и нематериальных активов) заканчивается оформлением договора купли-продажи в соответствии с ГК РФ и Законом «О приватизации». В договоре указываются сведения о продавце, покупателе, наименование объекта приватизации и его местонахождение, состав и стоимость приватизируемого имущества, условия аренды (пользования) земельным участком, количество акций открытого акционерного общества; их категория (тип) и стоимость; порядок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок подтверждения покупателем выполнения таких условий; способы обеспечения инвестиционных и (или) социальных условий, в том числе гарантии их выполнения; порядок осуществления покупателем права владения и права пользования указанным имуществом до момента перехода к нему права собственности на имущество; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Все обязательства покупателя в отношении объекта приватизации должны иметь сроки их выполнения и стоимостную оценку.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит от собственника к его покупателям в порядке, установленном действующим законодательством и договором купли-продажи (ст. 549—566 ГК РФ).

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя. Однако вряд ли правомерно и целесообразно во всех случаях подтверждать право собственности договором купли-продажи. Целесообразно, чтобы на основе зарегистрированного договора купли-продажи орган, регистрирующий договор, выдавал покупателю, собственнику свидетельство о праве собственности. Законодательством такой порядок не установлен. Однако на практике фонды имущества выдают свидетельства о праве собственности тех предприятий, купля-продажа которых у них зарегистрирована.

Известны случаи, когда факт приватизации устанавливался арбитражным судом вопреки мнению органов, осуществляющих приватизацию. Последние отказывались выдавать свидетельства о праве собственности. При этом они ссылались на отсутствие в законодательстве указания о выдаче и порядка выдачи такого документа. Замечание вполне справедливое. Более того, в силу этих же обстоятельств арбитражный суд не вправе обязать соответствующий орган выдать свидетельство о праве собственности.

Вместе с тем ст. 551 ГК РФ предусматривает Государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимость, а Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.1 В соответствии с этим Законом права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. Это, конечно, не свидетельство о праве собственности, но вполне адекватный ему документ.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК РФ).

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК РФ).

Законодательство о приватизации государственного имущества, ГК РФ не содержит конкретных норм, определяющих кто и в какие сроки должен оформить договор купли-продажи имущества. Исключением являются порядок и сроки оформления договора купли-продажи предприятий по результатам аукциона или конкурса.

В соответствии с Временными положениями о приватизации государственных и муниципальных предприятий на аукционе или по конкурсу договор купли-продажи подписывается в срок не более 30 календарных дней с момента подписания сторонами протокола о результатах аукциона или конкурса.

Из п. 1 ст. 28 Закона «О приватизации предприятий» можно было сделать вывод, что фонд как продавец имущества обязан оформить договор купли-продажи. При уклонении продавца от заключения договора либо отказе сделать это покупатель вправе был обратиться с заявлением о понуждении заключить договор в общий или арбитражный суд.

Что касается купли-продажи предприятия, ГК РФ лишь установил, что подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если не предусмотрено иное (ст. 563).

В ст. 551 ГК РФ установлено, что когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Другая сторона при этом обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Закон устанавливает, что в случае осуществления приватизации с нарушением установленного порядка возможно предъявление исков о расторжении договоров купли-продажи. В законе также приведен перечень оснований для признания сделок недействительными.

Под недействительной понимается сделка, не соответствующая нормам законодательства. В случае признания таковой она не порождает правовых последствий с момента заключения. Каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, если иное не предусмотрено ГК или другими законодательными актами.

Расторжение договора, напротив, означает, что договор был заключен правомерно, а факт его расторжения прекращает обязательства лишь на будущее время. Если договор (сделка) при приватизации может быть признан недействительным только в судебном порядке, то расторгнуть договор стороны могут сами. При отсутствии соглашения между ними иск предъявляется в суд.

Перечень оснований для признания договоров (сделок) о приватизации недействительными, предусмотренный в ст. 29 Закона о приватизации государственного имущества не является исчерпывающим.

Основаниями для признания сделок приватизации государственного или муниципального имущества недействительными являются:

1) нарушение законодательства, иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного или муниципального имущества;

2) приобретение приватизируемого имущества лицом, не имеющим на это права;

3) использования при приватизации незаконных средств платежа;

5) наличие сговора между продавцом и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества;

5) предоставление покупателю льгот и преимуществ перед другими покупателями;

6) иное основание, предусмотренное законодательством Российской Федерации.

Грубым нарушением порядка приватизации можно признать включение в программу приватизации или выставление на конкурс, аукцион предприятий, находящихся в аренде у трудового коллектива.

Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в постановлении № 13 от 17 сентября 1992 г. прямо указал, что решения органов государственного управления, обязывающие арендные предприятия в таких случаях участвовать в конкурсах (аукционах) на общих основаниях, следует признавать недействительными.

Закон о приватизации определяет и круг лиц, которые вправе обращаться в суды с исками о признании недействительными сделок приватизации. Среди них, в частности, названы не только продавцы и покупатели, но и соответствующие комитеты по управлению имуществом, прокурор. В силу ст. 3 Арбитражного процессуального кодекса истцами по таким делам могут быть также лица, которые считают свои права и законные интересы нарушенными.