§ 9. изменение жилищных правоотношений

§ 9. изменение жилищных правоотношений

Общие положения. Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы

правоотношения (субъекты, содержание, предмет), причем как порознь, так и в совокупности. В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения. Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с возникновением другого (жилищного или иного) правоотношения, а в других — его изменение и прекращение, что происходит, например, при родственном обмене. После этих вводных замечаний перейдем к рассмотрению основных случаев изменения жилищных правоотношений.

Изменение жилищного правоотношения при вселении в помещение членов семьи и других лиц. В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе жилищного правоотношения. Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами. Во-первых, провозглашением отказа от прописки и перехода к учету населения по месту пребывания и месту жительства; во-вторых, разграничением социального и коммерческого найма и последовавшим за этим размежеванием условий, при которых допускается вселение других лиц в помещение, предоставленное в социальный и в коммерческий наем. В первом случае условия вселения других граждан в жилое помещение определены ст. 54 ЖК, во втором — ст. 679 ГК. Отличия от условий вселения, предусмотренных в указанных нормах, сводятся к следующим. Статья 54 ЖК очерчивает круг лиц, которых наниматель может в помещение вселить, причем он совпадает с кругом лиц, которые по ст. 53 ЖК относятся к членам семьи нанимателя. Статья 679 ГК круг этих лиц не определяет, ограничиваясь указанием на то, что в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Для вселения других лиц в обоих случаях требуется согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан. Исключение в обоих случаях сделано для вселения несовершеннолетних детей.

Для вселения по ст. 54 ЖК согласия наймодателя не требуется, а для вселения по ст. 679 ГК требуется. Наконец, для вселения по ст. 679 необходимо соблюдение требований о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей. Иными словами, в результате вселения на каждого постоянно проживающего гражданина, а также поднанимателей (при определенных условиях — и временных жильцов) должно приходиться не менее 12 кв. м жилой площади. При вселении лиц, перечисленных в ст. 54 ЖК, в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, соблюдение нормы жилой площади законом не предусмотрено.

По ст. 54 ЖК требовалось, чтобы вселение произошло в установленном порядке, под которым понималось соблюдение порядка прописки (см. ч. 4 п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2). Этим, по-видимому, объясняется, почему по ст. 54 ЖК согласие наймодателя на вселение в помещение других лиц не требовалось. Считалось достаточным соблюдение порядка прописки. С другой стороны, вселение в порядке ст. 679 ГК поставлено под достаточно жесткий контроль благодаря тому, что для такого вселения требуется как согласие наймодателя, так и соблюдение нормы жилой площади.

Существенные коррективы в истолкование ст. 54 ЖК внес Конституционный Суд РФ, который признал, что содержащееся в части первой ст. 54 ЖК положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует действующей Конституции. В соответствии с п. 3 постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. указанное положение ст. 54 ЖК утратило силу и применению не подлежит. Таким образом, ограничениями при применении ст. 54 ЖК остаются определение круга лиц, которых наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи, и необходимость согласия на то других членов семьи.

Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, может вселить в это помещение других лиц только с согласия собственника. Независимо от согласия собственника наниматель может вселить в нанятое им помещение только несовершеннолетних детей, а если указанное помещение является изолированным, — также супруга и нетрудоспособных родителей.

Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи право пользования жилым помещением, во-первых, если оно признается членом семьи и, во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное.

Изменение жилищного правоотношения при выбытии членов семьи. Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступления иных обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое помещение другого члена семьи, как это происходит при так называемом родственном обмене. Совершенно очевидно, что этот случай изменения жилищного правоотношения необходимо отличать и от того, при котором в жилое помещение вселяются новые члены семьи.

Выбытие члена семьи влечет изменения жилищного правоотношения лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменения в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателя переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика.

Вопрос же о том, в субъектном составе какого именно жилищного правоотношения произойдут изменения, зависит от того, выступают ли члены семьи как сонаниматели, что имеет место при социальном найме, или находятся в правоотношении лишь с нанимателем, который заслоняет их от наймодателя, что может иметь место при сдаче жилого помещения в коммерческий наем.

Изменение жилищного правоотношения при разделе жилого помещения. В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его предмет, так и субъектный состав. К наиболее общим нормам, регламентирующим условия и порядок раздела жилого помещения, относятся ст. 86 и 120 ЖК, положения которых развиты и конкретизированы в руководящих разъяснениях судебных органов (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; пп. 10 и 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2; ч. 2 п. 7, ч. 1 п. 14, пп. 23—26 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. №11).

Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 86 ЖК. Хотя в ней и сказано, что требовать заключения отдельного договора найма может лишь совершеннолетний член семьи нанимателя, при определенных обстоятельствах такое право может быть признано и за несовершеннолетним (например, при эмансипации или вступлении в брак до достижения 18 лет).

В случаях, предусмотренных законом, в интересах несовершеннолетнего могут выступать его законные представители. Для заключения отдельного договора найма требуется согласие остальных членов семьи, однако отказ дать такое согласие может быть оспорен в судебном порядке. Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. Выдел производится также с учетом сложившегося порядка пользования.

Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Представляется, что заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии наймодателя. Требуется согласие и членов семьи, а также других лиц, постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать согласие на заключение отдельного договора, а если члены семьи не являются сонанимателями, то и при отказе со стороны нанимателя, отдельный договор заключению не подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помещение принадлежит на праве собственности, дать согласие на заключение отдельного договора найма с одним из совместно проживающих с нанимателем других лиц, в том числе с одним из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого договора и оспариванию не подлежит.

Что же касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Прежде всего ограничен круг лиц, между которыми такой раздел может быть произведен. Это — супруги и наследники. В силу ст. 120 ЖК раздел жилого помещения в кооперативном доме между членом кооператива и его супругом допускается, если, во-первых, брак между супругами расторгнут; во-вторых, пай является их общим совместным имуществом; в-третьих, каждому из супругов может быть выделено в квартире изолированное жилое помещение. Представляется, однако, что расторжение брака ныне не следует считать обязательным условием раздела жилого помещения в кооперативной квартире, поскольку в силу п. 1 ст. 38 СК раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Признание же за супругом лишь права на часть паенакопления может оказаться недостаточным для ограждения его интересов.

Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведен и между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Иными словами, если наследник в квартире не проживал, а другие наследники проживали, причем возражают против того, чтобы раздел квартиры был произведен с учетом не проживавшего в квартире наследника, то последний имеет право лишь на получение денежной компенсации. Обязательным условием раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Если квартира состоит из смежных комнат, раздел квартиры возможен лишь в случае ее переоборудования, на которое должно быть получено разрешение соответствующих государственных или муниципальных органов. Споры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъектами они возникают, разрешаются в судебном порядке.

Изменение жилищного правоотношения при объединении пользователей в одну семью. Этот случай изменения жилищного правоотношения предусмотрен ст. 87 ЖК. Если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, то в случае объединения в одну семью эти граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке. Чаще всего отказ наймодателя в заключении одного договора найма вызван тем, что на момент предъявления соответствующего требования граждане еще не проживают совместно, но хотят заключить один договор найма на жилые помещения, которые рассчитывают получить. Например, граждане вступают в брак. Каждый из них имеет свою площадь, но они хотят обменять ее на общую площадь, заключив на нее один договор найма. Другой пример. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят граждане, желающие объединиться в одну семью (скажем, пенсионеры, которые хотят заботиться друг о друге). Просят выделить им квартиру, оформив ее предоставление одним ордером. Препятствий для этого в приведенных примерах в принципе нет, хотя изменений жилищных правоотношений здесь не происходит.

Препятствием для заключения на жилые помещения одного договора найма может служить то, что эти помещения подпадают под различный правовой режим (например, на одно помещение заключен договор социального найма, на другое — договор коммерческого найма). Под какой правовой режим следует подвести эти помещения в случае заключения на них одного договора найма? Иногда заключение одного договора не допускается самим законом. Так, если одна комната в квартире является служебной, а другая подпадает под обычный правовой режим, то объединение договоров в один невозможно в силу ч. 2 ст. 106 ЖК. Иногда закон прямого ответа на вопрос не дает, и его приходится решать с учетом обстоятельств каждого конкретного дела.

Изменение жилищного правоотношения при замене нанимателя или члена кооператива. Случаи изменения жилищного правоотношения по указанным основаниям предусмотрены абз. 2 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК; ст. 88 ЖК. Замена нанимателя или члена кооператива может произойти по самым различным основаниям. Таковыми могут быть: смерть нанимателя или члена кооператива; переезд нанимателя или члена кооператива на другое постоянное место жительства; отказ от осуществления прав и исполнения обязанностей нанимателя, добровольный выход из кооператива или исключение из него и т. д. В этих и других случаях неизбежно возникает вопрос: кто должен заступить место первоначального нанимателя (члена кооператива)? В отношении социального найма признание нанимателем другого члена семьи предусмотрено абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК и ст. 88 ЖК. Правила этих норм перекликаются друг с другом. Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи может требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право в случае смерти первоначального нанимателя принадлежит любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Возникающие в связи с этим споры разрешаются судом.

Несколько иной подход к замене нанимателя предусмотрен для случаев сдачи жилых помещений в коммерческий наем (ст. 686 ГК). Здесь для замены нанимателя кроме требования самого нанимателя и других совместно проживающих с ним граждан необходимо согласие наймодателя. Если первоначальный наниматель умер или выбыл из жилого помещения, договор продолжает действовать на прежних условиях. Нанимателем становится один из граждан, проживающих с прежним нанимателем. Но для этого требуется общее согласие всех граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. Если же согласие не достигнуто, все указанные граждане становятся сонанимателями. Споры, связанные с заменой нанимателя в договоре коммерческого найма, могут разрешаться судом.

Замена члена кооператива также может происходить по различным основаниям и влечь далеко не одинаковые последствия. В случае смерти члена кооператива, выхода его из кооператива, исключения из состава кооператива претендовать на то, чтобы заступить на место члена кооператива, может один из постоянно проживающих с ним членов его семьи, а иногда и несколько членов семьи (как это может быть при наследовании). В соответствии с принципом добровольного членства сам член кооператива в любой момент может выйти из его состава, передав свой пай одному из постоянно проживающих с ним членов семьи, который может быть принят в кооператив. Если же член кооператива исключен из его состава (например, вследствие систематического нарушения устава), то решением общего собрания в члены кооператива может быть принят один из членов его семьи, который устав не нарушал. При этом если член кооператива, выбывший из его состава (по собственному заявлению или вследствие исключения), полностью или частично получил обратно свой паевой взнос, то гражданин, который принят в кооператив вместо него, обязан восполнить недостающую сумму взноса и затем участвовать в погашении имеющейся задолженности до полного погашения паевого взноса.

Все споры, связанные с заменой члена кооператива, восполнением недостающей части паевого взноса, погашением задолженности по ссуде, также могут рассматриваться судом. Если, например, кооператив отказывает члену семьи, проживающему в кооперативной квартире, в приеме в кооператив взамен выбывшего, то такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Изменение жилищного правоотношения при получении освободившегося в квартире помещения. Одним из средств, используемых для сокращения числа коммуналок (а их у нас предостаточно), является предоставление нанимателю права при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившееся в той же квартире жилое помещение, которое занимал другой наниматель. Поначалу это право предусматривалось ст. 46 ЖК, однако в дальнейшем оно подверглось существенным изменениям в ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которой в этом вопросе прежде всего и надлежит руководствоваться. Статья 16 применяется с учетом актов, принятых на региональном уровне. Достаточно сказать, что только в Санкт-Петербурге по крайней мере в трех распоряжениях мэра затрагивались вопросы, связанные с применением ст. 16 упомянутого Закона. Имеется на сей счет и обширная судебная практика. Правда, сложилась она главным образом на почве применения ст. 46 ЖК, а потому далеко не всегда может служить ориентиром при истолковании ныне действующих правил. К чему же сводятся эти правила?

Начнем с простейшего из них, которое не получило прямого отражения в ст. 16 Закона, но четко закреплено в ст. 46 ЖК: если в квартире освободилось помещение, которое не изолировано от помещения, занимаемого другим нанимателем, то оно подлежит передаче в его пользование независимо от размера указанных помещений, равно как и независимо оттого, можно ли освободившееся помещение превратить в изолированное путем переоборудования или нет. Это положение вытекает уже из того, что предметом договора жилищного найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда может быть лишь изолированное жилое помещение. Вполне возможно, что именно вследствие этого оно как само собой разумеющееся прямо и не отражено в ст. 16 Закона. Что же касается освобождающихся в коммунальных квартирах изолированных жилых помещений, то они должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную площадь). К нуждающимся относятся не только граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и те, кто на учете не состоит, однако имеет жилую площадь менее минимальной нормы, которая установлена для обеспечения жильем лиц, состоящих на учете (например, менее 9 кв. м на одного человека). К гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, относятся те, у которых обеспеченность жильем не достигает 12 кв. м (например, имеющие на одного человека по 10 кв. м).

Если таковых граждан нет, то освободившееся жилое помещение передается другим нанимателям той же квартиры по договору аренды, т. е. в коммерческий наем, или купли-продажи. Это правило может быть, однако, ограничено законами субъектов Российской Федерации. При согласии всех проживающих в квартире нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, после чего без дополнительной оплаты занять освободившиеся в квартире помещения и приватизировать их.

При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору социального найма.

Статья 16 Закона вызывает гораздо больше вопросов, нежели ответов на них. Попытаемся ответить на часть из них, опираясь на принятый Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 12 февраля 1997 г. Закон «О предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах в Санкт-Петербурге». Этот Закон, как сказано в его преамбуле, принят в соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

Законом от 12 февраля 1997 г. предусмотрено, что освободившиеся в коммунальных квартирах жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и по договору коммерческого найма жилого помещения. По договору купли-продажи указанные помещения не предоставляются. Действие Закона не распространяется на освободившиеся жилые помещения в служебных квартирах.

Согласно ст. 3 Закона, которая носит отсылочный характер, освободившееся в коммунальной квартире изолированное жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире гражданам по договору социального найма в порядке и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством РФ. Путем систематического толкования ст. 3 и 4 Закона может быть сделан вывод, что по договору социального найма жилая площадь предоставляется проживающим в коммунальной квартире гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, занимающим менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, если в результате присоединения освободившегося помещения норма жилой площади на одного человека не будет превышать 12 кв. м (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).

Статья 4 Закона определяет условия предоставления освободившегося жилого помещения по договору коммерческого найма.

Указанное помещение предоставляется по договору коммерческого найма проживающим в квартире гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, занимающим менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, если в результате присоединения освободившегося жилого помещения норма жилой площади на одного человека будет превышать 12 кв. м (при этом учитывается право на дополнительную площадь).

Если же проживающие в квартире граждане не состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и занимают не менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, то освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах предоставляются им в коммерческий наем, если квартира становится отдельной, а жилая площадь нанимателей в результате такого предоставления не превысит двукратного размера нормы жилой площади на каждого проживающего (с учетом права на дополнительную жилую площадь).

Граждане, проживающие в коммунальной квартире, в которой имеются освободившиеся жилые помещения, вправе обратиться в администрацию района с предложением об обмене жилой площадью наиболее удобным для нанимателей и членов их семей способом. Администрация не вправе отказывать гражданам в таком обмене, если при этом не ущемляются права граждан и не нарушается действующее законодательство.

Администрация Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня освобождения изолированного жилого помещения обязана при наличии к тому оснований письменно предложить нанимателям освободившиеся жилые помещения по договору социального найма или коммерческого найма. Наниматели, получившие письменное предложение администрации, могут в течение одного месяца дать на него письменный ответ. При получении согласия нанимателя занять освободившееся жилое помещение администрация Санкт-Петербурга обязана в месячный срок заключить с ним договор найма. При отказе занять освободившееся помещение или непредставлении ответа в установленный срок освободившееся помещение предоставляется другим гражданам по договору социального найма.

Проиллюстрируем применение этого Закона на конкретных примерах. Супруги занимают комнату 12 кв. м. В квартире освободилась другая комната, тоже размером 12 кв. м. Супруги могут требовать закрепления за ними этой комнаты по договору социального найма, поскольку в общей сложности не выйдут за пределы 12 кв. м на человека (12х2).

Другая ситуация. Занимаемая гражданами площадь не обеспечивает их жильем по норме 12 кв. м, но в результате закрепления освободившейся комнаты их обеспеченность жильем выйдет за пределы 12 кв. м. Те же супруги занимают комнату 20 кв. м, освободилась комната 10 кв. м. В этом случае супруги могут получить комнату 10 кв. м по договору коммерческого найма.

Третий пример. Квартира состоит из двух изолированных комнат размером 30 и 18 кв. м. Комнату размером 30 кв. м занимают супруги. Комната 18 кв. м освободилась. Супруги вправе получить эту комнату в коммерческий наем, поскольку в результате закрепления ее за супругами квартира становится отдельной, а обеспеченность жильем не превысит двукратной нормы жилой площади на одного человека (24х2).

Наконец, еще один пример. Супруги в трехкомнатной квартире занимают комнату 12 кв. м. Освободилась комната 22 кв. м. Супруги могут требовать закрепления за ними комнаты 22 кв. м в социальный наем при условии освобождения комнаты 12 кв. м либо присоединения освободившейся комнаты 22 кв. м к занимаемой ими комнате 12 кв. м. Однако при втором варианте одна из комнат по выбору супругов может быть закреплена за ними только по договору коммерческого найма. Видоизменим это пример. Допустим, что один из супругов имеет право на дополнительную площадь. В указанном случае супруги могут требовать закрепления за ними обеих комнат по договору социального найма (12х2+10).

В Законе от 12 февраля 1997г. оставлен открытым вопрос, как быть если комната или комнаты предоставлены в коммерческий наем, но в жилом помещении, используемом на началах социального найма, на одного человека приходится менее 12 кв. м жилой площади. Подлежит ли оплате по ставкам коммерческого найма все помещение, предоставленное в коммерческий наем, или только та его часть, которая вместе с помещением, закрепленным в социальный наем, превышает норму 12 кв. м на человека? Исходя из практики, сложившейся в Санкт-Петербурге в прошлые годы, надлежит прийти к выводу, что по ставкам коммерческого найма должна оплачиваться только та часть помещения, которая превышает норму 12 кв. м на одного человека. При этом следует учитывать и право на дополнительную площадь.

Что же касается права нанимателя переселить других нанимателей, проживающих в той же квартире, в жилые помещения, приобретенные в их собственность, а самому приватизировать освободившуюся таким образом квартиру (см. ч. 3 п. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), то его реализация привела к увеличению числа преступлений на почве квартирного бизнеса. Неслучайно в будущем жилищном законодательстве это право не предполагается закреплять.

Все споры, связанные с применением ст. 16 Закона, подлежат разрешению в судебном порядке, если иное не вытекает из самого существа спора. Ясно, например, что если наниматель отказывается переселяться в другое жилое помещение, которое подыскал ему один из нанимателей, проживающих в той же квартире, то ни в каком порядке, в том числе и в судебном, его понудить к этому нельзя.

Следует также учитывать, что правила ст. 16 Закона рассчитаны на социальный наем, хотя их реализация и может вызвать такие основания пользования жильем, как коммерческий наем и право собственности.

Изменение жилищного правоотношения при отказе пользователя от части жилого помещения. Ранее отмечалось, что излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались, принудительному изъятию у нанимателя не подлежат. В то же время сам наниматель, если занимаемая площадь для него велика, иногда стремится к тому, чтобы поселиться или остаться на меньшей площади. В таких случаях он нередко прибегает к обмену большей площади на меньшую, что не только обеспечивает ему подбор нужной площади, но и сулит ощутимые материальные выгоды, поскольку на каждом шагу встречаются объявления об обмене меньшей площади на большую с доплатой. Наличие излишков обмену жилой площади не препятствует. Но если наниматель не желает прибегать к обмену, считая, что это хлопотно, опасаясь, что его обманут, или по каким-то иным мотивам, то он может, заручившись согласием членов своей семьи, требовать от владельца площади предоставления ему другого жилого помещения меньшего размера (ст. 75 ЖК). Нередко такие требования исходят от жителей коммуналок, которые занимают комнаты размером 30—40 кв. м и хотят переселиться в отдельную квартиру с меньшей по размеру жилой площадью. В Санкт-Петербурге это, как правило, коренные жители города, которым настолько «осточертели» их соседи, что они готовы переселиться куда угодно (хотя бы в «хрущевку»), лишь бы напоследок пожить мало-мальски спокойно. К сожалению, владелец площади далеко не всегда может эти требования удовлетворить просто потому, что не располагает соответствующей жилой площадью. К тому же речь идет обычно о предоставлении жилой площади с более высоким уровнем благоустройства (взамен площади в коммуналке требуют предоставления отдельной квартиры). Конечно, отказ в предоставлении жилой площади можно обжаловать в суд, но это мало что дает, поскольку суд распределением жилой площади не занимается. В тех случаях, когда наниматель требует предоставления ему взамен занимаемой жилой площади другой площади меньшего размера и это требование удовлетворяется, происходит прекращение одного и возникновение другого жилищного правоотношения.

Но у нанимателя есть и другая возможность, которая хотя прямо и не предусмотрена ст. 75 ЖК, но охватывается ее смыслом. Он не лишен права требовать, чтобы одно из занимаемых им помещений, которое может быть предметом самостоятельного договора жилищного найма, было предоставлено внаем избранному нанимателем лицу. Но это возможно лишь тогда, когда жилое помещение состоит более чем из двух комнат, каждая из которых может быть предметом самостоятельного договора найма. Наконец, наниматель может требовать вселения в жилое помещение других лиц, которые будут постоянно с ним проживать с правом на площадь, но без заключения с ними самостоятельного договора найма. В двух последних случаях происходит изменение договора жилищного найма: в первом вследствие изменений в предмете договора, во втором — в субъектном составе. Во всех указанных случаях для отказа от части площади либо для поселения на жилую площадь других лиц необходимо согласие всех постоянно проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и тех, кто временно отсутствует, но сохраняет право на площадь.

Правила ст. 75 ЖК рассчитаны на социальный наем. При коммерческом найме требование нанимателя о предоставлении ему другой жилой площади меньшего размера взамен занимаемой может быть удовлетворено лишь при согласии на то наймодателя.

Изменение жилищного правоотношения при переустройстве и перепланировке жилого помещения. Предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения не только в силу естественного износа, который неизбежно происходит, но и в результате производства переустройства и перепланировки. Вопросы, возникающие при переустройстве и перепланировке, с той или иной степенью детализации урегулированы в ст. 84, ч. 2 ст. 120 ЖК, а также в разъяснениях судебных органов (см. пп. 11,12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; п. 23 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11). Переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут иметь место по инициативе как нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы ни исходила эта инициатива и чем бы она ни была продиктована, переустройство и перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства квартиры (например, в целях оборудования в квартире ванной или расширения за счет коридора площади светлой кухни). Нередко переустройство и перепланировка вызваны необходимостью переоборудования смежных комнат в изолированные в целях последующего раздела жилой площади. Для производства в квартире перепланировки и переустройства необходимо иметь согласие всех проживающих в квартире нанимателей и членов их семей, а также наймодателя. Поскольку в настоящее время в квартире могут быть комнаты, которые находятся в собственности использующих их лиц, а не только комнаты, которые предоставлены внаем, следует подчеркнуть, что необходимо согласие всех лиц, имеющих в квартире право на площадь. Кроме согласия на переустройство и перепланировку всех указанных выше лиц, необходимо разрешение соответствующего органа районной или городской администрации, что выражается в утверждении с технической стороны проекта перепланировки. Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражает против перепланировки (скажем, не согласен с вариантом перепланировки, который подготовлен, или вообще возражает против нее), к реализации в натуре проекта перепланировки нельзя приступить до тех пор, пока возникший спор не разрешит суд. Если соответствующий орган отказывается утвердить проект с технической стороны (например, потому, что на него не рассчитаны несущие конструкции дома), то такой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать. Для решения возникшего вопроса по существу обычно приходится назначать экспертизу.

Но если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни в каком порядке оспорить нельзя.

Изменение жилищного правоотношения при переводе жилого помещения на другой правовой режим. Случаи такого перевода за последние годы резко участились, что связано прежде всего с приватизацией как самого жилищного фонда, так и тех государственных и муниципальных предприятий, в ведении которых находится так называемый ведомственный фонд. Происходит, хотя и со скрипом, передача ведомственного фонда в ведение органов государственной власти и органов местного самоуправления, что также влечет изменения в правовом режиме жилых помещений. Наконец, существенные изменения произошли в правовом режиме кооперативных жилых домов. По мере выкупа пайщиками занимаемых ими квартир они из собственности кооперативов переходят в частную собственность самих владельцев квартир. А это также отражается на их правовом режиме. Изменения правового режима жилых помещений могут происходить и по иным основаниям. Но по каким бы основаниям такое изменение ни происходило, непреложным должно быть правило: оно не должно ухудшать правовое положение проживающих в указанном помещении лиц, в частности не лишает их права на приватизацию занимаемого помещения, которое они имели на момент изменения в правовом режиме соответствующего помещения, что прямо предусмотрено в ст. 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

Перевод жилого помещения на другой правовой режим может повлечь прекращение жилищного правоотношения. Если, скажем, участниками приватизации являются все члены семьи, причем никто, кроме них, в приватизируемом помещении не проживает, то приватизация влечет прекращение жилищного правоотношения и возникновение вместо него правоотношения собственности для всех проживающих в помещении лиц со всеми вытекающими из этого последствиями. С другой стороны, перевод жилого помещения на другой правовой режим может повлечь и обратную ситуацию — прекращение правоотношения собственности и возникновение жилищного правоотношения. В частности, это имеет место при так называемой деприватизации, когда все возвращается на круги своя: гражданин, в свое время приватизировавший квартиру, вновь становится нанимателем той же квартиры.

Нередко, однако, перевод жилого помещения на другой правовой режим сопровождается также изменением жилищных правоотношений. Так, для приватизации жилого помещения требуется согласие всех членов семьи. В то же время не все они могут согласиться на то, чтобы стать участниками приватизации. В этом случае между членами семьи, которые стали собственниками жилого помещения, и членами семьи, которые таковыми не стали, возникает жилищное правоотношение, во многом отличающееся от того, которое существовало до приватизации квартиры. То же можно сказать и о других жилищных правоотношениях, которые существуют или могут возникнуть в дальнейшем по поводу приватизированного жилого помещения (например, с теми, кто проживает в указанном помещении без самостоятельного права на площадь).

В связи с тем что в настоящее время сняты ограничения, существовавшие на пути приватизации коммунальных квартир, нередко возникает необходимость в изменении жилищных правоотношений, дабы гражданин мог осуществить право на приватизацию занимаемого им жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Приведем пример. Семья занимает отдельную квартиру. Одни члены семьи хотят приватизировать квартиру, другие — не хотят. Тем, кто желает приватизировать занимаемые ими жилые помещения, не остается ничего другого, как предъявить иск о разделе квартиры к тем, кто против этого возражает. Если иск будет удовлетворен, квартира станет коммунальной, и наниматели, желающие приватизировать закрепленные за ними по договору социального найма жилые помещения, смогут это сделать, несмотря на возражения других проживающих в квартире лиц.

В результате приватизации комнаты (комнат) в коммунальной квартире независимо от того, приватизируется ли вся квартира или ее часть, на квартиру возникает право общей долевой собственности. При этом оно возникает не только на места общего пользования, но и на комнаты. Если же считать, что на комнаты возникает право раздельной собственности, то в случае продажи сособственником приватизированной им комнаты другие сособственники, проживающие в той же квартире, не смогут реализовать преимущественное право покупки этой комнаты. В то же время каждому сособственнику должно быть обеспечено устойчивое право владения и пользования приватизированной комнатой без угрозы периодических переделов. Для этого с каждым из сособственников должен заключаться договор о владении и пользовании приватизированными комнатами и местами общего пользования. Доли в местах общего пользования должны определяться соразмерно долям в жилой площади квартиры. Но при этом всем лицам, проживающим в квартире на законных основаниях, должен быть обеспечен равный доступ в нежилые помещения и равные условия пользования ими.

Тот же ход рассуждении можно продолжить и применительно к иным случаям перевода жилых помещений на другой правовой режим.