§ 5.7. аренда
§ 5.7. аренда
§ 5.7.1. Общие положения об аренде
А ренда — имущественный наем, договор, по которому Аі одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) имущество за арендную плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Арендные отношения регулируются нормами ГК РФ. В нем содержатся правила, являющиеся общими для всех видов договоров аренды, а также специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Для предприятий и индивидуальных предпринимателей аренда является формой обеспечения предпринимательской деятельности средствами производства и недвижимостью, а также формой маневрирования производственными ресурсами в зависимости от состояния производства, ситуации на рынке, реализуемой стратегии роста и научно-технического развития, финансового состояния арендатора. Вопрос о выгодности или невыгодности аренды производственных активов по сравнению с приобретением права собственности на эти активы (их покупкой), а также выгодности или невыгодности сдачи в аренду свободных производственных активов в сравнении с их продажей или резервированием решается с учетом целого ряда конкретных условий предпринимательской деятельности.
Многие зарубежные бизнесмены арендуют помещения и здания. Иногда покупка земельного участка или строения не только не выгодна, но и просто не нужна. Собственность на недвижимость в виде производственных помещений отвлекает капитал, который можно вложить с большей выгодой в более производительное оборудование, и нередко даже ограничивает возможности дальнейшего развития. Наиболее быстро растущие и преуспевающие предприятия, действующие в новых направлениях, используют аренду, а затем довольно скоро выходят за рамки возможностей первоначально арендованных помещений, переезжая каждые несколько лет во все более просторные и лучше оборудованные помещения.
В период становления предприятия аренда производственных помещений, земельных площадей и хозяйственных построек, как правило, более выгодна, чем их покупка. Кроме того, организации, в ведении которых находятся объекты, пригодные для аренды или продажи, охотнее идут на аренду, которая является только разрешением пользоваться чем-либо в течение ограниченного срока, чем на продажу.
В то же время крупные предприятия, реализующие стратегию интенсивного роста и (или) стратегию лидерства в научно-техническом развитии производства и имеющие устойчивое финансовое состояние, скорее пойдут на покупку производственных площадей или новое строительство, чем на аренду. Это объясняется тем, что капиталовложения, которые требуются на осуществление радикальных нововведений: приобретение нового оборудования, проведение монтажных работ, увеличение площадей и т. п., в течение срока арендного договора не окупаются. Но и здесь возможно сочетание политики приобретения производственных активов в собственность с политикой их аренды на длительный срок.
Объекты аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, не допускается сдача в аренду ряда предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, государственных банков и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления.
Сдача в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов дополнительно регулируется соответствующими законодательными актами: Земельным кодексом РФ, Законом РФ «О недрах», Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, а также Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие безошибочно определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае условие об объекте считается не согласованным сторонами, а договор считается не заключенным.
Субъекты аренды. Арендодателем в договоре аренды является собственник имущества, то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Такой особый режим арендных отношений касается, главным образом, государственного федерального и муниципального имущества. Есть две категории этого имущества. К первой категории относится имущество, в отношении которого государство (муниципальное образование) сохранило свое право собственности в полном объеме и уполномочило органы государственного имущества распоряжаться этим имуществом. К другой категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество без согласия собственника. Остальным имуществом оно распоряжается самостоятельно (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), в том числе может самостоятельно сдавать его в аренду. Казенное предприятие, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, вправе распоряжаться им лишь с согласия собственника этого имущества. Учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделяемых ему по смете, но вправе распоряжаться имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной ему хозяйственной деятельности.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Арендатором в договоре аренды может выступать любое юридическое или физическое лицо.
Форма договора аренды. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением аренды недвижимости, являются физические лица, письменная форма обязательна при заключении договора на срок более одного года. Договор аренды недвижимости, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Это означает, что при такой аренде недвижимости договор аренды должен быть заключен в форме договора купли-продажи недвижимости (путем составления единого документа, подписанного сторонами); при аренде предприятия — по форме договора купли-продажи предприятия (к договору должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований).
Срок договора аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. ГК РФ предусматривает следующие правила определения срока договора в различных ситуациях (табл. 5.14).
Предоставление имущества арендатору. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. В противном случае, если без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество (требовать отобрания имущества) и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Очевидно, что арендатор в большей степени защищен, если срок предоставления имущества установлен договором аренды.
Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Однако он не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Это правило определяет поведение сторон при заключении договора и передаче имущества в аренду:
арендодателю не следует скрывать недостатки сдаваемого в аренду имущества, а, наоборот, следует наиболее полно обговаривать их в договоре;
■фарендатор должен внимательно относиться к осмотру и проверке имущества при заключении договора и приемке имущества.
При обнаружении недостатков арендованного имущества, за наличие которых ответственен арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:
Ф потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
-ф непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
<> потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Предупреждение о правах третьих лиц. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Однако учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора, закон предусматривает, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Арендная плата. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
фиксированных платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг; <• передачиарендаторомарендодателюобусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
■фвозложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Договором аренды может быть предусмотрено сочетание указанных форм или иные формы оплаты аренды.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если же они договором не определены, то признаются такими, которые применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором аренды:
4размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год;
❖ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, он вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы.
Пользование арендованным имуществом. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Учитывая временный характер владения и пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества закон возложил на арендодателя. Арендодатель обязан производить за свой счет, в установленный договором срок и по неотложной необходимости капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
■фпроизвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Чтобы облегчить реализацию этого права арендатора, следует при заключении договора внимательно отнестись к установлению срока ремонта и определению условий, при наступлении которых необходимость капитального ремонта признается неотложной.
Досрочное прекращение договора аренды. Договор аренды может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или судом по требованию одной из сторон. В случае одностороннего отказа 6т исполнения договора аренды полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор аренды считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с общими положениями договор может быть расторгнут по решению суда только:
при существенном нарушении условий договора одной из сторон, что влечет для другой стороны ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в. его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обна16. Заказ -V2178.
ружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Возврат арендодателю и выкуп арендованного имущества. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. За несвоевременный возврат арендованного имущества убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх предусмотренной договором неустойки, если иное не установлено договором.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и не отделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
§ 5.7.2. Организационно-экономические особенности финансовой аренды (лизинга)
О
сновные понятия, предмет и субъекты лизинга. Лизинг — это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга. По договору лизинга арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Законодательством установлено понятие лизинговой деятельности: вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг,
Правовое регулирование лизинговой деятельности осуществляется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. Js6 164-ФЗ (в ред. от 29 января 2002 г. с изм. от 23 декабря 2003 г.), Федеральным законом «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 3 сентября 1998 г. № 1020 (в ред. от 6 июня 2002 г.) «Об утверждении порядка предоставления государственных гарантий на осуществление финансовой аренды (лизинга)» и другими правовыми актами.
Лизинговая деятельность обусловлена комплексом взаимосвязанных договорных отношений. Для того чтобы лизинг состоялся, обязательно должны быть заключены как минимум два договора — договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизингодателем и продавцом имущества. Наиболее активно повлиять на процесс заключения и выполнения договора купли-продажи и договора лизинга могут такие договоры, как: договоры банковского кредита, которые заключаются между банком и лизинговой компанией, или коммерческого кредита, заключаемого между поставщиком (продавцом) имущества и лизинговой компанией; договоры страхования различных видов рисков, которые могут возникнуть в ходе реализации договора лизинга; договоры залога, поручительства; договор поставки продукции, изготовленной на оборудовании, переданном в лизинг; договор на оказание услуг лизингового брокера и др.*
По экономической природе лизинг схож с кредитными отношениями и инвестициями. Кредитные отношения базируются на трех принципах: срочности (кредит дается на определенный период), возвратности (возвращается в установленный срок) и платности (за предоставленные услуги берется вознаграждение). При лизинге собственник имущества, передавая его на определенный период во временное пользование, в установленный срок получает его обратно, а за предоставленную услугу получает комиссионное вознаграждение, то есть имеет место кредит, в кото
Га.імаї В. Изменения в законодательстве о лизинге. // Хозяйство и право, № 12, 2002.
ром стороны оперируют не денежными а имуществом (основным капиталом).
По своим целям лизинг представляет собой своеобразную форму инвестиций: лизингодатель финансирует инвестиции лизингополучателя.
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, запрещенное к свободному обращению на рынке.
Субъектами лизинга являются физические и юридические лица: лизингодатель, лизингополучатель и продавец. Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации.
Лизингодатель за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.
Лизингополучатель в соответствии с договором лизинга обязан принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование.
Продавец в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.
Функции лизингодателей выполняют лизинговые компании (фирмы) — коммерческие организации (резиденты или нерезиденты Российской Федерации) в соответствии с законодательством РФ и со своими учредительными документами. Учредителями лизинговых компаний могут быть юридические и физические лица, резиденты или нерезиденты
Российской Федерации. Лизинговые компании имеют право привлекать средства юридических и (или) физических лиц (резидентов и нерезидентов Российской Федерации) для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
 |
В законе «О финансовой аренде (лизинге)» нашли отражение только формы лизинга — внутренний лизинг и международный лизинг.
Внутренний лизинг имеет место, когда лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами РФ.
Международный лизинг имеет место, как правило, когда лизингодатель или лизингополучатель являются нерезидентами РФ. Основная причина выхода лизинга на международную арену — общее стремление ведущих стран мира создать условия для стимулирования экспорта инвестиций со стороны промышленных компаний. Международный лизинг в зависимости от местонахождения сторон, участвующих в лизинговых операциях, делится на экспортный лизинг, если лизинговая компания приобретает предмет лизинга и затем передает его иностранному лизингополучателю; импортный лизинг — сделка, при которой поставщик находится на территории иностранного государства, и международный транзитный лизинг — сделка, при которой все субъекты лизинга находятся на территории разных государств. В последнее время все большее распространение получает так называемый косвенный международный лизинг — когда все три участника трехсторонней сделки являются юридическими лицами одной страны, а финансово-кредитное учреждение, финансирующее сделку путем предоставления займа лизинговой фирме, находится в другой стране.
Тип лизинга определяется сроком, на который заключена лизинговая сделка:
v долгосрочный лизинг — лизинг, осуществляемый в течение трех и более лет;
<> среднесрочный лизинг — лизинг, осуществляемый в течение от полутора до трех лет;
краткосрочный лизинг — лизинг, осуществляемый в течение менее полутора лет.
Вид лизинга определяется условиями лизинговой сделки. Общепринятыми параметрами дифференциации лизинга по видам признаются: срок использования и связанная с ним амортизация имущества (окупаемость лизинга), объем обязанностей участников лизинга, способ приобретения передаваемого в пользование имущества и состав участников сделки, тип имущества, характер лизинговых платежей.
В практике существует широкое разнообразие видов лизинга: классический финансовый лизинг, лизинг производителя, чистый лизинг, мокрый лизинг и другие виды лизинга.
При финансовом лизинге лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и передать лизингополучателю данное имущество в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При этом срок, на который предмет лизинга передается лизингополучателю, соизмерим по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. Все обязанности по страхованию, техническому обслуживанию и ремонту, как правило, возлагаются на пользователя имущества. В течение срока договора лизингодатель возвращает себе всю стоимость имущества и получает доход от лизинговой операции. Предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, если иное не предусмотрено договором (схема 5.7).
По общему правилу лизингодатель в финансовом лизинге не несет ответственности перед лизингополучателем за недостатки поставленного оборудования. Такая ответственность наступает лишь в случаях, когда пользователь доверил лизингодателю выбор поставщика и самого оборудования, а также если убытки возникли вследствие вмешательства лизингодателя в решение этих вопросов.
Финансовый лизинг является наиболее распространенным видом лизинга и содержит в себе множество различных подвидов, которые получили самостоятельные названия.
При оперативном лизинге (операционной аренде) лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. Срок, на который имущество передается в лизинг, устанавливается на основании договора лизинга. По истечении срока действия договора лизинга и при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, предмет лизинга возвращается лизингодателю, при этом лизингополучатель не имеет права требовать перехода права собственности на предмет лизинга. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного сро-. ка амортизации предмета лизинга.
Так как в оперативном лизинге срок договора лизинга короче, чем нормативный срок службы имущества, лизинговые платежи за время действия одного лизингового договора не покрывают полной стоимости имущества. Поэтому лизингодатель вынужден его сдавать во временное пользование несколько раз и для него возрастает риск по возмещению остаточной стоимости объекта лизинга при отсутствии спроса на него. В связи с этим при всех прочих равных условиях размеры лизинговых платежей при оперативном лизинге гораздо выше, чем в финансовом лизинге.
Другой особенностью оперативного лизинга является то, что для него характерна двусторонняя лизинговая сделка, а обязанности по техническому обслуживанию, ремонту, страхованию лежат на лизинговой компании.
Как правило, лизинговая компания, приобретая имущество при оперативном лизинге, не знает его конкретного пользователя. Поэтому лизинговые компании должны хорошо знать конъюнктуру рынка лизингового имущества, причем как нового, так и бывшего в употреблении.
Классический финансовый лизинг — это вариант, когда объект лизинга приобретается лизингодателем у поставщика и передается пользователю на основе лизингового контракта.
Возвратный лизинг (соглашения о продаже и «лиз-бэк*) — разновидность финансового лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель, то есть фирма, которая владеет землей, сооружениями или оборудованием, продает эту собственность другому участнику сделки и одновременно оформляет соглашение о взятии в аренду этой собственности обратно на определенный период при оговоренных условиях. Таким образом, продавец-лизингополучатель сразу же получает выручку от продажи имущества покупателю-лизингодателю, сохраняя при этом право на его использование. Покупателем этой собственности может быть страховая компания, коммерческий банк, специализированная лизинговая компания или индивидуальный инвестор. Данный вид лизинга является альтернативой получению ссуды под недвижимость.
Арендные платежи при возвратном лизинге устанавливаются так, чтобы возвратить полную цену продажи инвестору-арендодателю и обеспечить установленную прибыль по инвестированию.
Алгоритм взаимодействия участников возвратного лизинга показан на схеме 5.8. По данной схеме в лизинг можно сдавать целые предприятия (например, когда предприятие испытывает временные финансовые трудности). Однако сложность заключения такой сделки состоит в том, что не всегда можно найти инвестора-арендодателя, заинтересованного в ней.
Лизинг производителя — вид лизинга, при котором лизингодатель финансирует производителя, выполняющего две функции: продавца объекта лизинга, а затем лизингополучателя, не являющегося пользователем, поскольку имущество передается им в сублизинг третьему лицу. При
сублизинге основной лизингодатель через посредника (в данном случае им является производитель) сдает имущество в аренду лизингополучателю-пользователю (третьему лицу).
Таким образом, сублизинг — это вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга. Такой вариант широко используется в машиностроении и позволяет сочетать преимущества финансового и оперативного лизинга, так как ускоряется оборот капитала производителя и обеспечивается наиболее квалифицированное техническое обслуживание объекта лизинга. При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга. Существует несколько вариантов сублизинга с различными схемами взаимодействия участников сделки. Вариант сублизинга, нашедший отражение в Законе о финансовой аренде, показан на схеме 5.9.
При прямом лизинге производитель будущего объекта лизинга (оборудования, транспортных средств и т. д.) самостоятельно сдает его в лизинг, то есть поставщик и лизингодатель совмещены в одном лице. В таком виде двусторонние лизинговые сделки не нашли широкого распространения, так как при увеличении лизинговых операций производитель, как правило, находит или создает свою лизинговую компанию.
Чистый лизинг — это отношения, при которых все обслуживание имущества берет на себя лизингополучатель. Поэтому в данном случае расходы по обслуживанию не включаются в лизинговые платежи. Данный вид лизинга характерен для финансового лизинга.
При полном лизинге полное техническое обслуживание предмета лизинга осуществляет лизингодатель.
Лизинг с частичным набором услуг предполагает заранее согласованное разделение функций по обслуживанию предмета лизинга между сторонами договора.
При мокром лизинге лизингополучателю наряду с техническим обслуживанием, ремонтом, страхованием оказываются услуги по эксплуатации лизингового имущества. Кроме того, по желанию лизингополучателя лизингодатель может взять на себя обязанности по подготовке квалифицированного персонала, маркетингу и рекламе готовой продукции, поставке сырья и т. п. Данный вид лизинга характерен в основном для оперативного лизинга.
Комбинированный лизинг позволяет обеспечивать финансирование лизинговой фирмой крупных проектов, сочетая при этом преимущества финансового, оперативного и других видов лизинга. Например, при строительстве завода «под ключ» недвижимость и производственное оборудование предоставляются лизингополучателю на условиях финансового, а строительная техника — на условиях оперативного лизинга.
Если возникает необходимость смены оборудования в рамках лизингового контракта, сторонами применяется возобновляемый лизинг, который предусматривает периодическую замену оборудования по заявке лизингополучателя на однородное, но более современное. Револьверный лизинг, в отличие от возобновляемого, позволяет лизингополучателю по истечении определенного срока обменять используемое оборудование на другое, необходимое пользователю (например, в связи с особенностями технологического процесса производства).
По характеру лизинговых платежей различают:
■флизинг с денежным платежом — все платежи осуществляются в денежной форме;
■флизинг с компенсационным платежом (бай-бэк) — платежи осуществляются поставками части продукции, произведенной на оборудовании, которое является предметом лизинга;
;> лизинг со смешаннъм платежом — расчеты осуществляются комбинированием денежной формы и поставками продукции;
О лизинг с «налоговым рычагом» (левередж-лизинг) — лизингополучателю предоставляется право передавать неиспользованные налоговые (амортизационные) льготы лизингодателю, который на соответствующую величину снижает арендную плату.
Лизинговая сделка и ее правовые основы
Л
изинговая сделка совершается путем заключения договора лизинга между лизингодателем и лизингополучателем, а также обязательных и сопутствующих договоров с другими субъектами лизинга. К обязательным договорам относится договор купли-продажи объекта лизинга между поставщиком и лизингодателем. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении денежных средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.
В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных договор лизинга считается незаключенным.
Лизинговая сделка может включать в себя условия по оказанию дополнительных услуг, например таких, как:
приобретение у третьих лиц прав на интеллектуальную собственность (ноу-хау, лицензионных прав, прав на товарные знаки, марки, программное обеспечение и других);
приобретение у третьих лиц товарно-материальных ценностей, необходимых в период проведения монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ;
& осуществление монтажных (шефмонтажных) и пуско-наладочных работ в отношении предмета лизинга, обучение персонала;
послегарантийное обслуживание и ремонт предмета лизинга, в том числе текущий, средний и капитальный ремонт;
подготовка производственных площадей и коммуникаций, услуги по проведению работ, связанных с установкой (монтажом) предмета лизинга;
■0 другие работы и услуги, без оказания которых невозможно использовать предмет лизинга.
На основании договора лизинга лизингодатель обязуется: приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю; выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
Лизингополучатель обязуется:
<г принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга;
■ф выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга;
<■ по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;
В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга.
Предмет лизинга, переданный по договору лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя, последний вправе распоряжаться им, в том числе изъять его из владения и пользования у лизингополучателя в случаях, предусмотренных Законом о финансовой аренде.
Если лизинговые платежи не перечислены лизингополучателем более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа, их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд.
Лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок имущества в случаях, предусмотренных законодательством РФ, Законом о финансовой аренде и договором лизинга. В этом случае все расходы, связанные с возвратом имущества, в том числе расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет лизингополучатель.
Анализ деятельности лизинговых компаний показал, что почти в четырех тысячах заключенных договоров лизинга удельный вес серьезных нарушений, повлекших за собой расторжение договора и изъятие предмета лизинга, составил всего 0,9\%. Этот показатель свидетельствует о достаточно высоком уровне подготовки и проработанности лизинговых проектов. Специалисты отмечают, что относительно частым основанием расторжения договора лизинга служит передача лизингополучателем прав по договору, совершенная в нарушение его условий. К таким действиям относят, например, передачу имущества в сублизинг.*
Предмет лизинга передается в лизинг со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга. При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга. Если лизингополучатель не возвратил его своевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки, а если указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения. Если была предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки.
Техническое обслуживание предмета лизинга, его капитальный и текущий ремонт осуществляет лизингополучатель за свой счет, если иное не предусмотрено договором лизинга. При осуществлении лизинга лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и другие требования, установленные законодательством РФ и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем.
При улучшении предмета лизинга лизингополучателем, права лизингополучателя и лизингодателя аналогичны правам, возникающим в подобных случаях при аренде.
Лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга.
Залог предмета лизинга. Лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в
Гаїман В. Изменения в законодательстве о лизинге. // Хозяйство и право, № 12, 2002.
качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга. Лизингодатель обязан предупредить лизингополучателя о всех правах третьих лиц на предмет лизинга.
Переход права собственности. Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Федеральным законом могут быть установлены случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Страхование и риски. Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. Страхователь (сторона, заключившая со страховщиком договор страхования) и выгодополучатель (сторона, в пользу которой заключен договор страхования), а также период страхования определяются договором лизинга.
Лизингополучатель в случаях, определенных законодательством Российской Федерации, должен застраховать свою ответственность за выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом. Он также вправе застраховать риск своей ответственности за нарушение договора лизинга в пользу лизингодателя
Риски между сторонами договора лизинга распределяются следующим образом (если иное не предусмотрено договором лизинга):
■ф имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель;
■Ф риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца;
<> риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала предмет лизинга.
Обращение взыскания третьих лиц на предмет лизинга. На предмет лизинга не может быть обращено взыскание третьего лица по обязательствам лизингополучателя, в том числе в случаях, если предмет лизинга зарегистрирован на имя лизингополучателя. Взыскания третьих лиц, обращенные на имущество лизингодателя, могут быть отнесены только к данному объекту права собственности лизингодателя в отношении предмета лизинга. При этом к приобретателю прав лизингодателя в результате удовлетворения взыскания в обязательном порядке переходят не только права, но и обязательства лизингодателя, определенные в договоре лизинга.
Экономические основы лизинга
Л
изинговые платежи. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора, в которую входят:
возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю (включая оплату процентов за кредит);
■Фвозмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;
доходлизингодателя.
Кроме того, в общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом Закона о финансовой аренде. Если расчеты по лизинговым платежам осуществляются продукцией, производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется договором лизинга. Размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором лизинга, но не чаще, чем один раз в три месяца.
В целях налогообложения прибыли лизинговые платежи, в соответствии с законодательством о налогах и сборах, относятся к расходам, связанным с производством и (или) реализацией.
Порядок осуществления лизинговых платежей — одно из преимуществ лизинга. В связи с тем, что размеры и сроки выплат определяются на договорной основе, в соглашении могут быть оптимально учтены интересы всех сторон. Лизингодатель и лизингополучатель могут договориться:
об отсрочке первого платежа; об эволюционном нарастании лизинговых выплат; об авансовом платеже; о схеме выплат со снижением их объема к концу срока лизинга; о любых иных схемах платежей.
Применение механизма ускоренной амортизации Предмета лизинга. Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению. Сторона договора, на балансе которой находится предмет лизинга, производит амортизационные отчисления. Стороны договора лизинга имеют право по взаимному соглашению применять ускоренную амортизацию предмета лизинга.
Закон о финансовой аренде не установил определенных количественных критериев по соответствию сроков договоров лизинга срокам амортизации имущества. Это означает, что теоретически сроки лизинга могут быть очень короткими. По многим видам оборудования сроки договоров лизинга с учетом использования ускоренной амортизации значительно сократятся (Закон о лизинге содержал ограничение, согласно которому срок предоставления имущества лизингополучателю должен был быть соизмерим по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышать его). Соответственно у банков появятся дополнительные стимулы кредитовать участников лизингового бизнеса, поскольку сократятся сроки кредитов, а значит уменьшатся риски кредиторов.
Мировой опыт законодательного регулирования лизинговых операций свидетельствует о том, что во многих странах установлена зависимость между амортизацией и сроком договора лизинга. Например, Гражданским кодексом Японии предусмотрено, что срок договора лизинга не может быть короче 70\% законодательно установленного срока полезной службы лизингового имущества (60\%, если этот срок службы 10 лет и более) или свыше 120\% полезного срока. Однако в ряде стран жесткая зависимость между амортизацией и сроком договора лизинга не установлена. Например, законодательство Великобритании и Германии не содержит ограничений в отношении сроков лизинговой сделки.*
Газман В. Изменения в законодательстве о лизинге. // Хозяйство и право, № 12, 2002.
Обсуждение Коммерческое право
Комментарии, рецензии и отзывы