Таблицы: ключи к тому, что ожидает экономику

Таблицы: ключи к тому, что ожидает экономику

Каждый месяц информация о продажах жилья на вторичном рынке резюмируется на отдельной странице, содержащей две таблицы фактических данных: «Продажи 1-квартирных домов на вторичном рынке жилья» и «Цена на 1-квартирные дома на вторичном рынке жилья».

Продажи 1-квартирных домов на вторичном рынке жилья

Мониторинг объемов продаж на национальном уровне дает хороший критерий спроса на жилье в стране. Между покупкой вторичного жилья и потребительскими расходами существует надежная корреляция, в особенности это касается товаров длительного использования, таких как мебель и домашняя электроника. Более того, стабильное снижение или рост продаж на вторичном рынке жилья зачастую служат предупреждением о приближении поворотного момента в экономике. Наконец, большие обороты на рынке жилья дают значительный прирост капитала, что может стимулировать покупку домов и сопутствующие покупки.

Что же является самой значительной движущей силой в экономике, от которой зависят объемы продаж вторичного жилья? Процентные ставки. Каждый новый пункт прироста ставок по ипотечным кредитам может привести к снижению продаж на вторичном рынке жилья на 250 000 единиц.

В таблице приводятся данные по четырем основным географическим регионам, а также указывается темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем.

Здесь же есть показатели дохода от реализации в долларах в целом по стране и по каждому региону. Такие подробности помогают увидеть, какая часть страны чувствует себя уверенно с точки зрения рынка недвижимости и экономической активности в регионе, а какая отстает.

Одним из предвестников будущих тенденций на рынке недвижимости является общее количество выставленных на продажу домов за месяц. Данные представлены с указанием темпа прироста показателя по сравнению с прошлым месяцем и года.

Завершается таблица данными по отношению общего количества домов, выставленных на продажу, к объему продаж за последний месяц. Коэффициент показывает продолжительность в месяцах периода купли-продажи дома, исходя из данных по реализации жилья за последний месяц. В целом, срок от 4,5 до 6 месяцев считается признаком сбалансированности рынка между покупкой и продажей. Если коэффициент падает

(англ.) National Association of Realtors.

ниже 4,5 месяцев, то можно ожидать сокращения предложения жилья, а следовательно, роста цен. Коэффициент выше 6 говорит о слабом рынке недвижимости, поэтому вероятность снижения цен увеличивается.

Продажи 1-квартирных домов на вторичном рынке жилья

1 | Ж 1 4 5

▼ ▼ ▼

Источник: публикуется с разрешения Национальной ассоциации риелторов.

• Цена на 1-квартирные дома на вторичном рынке жилья

Колебания цен на жилье отражают изменения соотношения спроса и предложения на дома. В целом цены на вторичном рынке год от года растут, а темпы роста в значительной степени зависят от экономического климата и от качества проданного жилья (роскошные апартаменты или более скромное жилье).

6) В отчете NAR указывается медиана (срединная точка, относительно которой одна половина домов продается по более низкой цене, а вторая — по более высокой) и средняя продажная цена на жилье по регионам и по стране в целом. С помощью этих данных можно оценить, насколько цена на жилую недвижимость идет вслед за инфляцией за месяц и за год. Если цены на жилье растут стремительно — быстрее чем инфляция, — это означает, что американцы на данном этапе считают дома выгодным вложением капитала. Конечно, если цены на жилье в реальных долларах (с поправкой на инфляцию) заметно подскакивают, то это ухудшает положение будущих покупателей, особенно тех из них, кто совершает покупку подобного рода впервые — многим придется отложить ее на потом. Тема доступности исследуется в отдельном релизе NAR, который называется «индексом доступности жилья».

• Индекс доступности жилья

Как дорого для американцев обходится покупка дома? Ежемесячно NAR составляет таблицу, в которой исследуется тема доступности жилья в условиях сложившегося экономического климата. Эта серия публикаций также размещается на веб-сайте NAR (www.realtor.org/ researchesf/pages /housinginx). Хотя этот показатель практически не оказывает никакого влияния ни на рынок акций, ни на рынок облигаций. Мы включили его в этот раздел по той причине, что покупка дома — это, пожалуй, самое крупное единоразовое капиталовложение, которое семья совершает в своей жизни. Благоприятное сочетание экономических условий, например рост личного дохода и низкие ипотечные ставки, способствует повышению доступности жилья, а следовательно, готовит почву для увеличения продаж недвижимости в будущем.

7) Индекс доступности цен на жилье говорит о том, может или нет типичная семья получить ипотечный кредит на покупку типичного дома, исходя из уровня ее доходов. Типичным домом в данном контексте считается медианная по расчетам NAR цена на вторичное 1-квартирное жилье в общенациональном масштабе. Результаты приводятся в колонках в правой части таблицы. Индекс, равный 100, означает, что семья с медианным доходом располагает как раз достаточным количеством денег, чтобы банк выдал ей ипотечный кредит на покупку дома по медианной цене. Индекс выше 100 говорит о том, что семья, зарабатывающая медианный доход располагает большим объемом средств, чем минимально необходимо для получения такого кредита с учетом первого взноса в размере 20\%. Например, если сводный индекс равен 130, то это значит, что медианная семья имеет 130\% дохода, необходимого для получения обычного кредита, сумма которого покрывает 80\% стоимости 1-квартирного дома, оцененного по медианной цене.

В своих расчетах NAR исходит из контрольного соотношения 25\%, то есть ежемесячная сумма погашения тела кредита и сумма процентных выплат не должны превышать 25\% ежемесячного дохода медианной семьи.

НАЦИОНАЛЬНАЯ АССОЦИАЦИЯ РИЕЛТОРОВ® Индекс доступности цен на жилье

7

Влияние на рынок

Облигации

Реакция на отчет о продажах вторичного жилья, как правило, является не слишком бурной, кроме тех моментов, когда экономика приближается к точке кипения и стоит перед лицом реальной угрозы взвинчивания инфляции. Любой неожиданный скачок показателя продаж вторичного жилья легко может вывести из равновесия владельцев облигаций — сценарий, при котором курсы облигаций падают, а доходность растет.

Резкий скачок продаж может предвещать замедление экономической активности в ближайшие месяцы, в результате чего курсы акций увеличиваются, а процентные ставки снижаются. Таким образом реакция на публикацию отчета в значительной степени зависит от текущей экономической ситуации.

Акции

ебылей, инвесторы предпочитают сценарий, при котором продажи на рынке вторичного жилья удерживаются на высоком уровне. Движение жилого фонда — это одна из основных отраслей, от которой зависит множество других направлений бизнеса. Позитивные данные отчета поддерживают курсы акций, а с ослаблением позиций показателя цены на акции медленно снижаются. Тем не менее, если чрезмерная активность на вторичном рынке жилья ведет к росту инфляции, то в дело вмешивается Федеральная резервная система, которая насильно повышает ставки — перспектива, которая может расстроить фондовый рынок.

Курс доллара

Иностранные инвесторы следят за динамикой показателя продаж на вторичном рынке жилья, поскольку это один из основных индикаторов потребительских расходов, который потенциально может влиять на уровень процентных ставок. В целом позиции доллара остаются сильными до тех пор, пока график продаж вторичного жилья не пребывает в состоянии длительного снижения. В последнем случае процентные ставки падают, а ситуация с будущим курсом акций становится все более неясной — и то, и другое ослабляет американскую валюту.