Почему этот показатель важен

Почему этот показатель важен

В одном из высказываний известного экономиста говорится: куда движется рынок жилья, туда же идет и экономика в целом. Именно поэтому жилищному строительство описывается таким большим количеством показателей. Среди всей массы отчетов, тем не менее, есть один индикатор, который обычно не попадает в зону действия радаров экспертов, хотя и обладает отличными прогнозными способностями. Речь идет об индексе рынка жилья (HMI ), который ежемесячно публикуется Национальной ассоциацией жилищно-строительных предприятий (NAHB ) и обладает всеми чертами ведущей движущей силы рынка. Показатель основан на анкетных ответах непосредственно самих строителей жилья, которые держат руку на пульсе текущих и будущих тенденций рынка. Более того, индекс HMI публикуется месяц в месяц задолго до остальных ключевых показателей. И наконец, этот индекс имеет подтвержденный «послужной список» достойного опережающего показателя будущих продаж жилья. Учитывая все перечисленные атрибуты, вы можете подумать, что инвестиционные менеджеры буквально должны ликовать сразу же после публикации отчета. Однако на деле все совсем не так. Во-первых, размер статистической выборки, используемой ассоциацией, заметно мал: опрос проводится среди 400 строительных фирм при общем количестве членов ассоциации, составляющей 72 ООО предприятий. Во-вторых, данные не разбиваются по регионам, усложняя задачу по определению тех районов страны, где следует ожидать большого или ослабленного спроса на новые 1-квартирные дома.

Как рассчитывается этот показатель

* (англ.) Housing Market Index.

** (англ.) National Association of Home Builders.

Уже в течение 20 лет Национальная ассоциация жилищно-строительных предприятий проводит ежемесячное анкетирование среди примерно 900 своих членов (из которых вовремя отвечает примерно половина), которым задает следующие вопросы:

Каковы текущие условия на рынке новых 1-квартирных домов? (Хорошие, средние или плохие?)

Каковы ваши ожидания по отношению к продажам новых 1-квартирных домов в течение ближайших 6 месяцев? (Хорошие, средние или плохие?)

Оцените количество потенциальных покупателей, посещающих ваши строительные площадки, где возводятся новые 1-квартирные дома. (От высокого до очень высокого, средний или от низкого до очень низкого?)

Результаты опроса выводятся на основании ответов, полученных в течение первых 10 дней месяца. Баллы рассчитываются с использованием диффузного индекса по каждому из вопросов и корректируются на величину поправки на сезонность. Значение индекса составляет от 0 до 100, где 0 значит, что согласно практически общему мнению условия рынка являются плохими. А 100 говорит о том, что все как один считают текущие рыночные условия хорошими. Индекс, равный 50, означает, что количество считающих условия рынка хорошими совпадает с числом тех, для кого они кажутся плохими. Таким образом, любое значение выше 50 предполагает, что число оптимистов превышает число пессимистов.

Основа релиза — это общий индекс рынка жилья, который рассчитывается как средневзвешенное по результатам ответов на три основных вопроса анкеты. Доля ответов на первый вопрос составляет 59\% индекса НМІ, ожиданиям в отношении объемов продаж на следующие полгода отводится 14\%, а числу потенциальных покупателей — 27\%.

Таблицы: ключи к тому, что ожидает экономику

NAHB размещает информацию об индексе рынка жилья на двух разных страницах своего веб-сайта. Одна страница — это пресс-релиз, где приводится анализ последних данных, а на другой публикуются текущие и ретроспективные сведения о динамике индекса. Самый простой способ найти обе страницы заключается в использовании окна поиска по сайту на домашней страничке NAHB.

NEWS DETAILS & Printer Fnanrav Version

Builders See New-Hornet Market Holding Strong And Steady In March

March IS, 2004 Demand for newly їм It singMemify home* » holding steady at a healthy level in March, according lo builders surveyed foi rn National Association of Нота Build rt latest Housing Market Inde (HMO, "Ива ed today Tht HMI remained unchanged from February's 6* reading this month.

"The t mendout раса of home atlas m last year's final months has apparently gnn way to a mora

la ruble level of activity in early 2004," said Bobby P bum NAHB presidant and a horn and apartment builder from Jackson, Mis*. This climate of stability is a positive sign heading Mo the spnng home buying season *

"Highly favorable financing conditions, olid house-price performance and excellent d mogiaphrcs continue to dnve the new-home marketplace Builders evidently ere darning confidence fiom these developments and registering realistic evpectehons for the future," NAHB Chief Economist David Seidert concurred. He alto noted that "A gradual downward drift has occurrtd in the HMI from its highs of late 2003, m tandem with ongoing concerns about tht job market and lower mei confidence reedings *

The HMI Is d from a monthly survey of builders that NAHB has been conducting for Ihe last 19 years Home builders art asked lo rate current le of single family homes as "good," fair* oi "poor." They are a о asked to rate traffic of prospective buyers as "high to very high," "average* or "low to very low * Scores for responses to each component are used to calculate a seasonally adjusted index where any number over 50 indicate* that more build* view salts condit as good thsn pooi

Two out of three of the НМГ* component indexes slipped in March Tha index gauging current salts of new single-family homes Ml two роті» lo 69 while the index gauging sales expectations far the next six morth declined three po*4» to 70 Meanwhile, the index gouging traffic of prospective buyers rose two points lo 46. indicating tome slight improvement tn tha flow of visitors to model homes over tha last month

Источник: публикуется с разрешения Национальной ассоциации жилищно-строительных предприятий.

• Пресс-релиз индекса рынка жилья

На этой странице публикуются результаты опроса и краткий анализ последних данных индекса HMI. Индекс считается хорошим опережающим показателем по отношению к другим отчетам и релизам, посвященным жилищному строительству, которые появляются спустя несколько недель. Отслеживая HMI и данные Бюро переписи населения о строительстве новых домов, можно точнее спрогнозировать будущий спрос и предложение на первичном рынке жилья и даже экономическую активность в масштабах страны, учитывая влияние, которое рынок жилья оказывает на всю экономику.

• Таблица. Индекс рынка жилья и его компоненты

В этой таблице представлены три компонента, составляющие индекс HMI, что позволяет взглянуть на положение дел на рынке жилья в дополнительном ракурсе:

Данные в этой строке отражают продажи 1-квартирных домов. Фактически этот индикатор по сравнению с составным индексом является более точным средством прогноза будущего уровня строительства новых домов в краткосрочной перспективе, например на 2 месяца вперед. Однако, если вы хотите представить будущий уровень строительства 1-квартирных домов в более отдаленной перспективе, то корреляция составного индекса HMI в данном случае выше, чем по любому из трех его компонентов.

Строители неохотно берутся за новые объекты, если по их ожиданиям спрос в ближайшие месяцы будут падать. В этой строке показано, как строители оценивают рынок новых домов на следующие полгода, исходя из предположений об уровне процентных ставок и экономического роста.

В третьей строке прослеживаются цифры количества покупателей, приходящих на строительные площадки новых объектов. Увеличение числа визитеров стимулирует уверенность строителей, поскольку это отражает потенциальный уровень продаж в будущем.

Влияние на рынок

Облигации

Экономические индикаторы строительства жилья имеют определенное влияние на облигации. Однако индекс рынка жилья по NAHB несмотря на его раннюю публикацию незаслуженно обделен вниманием трейдеров по сравнению с другими более известными правительственными релизами. В число последних входят показатели числа новых строительных площадок и продаж новых домов, которые выводятся на основании более широких опросов. В результате индекс HMI не вызывает заметной реакции на рынке облигаций.

Акции

Инвестиционные менеджеры, возможно, и просматривают публикуемый релиз, однако не принимают никаких важных решений на основании полученной таким образом информации.

Курс доллара

Торговцы иностранной валютой, в принципе, не отслеживают динамику релизов NAHB.

Обзор заявок на получение ипотечных кредитов за неделю и обзор неплатежей по кредитам по стране

Чувствительность рынка: средняя.

Значение показателя: отслеживает число американцев, подавших заявки на получение ипотечных кредитов на покупку жилья или рефинансирование прежней ипотеки.

Релиз новостей в Интернете: www.mortgagebankers.org/news/

Адрес домашней страницы в Интернете: www.mortgagebankers.org

Время публикации: 07:00 (по восточному стандартному времени), публикуются по средам и охватывает неделю, окончившуюся в пятницу. Отдельный отчет — Обзор неплатежей по кредитам по стране — публикуется спустя два с половиной месяца после окончания отчетного квартала.

Регулярность публикаций: еженедельно.

Источник данных: Ассоциация ипотечных банкиров (МВА )

Поправки: отчет претерпевает незначительные изменения.

Почему этот показатель важен

Ключом к любому прогнозу в экономике является потребитель. Если вы можете точно сказать, сколько денег люди потратят в ближайшие месяцы, то сумеете верно спрогнозировать экономический рост. Достаточно правильно оцените поведение потребителей — и все остальные выводы сложатся сами собой. Если же вы промахнетесь, оценивая этот критически важный источник спроса в экономике, то ваши прогнозы, наверное, не совпадут с действительностью. Поэтому профессиональные аналитики ищут любую доступную информацию, которая может пролить свет на предполагаемые изменения в потребительских расходах. Одним из лучших источников информации в данном случае оказывается еженедельный обзор заявок на получение ипотечных кредитов, который публикуется Ассоциацией ипотечных банкиров. Рост количества подобных заявок является очень серьезным стимулом для развития экономики по двум причинам. Во-первых, он служит свидетельством того, что интерес потребителей к покупке жилья возрос, а это в свою очередь является положительным сигналом для рынка жилья и для всей экономики в целом. Во-вторых, в условиях снижения процентных ставок по ипотечным кредитам домовладельцы зачастую торопятся в банк, чтобы успеть подать заявление на рефинансирование ранее взятого кредита. Переоформив дорогостоящую ипотеку на кредит, требующий меньших ежемесячных выплат, потребители выручают определенную сумму денег, которую направляют на оплату других долгов (например, кредитов на автомобиль или счетов по кредитным карточкам) или на новый раунд шоппинга.

Читать отчет о количестве заявок на получение ипотечных кредитов за неделю достаточно просто. Здесь приводятся самые разнообразные индексы, каждый из которых измеряет разные сегменты рынка ипотеки. Поскольку большая часть покупателей подают заявки на получение кредита до того, как у них появляется возможность купить дом, изменения в индексе кредитов на покупку подсказывают аналитикам тенденции на рынке жилья. Крайне редко складывается ситуация, когда экономика переживает трудности на фоне стабильного спроса

*

(англ.) Mortgage Bankers Association.

на жилье. Что касается индекса рефинансирования кредитов, то увеличение количества подобных заявлений ведет к увеличению расходов семей, что также подпитывает дальнейший экономический рост.

Приведу перечень индексов, включенных в состав обзора заявок на получение ипотечных кредитов за неделю, с их кратким описанием:

Составной индекс рынка. Это самый удобный показатель общего состояния рынка ипотечных кредитов. С его помощью прослеживается движение заявок на получение всех типов ипотек и за последнюю неделю независимо от цели заявителя — получение нового кредита или рефинансирование старого. В индексе учитывают обычные и подкрепленные обязательствами государства кредиты, а также основные типы кредитов по сроку их погашения: 30 лет по фиксированной ставке, 15 лет по фиксированной ставке и кредиты с плавающей ставкой.

Индекс кредитов на покупку. Охватывает все заявления, поданные с единственной целью приобрести частный дом, используя обыкновенный либо обеспеченный государственными обязательствами кредит.

Индекс рефинансирования кредитов. Охватывает все заявки, поданные с целью рефинансирования существующих кредитов. Здесь также учитываются как обыкновенные, так и обеспеченные государственными обязательствами кредиты.

Индекс обыкновенных кредитов. Отслеживает динамику заявок на получение обыкновенных кредитов на покупку жилья или рефинансирование прежних ипотек, за исключением кредитов, подкрепленных государственными обязательствами.

Индекс государственных займов. Оценивает уровень активности кредитования всех представительств Федерального управления жилищного строительства (FHA ) и Администрации по делам ветеранов (VA ). Кредиты, выданные FHA и VA обеспечиваются государственными обязательствами.

Кроме перечисленных индексов, в обзоре рассчитывается средняя процентная ставка по ипотекам с фиксированной процентной ставкой сроком на 30 лет и 15 лет, а также по годичным ипотекам с плавающей процентной ставкой (ARM ).