Динамика купли-продажи земли

Динамика купли-продажи земли

Совершенно очевидно все более обостряющееся экономико-демографическое противоречие: пригодные для проживания участки земли полностью распределены, тогда как численность населения непрерывно растет. Поэтому непрерывность торговли территорией означает, что один и тот же участок территории многократно меняет своих собственников. Собственник земли (как рантье) является простым посредником денежного обращения, дополнительным звеном в кругообороте денег. Рынок невоспроизводимого товара (земли) вносит случайные изменения в способ использования денежных средств, обслуживающих обращение воспроизводимых товаров. Вычленим изолированный акт купли-продажи земли, в результате которого безналичные деньги со счета одного собственника переведены на счет другого.

Казалось бы, ничего не произошло с деньгами на макроуровне: хотя деньги поменяли своего собственника, они продолжают выполнять в банковской системе прежние функции, поскольку "не пахнут". Однако не исключено, что новый собственник денег, равно как и новый собственник земли, станут использовать свой капитал иначе, чем прежние собственники. В этом плане ничего определенного, что вытекало бы из простого акта купли-продажи, сказать нельзя. Если, например, торговля землей вдруг прекратится, то, вырастут ли денежные остатки на руках и в банках, или сократятся — однозначного ответа нет.

С точки зрения собственника земли, акт продажи равносилен его отказу от вечной полезности взамен:

регулярного получения процентов по денежному вкладу. На этот факт обратил внимание еще Ф. Кенэ [36]: "Итак, согласно с естественным и моральным порядком, побуждение отдать деньги в рост не может быть основано на чем-либо ином, как на сходстве этого процента с доходом, который можно приобрести, купив на деньги землю...";

приобретения производительного капитала, приносящего прибыль;

покупки потребительных товаров длительного пользования или повседневного спроса;

освобождение от уплаты налога на землю.

С точки зрения покупателя земли, акт купли земельного участка тождествен приобретению вечной полезности, способной приносить устойчивую прибыль или стать объектом личного пользования. Принятие решения о покупке земли предполагает соизмерение потока арендной платы (в случае аренды) с величиной единовременных инвестиций и налоговых отчислений.

Рынок земли в натуральном измерении характеризуется:

а) альтернативной интенсивностью обращения, т.е. размером совокупной площади, участвующей в товарном обращении в единицу времени

еп/ев. При таком подходе один и тот же участок земли, многократно перепродаваемый в расчетное время, учитывают однократно;

б) кумулятивной интенсивностью обращения, т.е. размером совокупной

площади, кумулятивно участвующей в товарном обращении в единицу времени Sk, еп/ев. В этом случае один и тот же участок земли учитывают столько

раз, сколько было актов купли-продажи;

в) временем (to), необходимым для втягивания в обращение всей территории страны площадью s при текущей интенсивности однократного обращения to = s/So;

г) частотой сделок (частотой смены собственника) — количеством сделок купли-продажи земли в единицу времени G, еа/ев;

д) количеством участков земли, меняющих собственника в единицу времени Q, ен/ев.

Рынок земли в стоимостном измерении характеризуется:

а) расходом стоимостного потока, обслуживающего товарное обращение земли Mk, ст;

б) среднестатистической ценой земли:

CS = Mk/Sk, ед/еп;

в) виртуальной ценой (оценочной массы денег) всей территории страны

площадью s:

m = CSs, ед;

г) относительной стоимостью земли — частное от деления величины

стоимостного потока, обслуживающего товарное обращение земли Mk, к совокупной стоимости потребительных товаров Me (Mk не является частью Me):

UM = Mk/Me;

д) плотностью ВВП (или иного макропоказателя) на единицу площади земли:

MS = M/s, ст/еп.

Сравнительная цена земель в странах мира

Рассмотрим феномен, состоящий в том, что совокупная цена территории Японии выше совокупной цены территории США, что необъяснимо. Действительно, площадь суши в Японии составляет 374 744 км2, что в 25 раз меньше площади суши США — 9 158 96o км2 , тогда как плотность населения в Японии только в 12 раз больше, чем в США, а плотность ВВП (по состоянию на 1991 г., рассчитанная по паритету покупательной силы) лишь в Ю раз выше, чем в США (6 579 o53 долл./км2 против 624 816 долл./км2), притом что естественная полезность земли (по ресурсности) в Японии много ниже, нежели в США. В сложившихся обстоятельствах совокупная цена японской земли может быть выше американской только в случае, если доля земельной ренты в доходе предприятий Японии более чем в 2 раза превышает соответствующую величину для США. То есть японским земельным собственникам достается, по-видимому, большая доля от прибыли арендующих землю предприятий, нежели американским. С другой стороны, вычисление совокупной цены территории страны (слагаемого национального богатства) как произведения цены единицы товарной площади на размер всей территории страны есть математический трюк, искажающий экономическое содержание. Такое действие равносильно сложению реальной совокупной цены, установленной на товарную землю (составляющую незначительную долю от всей территории страны и поэтому такую дорогую), с мнимой совокупной ценой на всю остальную — нетоварную землю. Подобная ошибка имеет место и при учете жилья, когда все наличествующее жилье учитывают по ценам товарного жилья.

3oo

Земельно-денежные аналогии

А. Рынок земли представлен обращением земельных участков и обладает особенностями, напоминающими (в императивном плане) денежное обращение или обращение ценных бумаг:

общая площадь территории, способная стать предметом купли-продажи, ограничена пределами государства (денежная аналогия: для устойчивого денежного обращения денежная масса должна быть неизменной);

земельные участки переходят от собственника к собственнику, не претерпевая изменений (денежная аналогия: денежные знаки должны сохранять покупательную силу).

Это наводит на мысль, что свободный рынок земли способен служить стабилизационным средством денежного обращения, не подверженным обесцениванию и не имеющим иных недостатков, присущих драгоценным металлам (добыча, а значит приумножение, которых продолжается).

Б. Рынок земельных участков является, по сути, квазизалоговой формой кредитования, конкурирующей с банковской системой: совокупный собственник земли, желая получить квазиссуду, продает участок территории, а совокупный покупатель, желающий "тезаврировать" капитал, покупает ее. Полученную за проданную территорию плату мы называем квазиссудой, ибо продавец может за нее перекупить иной участок. Покупатель же "кредитует" продавца земли в том смысле, что может вернуть вложенные деньги, перепродав землю. Желания продавцов и покупателей ситуативны, и поэтому рынок территорий вечен. Территория — ликвидный товар: покупателю для ее перепродажи и возврата вложенных денег нет необходимости отыскивать того самого продавца, которому она прежде принадлежала. Купля-продажа территории является юридически значимым актом (поддерживаемым государством) и в этом смысле еще более схожим с заемно-кредитными отношениями, проводимыми через банк. Размер квазикредитного (стоимостного) потока зависит от уровня предпринимательской активности и в значительной мере определяется спекулятивным ажиотажем.

Феномен государственного дотирования сельского хозяйства

В передовых капиталистических странах со сверхвысокой производительностью труда, используемого в сельском хозяйстве, практикуется государственное (бюджетное) дотирование производителей продовольственного сырья — фермерских хозяйств, расположенных на худших землях, как поощрение для поддержания хозяйства в постоянной готовности к производству, но без фактического производства сельскохозяйственной продукции. Дотирование сельскохозяйственного непроизводства (!) создает ситуацию, при которой земельным собственникам не выгодно ни производить товарную продукцию, ни продавать свою землю. Таким способом государство предотвращает монополизацию сельскохозяйственного производства, чреватую чрезмерной концентрацией денежных средств у нескольких собственников земли. Еще Грегори Кит (18 в.) писал по этому поводу, что высокому уровню сельскохозяйственного производства соответствуют низкие цены, денежная выручка сокращается в периоды изобилия, что влечет за собой уничтожение "излишеств".

Насколько указанные способы централизованного регулирования национальной экономики целесообразны и оправданы в эпоху глобализации, чьи интересы защищают или ущемляют, какими могут быть отдаленные результаты такой политики — все эти вопросы остаются открытыми. Например, опыт советского социализма по централизованному регулированию экономики, направленный на ускоренную индустриализацию СССР, имел последствия, не поддающиеся однозначной оценке.