Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда

Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, а также права, возникающие из договора аренды (коммерческого найма), заключенного на срок, превышающий один год. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения социального использования.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ГК РФ предусматривает, что такая государственная регистрация производится учреждениями юстиции. Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает создание поэтапно к 2000 г. системы учреждений юстиции по регистрации прав по регионам. Этим законом регулируется и государственная регистрация таких видов недвижимости, как жилые дома (здания), жилые помещения, земельные участки и другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Согласно Закону государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Такое право может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество с моментом государственной регистрации данного права. В частности, право на жилище возникает у лица не с момента заключения договора, а с момента его регистрации.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются названным выше Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и "Правилами ведения Единого государственного реестра", а также другими нормативными правовыми актами. В частности, государственная регистрация производится по месту расположения недвижимого имущества.

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объектов, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличие сделок с этим объектом. Каждый раздел Единого государственного реестра прав индентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия — условным номером.

В случае, если владельцем права является физическое лицо, в записи Единого государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения.

В Законе и Правилах подробно определяется порядок заполнения разделов Единого государственного реестра регистрации прав, производства записей о прекращении прав, ограничений (обременении), регистрации сделок с объектами недвижимости. В частности, содержатся реквизиты Свидетельства государственной регистрации прав и сделок, выдаваемого правообладателю. Свидетельство является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Свидетельство выдается: правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору — при регистрации аренды; залогодержателю — при регистрации ипотеки.

Согласно ГК РФ (ст. 131, п. 2) наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Так, в соответствии со ст. 12 ЖК РСФСР государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда являются важными составными элементами государственного управления жилищным хозяйством страны.

Порядок государственного учета жилищного фонда установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Согласно данному Положению государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Государственный учет включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Согласно Положению основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообла-дателей по поддержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (органы БТИ). В Положении определены обязанности органов бюро технической инвентаризации по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда, контролю за его техническим состоянием и др. Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится органами БТИ путем ведения особого реестра жилищного фонда. Бюро технической инвентаризации осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, они заполняют и предоставляют формы государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные государственные органы статистики. Бюро технической инвентаризации находятся в ведении местной администрации. Они проводят инвентаризацию жилищного фонда и других объектов основных фондов жилищно-коммунального хозяйства. Бюро технической инвентаризации проводят следующие виды инвентаризации: основную (один раз в 5 лет) и текущую (ежегодно), плановую техническую и внеплановую. Этими же органами могут проводиться единовременные учеты на определенную дату всего обобществленного жилищного фонда, а также переписи жилищного фонда, находящегося в собственности граждан.

Согласно Положению официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете" от 21 ноября 1996 г. № 129-Ф3 и иными нормативными правовыми актами.