Признаки износа

Признаки износа

Перекрытия из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам — незначительное смещение плит одна относительно другой по высоте вследствие деформации, мелкие трещины в швах между плитами Смещение плит до 1,5 см, повреждение на площади до 10\%, ширина трещин до 2 мм

Лестницы из сборных железобетонных элементов — редкие трещины на ступенях и площадках, выбоины и сколы местами в ступенях, отдельные повреждения перил. Ширина трещин до 2 мм

Кровля из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам — ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки

Полы: 2001 г. — паркетные — мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок; 2002 г. — мраморные, из керамической плитки — мелкие сколы и трещины, отдельных плиток на площади до 20\%

Деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления — мелкие трещины в местах сопряжения, истертость и щели в притворах, часть элементов повреждена или отсутствует

Двери деревянные — мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, стертость дверных полотен и щели в притворах

Количествен-ная оценка

(11-20)

(21-40)

(0-20)

(0-20)

(21-40)

(0-20)

Физический износ

20

30

20

15

25

20

Продолжение табл. 1

Состав работ по пер-вому осмотру

Выравнивание поверхности потолка, расшивка швов

Затирка трещин, ремонт перил

Установка заплат и заделка свищей в местах повреждения, крепления клямме-рами

Циклевка отдельных участков, укрепление плинтуса. Замена отдельных плиток

Ремонт с добавлением нового материала до 30\%

Уплотнение сопряжения, постановка дополнительных па-кладок

Решение.

Рыночная стоимость земельного участка. Так как цена права пользования земельного участка составляет 80 ООО руб. за 100 кв. м, то, 1 кв.м будет стоить 800 руб. Здание занимает площадь 720 кв. м. Поэтому рыночная стоимость земли

РСзем ± 800 • 720 = 576 000 руб.

Полная восстановительная стоимость здания определяется по формуле

ГДЄ СТ(69)

и

ПВС = Ст(69) • Кц • И(69_84) • И(84_2ооі) ' И(т) • НДС,

(69-84) И(84-2001)

ит

V

НДС

стоимость строительства 1 куб. м здания в 1969 г., равна 27 руб. / куб. м;

ценностной коэффициент, равен 1,5816 (см. табл. 2); индекс изменения стоимости с 1969 по 1984 г., равен 1,2151;

индекс изменения стоимости с 1984 по 2001 г., равен 20;

территориальный коэффициент, равен 1,07; объем здания, равен 7503,0 куб. м; ставка налога на добавленную стоимость, равна 1,2.

Тогда полная восстановительная стоимость здания составит ПВС = 27 • 1,5816 • 1,2151 • 20 • 1,07 • 7503,0 • 1,2 = 9 997 753 руб.

Износ здания. Пользуясь данными табл. 1 и 2, получаем:

ИЗ = ПВС х \% износа; ИЗ = 9 997 753 • 0,24809 = 2 480 343 руб.

Остаточная восстановительная стоимость здания:

ОС = ПВС ИЗ; ИЗ = 9 997 753 2 480 343 = 7 517 410 руб.

Рыночная стоимость здания:

РСЗД ОС + РСзем;

PC,

д -7 517 410 + 576 000 = 8 093 410 руб.

Пример 2. Оценить стоимость продаваемых квартир и комнат государственного (муниципального) жилого фонда, пользуясь расчетными формулами.

Стоимость квартиры или комнаты определяется исходя из инвентарной стоимости 1 кв. м строения, общей площади квартиры или площади свободной комнаты с учетом повышающихся коэффициентов, зависящих от потребительских качеств жилья по уровню его комфортности, наличию коммунальных услуг, близости станций метро и т.д.

Стоимость свободной квартиры можно определить по формуле Скв = Си • П • Кпк,

где Скв — стоимость свободной квартиры, руб.;

Си — инвентаризационная стоимость I кв. м строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущий год, руб.;

П — общая площадь квартиры, кв. м;

Кпк — суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества квартиры.

Суммарный коэффициент определяется по формуле

Кпк = Ki + к2 + к3 +... + кп,

где К1} К2, Кп — коэффициенты потребительских качеств; приводятся в паспорте на свободное жилое помещение.

При определении стоимости свободного изолированного помещения в коммунальной квартире (т.е. комнаты) за исходную единицу оценки принимается стоимость 1 кв. м выкупаемой комнаты.

Стоимость 1 кв. м свободной комнаты эквивалентна инвентаризационной стоимости I кв. м строения, в котором находится выкупаемое жилое помещение, определенной районным проектно-инвентаризационным бюро для целей налогообложения по состоянию на текущий год.

Оценка стоимости свободной комнаты проводится исходя из ее жилой площади, инвентаризационной стоимости 1 кв. м строения, в котором продается комната, и системы коэффициентов, учитывающих уровень ее потребительских качеств:

Ск = Си • П • Кпк,

где Ск — стоимость свободной комнаты, руб.;

П — общая площадь комнаты в коммунальной квартире, кв. м.;

Кпк — суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества коммунальной квартиры и продаваемой комнаты.

I. Рассчитать стоимость свободной квартиры государственного жилищного фонда, если известно, что инвентаризационная стоимость 1 кв. м строения в 14-этажном панельном доме, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро по состоянию на текущий год, составляет 196 руб.

Квартира двухкомнатная площадью 58 кв. м. Потребительские качества квартиры характеризуются следующими коэффициентами:

этаж седьмой, т.е. между первым и последним, — 0,26;

высота помещения более 2,75, но менее 3,00 м — 0,66;

все комнаты изолированные — 2,45;

площадь подсобных помещений, включая кухню 10 кв. м, — 0,35;

санузел раздельный — 0,40:

балкон — 0,28;

лифт — 0,45;

мусоропровод на лестничной клетке — 0,18;

ванна, горячее водоснабжение централизованное — 0,40;

ориентация окон жилых комнат — восток — 0,12;

удаленность от метро — три остановки — 0,18.

Стоимость свободной квартиры

С™ = Си • П • Кпк;

= 0,2 + 0,66 + 2,45 + 0,35 + 0,40 + + 0,28 + 0,18 + 0,40 + 0,12 • 2 = 8,9;

Скв = 196 • 58 • 2,9 = 101,17 тыс. руб.

2. Рассчитать стоимость свободной комнаты в трехкомнатной квартире государственного жилищного фонда, если известно, что инвентаризационная стоимость 1 кв. м строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущей год, составляет 1,6 тыс. руб.

Площадь комнаты 18 кв. м. Потребительские качества коммунальной квартиры характеризуются следующими коэффициентами:

этаж третий, т.е. между первым и последним, — 0,45;

высота помещения менее 2,75 м — 0,35;

площадь подсобных помещений, включая кухню 12 кв. м, — 0,18;

санузел раздельный — 0,30;

лоджия — 0,45;

лифт — 0,45;

мусоропровод на лестничной клетке — 0,16;

ванна — 0,35;

горячее водоснабжение централизованное — 0,27;

телефон — 0,09;

ориентация окон жилых комнат запад, юго-восток (за

одну комнату) — 0,03;

удаленность от метро 2 остановки — 0,25;

нанимателей в коммунальной квартире трое — 0,45.

Стоимость свободной комнаты определяется по формуле Ск = Си • П • Кпк;

Кпк = 0,45 + 0,35 + 0,18 + 0,30 + 0,45 + 0,45 + 0,16 + 0,35 + + 0,27 40,09 + 0,03 + 0,25 + 0,45 = 3,78; Скв = Ь6 • 18 • 3,78 = 107, 424 тыс. руб.

Пример 3. Рассчитать арендную плату за недвижимое имущество государственных предприятий и учреждений на основе Положения о порядке сдачи в аренду имущества государственных предприятий и учреждений.

Для расчета воспользуемся Постановлением Правительства МО «Положение о порядке сдачи в аренду Имущества государственных предприятий и учреждений» № 11/7 от 23 марта 1995 г.

С I января 2001 г. базовая ставка арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений государственной собственности установлена в размере 300 руб. в год (распоряжение губернатора МО № 30-РГ от

января 2001 г.).

Значение коэффициента, учитывающего территориальную зону расположения арендуемого помещения (Кз), для районов и городов Московской области установлено постановлением главы Администрации МО № 176-ПГ от 29 апреля 1996 г. (табл. 3).

В соответствии с приложением № 7 к Положению о порядке сдачи в аренду имущества государственных предприятий и учреждений, утвержденным постановлением правительства МО № 11/7 от

марта 1995 г. арендная плата рассчитывается по следующей методике.

1. Коэффициент износа (Киз), находится по табл. 4 согласно варианту:

Киз = (100 \% износа) / 100,

2. Коэффициент качества материала строения (Км):

для кирпича — 1,5;

для железобетона — 1,25;

для смешанных материалов (дерево, кирпич, желе и>6стон) — 1,0;

дерево и прочие — 0,8.

Км= ?

3. Коэффициент типа строения (Кт):

для производственного, складского (отапливаемого) — 0,5;

неотапливаемое — 0,3;

для прочих — 1,0

450

СИ

4. Коэффициент (К3), учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения (здания) (см. табл. 3).

К3=| ?

5. Коэффициент качества нежилого помещения (К^):

Кнж = КНЖ1 + КНЖ2 + ^нж3 + ^нж4КНЖі — коэффициент размещения помещения:

для отдельно стоящего строения — 0,54;

для надземной встроенно-пристроенной части строения — 0,32;

для чердачного помещения — 0,28;

для полуподвального помещения — 0,22;

для подвального помещения — 0,19.

Кнж2 — коэффициент степени технического обустройства:

для водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления — 0,27;

для водопровода, канализации, центрального отопления — 0,18;

для водопровода, канализации — 0,10;

для прочих — 0,05.

Кнжз — коэффициент использования прилегающей территории:

для огражденной прилегающей территории — 0,27;

для неогражденной прилегающей территории — 0,18;

при отсутствии возможности использовать прилегающую территорию — 0,10.

Примечание: если площадь прилегающей территории более 100 кв. м, то арендная плата за ее использование определяется дополнительным соглашением, внесенным в договор.

Кнж4 — коэффициент, учитывающий высоту потолков в помещении (среднюю по арендуемым помещениям):

свыше 3,0 м — 0,07;

от 2,80 до 3,0 м 0,04;

менее 2,80 м 0,02.

6. Коэффициент (Ки), учитывающий удобство использования.

Определяется районным (городским) комитетом по управлению

имуществом по согласованию с балансодержателем, отражает месторасположение помещения в районе (городе), удаленность от

транспортных магистралей, железнодорожных станций, автобусных остановок, удобство коммерческого использования. Устанавливается в пределах 0,75—2,5.

7. Коэффициент вида деятельности (Кд).

для банковской (кроме Сбербанка), биржевой, посреднической, административной по управлению предприятиями (офисы), гостиницами, нотариальной, частной охране, адвокатской;

для ресторанной деятельности, по содержанию платных автостоянок — 2,0;

для торговли (розничной и оптовой), складской деятельности — 1,5;

для производства, проектирования, научно-исследовательской деятельности, транспортной, ремонтной аудиои видеотехники, административной, банковской для Сбербанка и прочих видов деятельности, не вошедших в перечень, — 1,0;

для услуг связи, медицины, аптечных, строительных, ремонта и эксплуатации жилого фонда, общественного питания — 0,5;

для производства продуктов питания первой необходимости, производства товаров и оказания услуг для инвалидов, услуг образовательных учреждений, имеющих лицензию на право ведения образовательной деятельности, спортивных организаций, учреждений культуры, специализированных магазинов по продаже хлебобулочных, молочных, мясных продуктов, а также продуктов детского ассортимента — 0,2;

для деятельности органов милиции, суда, прокуратуры, военного комиссариата, учреждений и организаций инвалидов, бюджетных предприятий и организаций (в том числе здравоохранения), предприятий, осуществляющих капитальный ремонт, реконструкцию зданий, сооружений — памятников истории и культуры (на период проведения работ в соответствии с утвержденным проектом), детских и подростковых клубов и объединений, организующих досуг детей и подростков и не ведущих предпринимательскую деятельность, — 0,05.

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений.

Размер арендной платы за нежилые помещения, занимаемые предприятиями службы быта, устанавливается в размере эксплуатационных расходов (распоряжение главы Администрации Московской области № 231 от 22 ноября 1993 г.).

Варианты заданий представлены в табл. 4. Расчет годовой арендной платы для варианта № 25 ведется по формуле

АЛ = Бап • Киз • Км • Кт • К3 • Кд • Кнж * Ки * S;

Бап — базовая ставка арендной платы за 1 кв. м. С 1 января 2001 г. для нежилых помещений г