24. оценка недвижимости в рыночной экономике

24. оценка недвижимости в рыночной экономике

Согласно Закону о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (в ред. Закона РФ от 10 декабря 2002 г. № 316-О Постановлением Конституционного суда РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П) приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации и иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно (в порядке приватизации) жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

L

В настоящее время независимая и профессиональная оценка недвижимости — это необходимый элемент при совершении операции с недвижимостью.

Под оценкой недвижимости понимают особую сферу профессиональной деятельности на рынке недвижимости, которая требует высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Профессиональная оценка нужна для принятия решений по вопросам о купле-продаже, обмене, выдачии получения кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества и пр.

Очень остро стоит проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России. Повышенного внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, развитие жилищного финансирования.

В 1930-х г. в развитых странах появилась оценка недвижимости как профессиональная деятельность, а в начале 1990-х гг. она появилась в России при содействии Института экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Институт проводил обучение на основе учебных материалов, разработанных Американским обществом оценщиков.

I

13

22б 4) жилищные сертификаты — это ценные бумаги или обязательства, которые номинированы в единицах общей площади жилья и имеют индексируемую номинальную стоимость, выраженную в денежном эквиваленте, размещены они среди юридических лиц или граждан и дают право их собственникам потребовать от эмитента их погашения методом обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений или строительства, которое финансировалось за счет средств, которые были получены от обращения этих ценных бумаг или обязательств;

аренда — право пользоваться чужой недвижи-мо-стью на определенных условиях;

ипотека;

жилищный найм — соглашение, по которому собственник государственного или иного жилища предоставляет в пользование гражданину благоустроенное жилое помещение (квартира), а наниматель обязуется использовать его для проживания и оплачивать проживание;

обмен. Наниматель может обменять занимаемое жилое помещение на другое;

мена. Каждая сторона по договору мены обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое;

дарение — это безвозмездная передача любого имущества в собственность иному лицу;

наследование. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другому лицу или лицам, согласно составленному завещанию или в соответствии с законом;

участие в долевом строительстве — в настоящее время является очень распространенным способом приобретения жилья.

21б ствие обращения взыскания на заложенное имущество и его продажу.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на построенные или строящиеся на земельном участке сооружения или здания залогодателя.

Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрация осуществляется исключительно по местонахождения земельного участка в определенных пределах города или района.

24б Министерство труда РФ Постановлением от 27.11.1996 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик». В обязанности оценщика входит установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей в оценке и установлении деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.

С проблемой оценки в России впервые столкнулись в связи с проведением приватизации 3 июля 1991 г.

Существенно повысилась оценочная деятельность в ходе переоценки основных производственных фондов, когда предприятиям можно было привлекать независимые экспертные организации для определения рыночной стоимости имущества. Постановление Правительства РФ «О переоценке основных фондов» по состоянию на 1 января 1995 г. предоставило предприятиям и организациям право на осуществление переоценки объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, которые разработаны Госкомстатом России.

В России в настоящее время действуют общественные организации профессиональных оценщиков. В 1993 г. создано Российское общество оценщиков (РОО), в 1996 г. — Национальная коллегия оценщиков (НКО). Весной 1999 г. основан Виртуальный клуб оценщиков, в нем заинтересованные лица делятся своими мнениями и предложениями. Главная задача Виртуального клуба оценщиков — сформировать и укрепить общество специалистов в области экономико-правовой экспертизы, правительственных, предпринимательских и научно-образовательных структур.

23б Аренда жилых помещений. Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. № 4218-1 (в ред. от 06.05.2003 г. №52-ФЗ) собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам дома или квартиры любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

В договоре аренды, который составляется между арендатором и арендодателем, указываются сроки, порядок, условия аренды. Договор аренды заключается в письменной форме, регистрируется в жилищно-эксплуата-ционном органе и налоговой инспекции.

При сдаче помещения в аренду, собственник не должен нарушать жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

14

25а 25. Виды стоимости недвижимости 26а 26. Нерыночные виды стоимости

В настоящее время существует четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, отчуждаемость объектов.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящееся на рынке платежеспособных покупателей. На рынке жилья очень большой потенциальный спрос.

Полезность — способность имущества удовлетворять потребности человека.

Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь.

Полезность жилья — это комфортность проживания.

Для инвестора, работающего на рынке недвижимого имущества, самую большую полезность будет иметь земельный участок без ограничений для застроек.

Дефицитность — это ограниченность предложения. Если предложение на определенный товар растет, то цена на данный товар падает, а при уменьшении предложения она начинает расти.

Возможность отчуждаемости объектов — возможность передачи имущественных прав, которые позволяют недвижимости переходить от продавца к покупателю, т. е. стать товаром.

Раньше земля не считалась товаром, поэтому в России была единая государственная собственность.

Стоимость — это не характеристика, которая присуща недвижимости: стоимость находится в прямой зависимости от желания людей, наличия покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Если оценка недвижимости проводится в целях получения ссуды под залог недвижимой собственности, то оценщику необходимо получить очень точную информацию о вероятной цене продажи данной собственности, которая в свою очередь должна покрыть убытки кредитора, если заемщиком не будет возвращен долг.

Если продажа объекта на открытом рынке нереальна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, которые необходимы для продажи свободно обращающихся на рынке товаров, то стоимость этого объекта называют стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — это сумма издержек в рыночных ценах, которые существуют на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий. Дата оценки — это дата, по состоянию на которую производится оценка имущества.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма издержек на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость, определяемая из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость, которая определяется из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Недвижимое имущество для инвестора — это инструмент для генерирования потоков дохода. В качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

1 ЕаЪ

27^ 27. Принципы оценки недвижимости

Количество экономических факторов влияет на стоимость объектов недвижимости. Принципы оценки недвижимости помогают учесть самые значимые из них.

Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один объект может влиять несколько принципов.

Основные принципы оценки недвижимости делят на четыре категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим и наиболее эффективным образом.

Результаты анализа ННЭИ учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принципы, отражающие компоненты недвижимости. Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта.

Принцип предельной продуктивности. Смысл в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут пол-но-стью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Принцип сбалансированности в том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше стоимость объекта на рынке.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка.

Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принцип полезности заключается в том, что

L