37. оценка земли

37. оценка земли

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное — это улучшения, которые добавляют вклад в стоимость.

Термины «земля» и «земельный участок» различаются.

Земельный участок — это часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Улучшения, проводимые для создания участка:

внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т. д.

Оценка земли применяется не только к пустующим и незастроенным землям.

Объект недвижимости состоит из земельного участка и построек. Существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от построенных на нем улучшений. Это вызвано следующими причинами:

различие в налогообложении строений и земли (налог на имущество и земельный налог);

требуется отдельная оценка земельного участка от построенных на нем зданий или сооружений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

принятие решений о сносе имеющихся зданий или сооружений в целях наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учитывать связанный с ним набор прав.

Самыми распространенными правами, требующими оценки, являются:

1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

38. Анализ наилучшего и наиболее | эффективного использования земли

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ:

предположительного вакантного земельного участка;

земельного участка с имеющимися улучшениями. Анализ предположительного вакантного земельного участка — это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

местоположение — оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

рыночный спрос — данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта исполь-

х■39а

39. Категории земель

-х

40а

40. Земельное законодательство и земельные отношения в России

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли подразделяется на семь категорий.

Все категории земель используются исключительно по целевому назначению.

К первой категории относят земли сельскохозяйственного назначения — это земли, которые находятся за чертой поселений, предоставляются для нужд сельского хозяйства и предназначены только для этих целей.

В землях сельского хозяйства выделяют: земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, растительностью; сельскохозяйственные земли, земли, занятые зданиями, строениями, которые используются для производства и переработки сельскохозяйственной продукции.

Вторая категория — это земли поселений. Они предназначены для постройки и развития сельских или городских поселений и отделены чертой от земель других категорий.

Третья категория — земли промышленности и иного специального назначения. Они подразделяются в зависимости от характера задач на следующие виды: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи, радиовещания, информатики и телевидения, земли для обеспечения космической безопасности, земли обороны и безопасности.

К четвертой категории относятся земли особо охраняемых территорий — это земли, которые имеют особое научное, природоохранное, эстетическое, оздоровительное и иное значение. К землям особо охраняемых природных территорий относят земли государственных природных заповедников, памятников природы,

L

X

Согласно Земельному Кодексу Российской Федерации (ст. 2—6) земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основужизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

В Российской Федерации в отношении использования и охраны недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов окружающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов, атмосферного воздуха и объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации и другие специальные федеральные законы.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Используются следующие понятия и определения: 1) собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;

I

21

38б зования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

финансовая обоснованность — подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

физическая пригодность участка — это перспектива создания улучшений — размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

физическая осуществимость и технологическая обоснованность — это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативныхнастроений местного населения;

максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

37б 2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В России большинство земель сдается в аренду, а не продается, поэтому оценщики определяют стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли, оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.

40б 2) землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Объектами земельных отношений являются:

земля как природный объект и природный ресурс;

земельные участки;

части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

39б национальных парков, ботанических садов, — все эти земли относят к категории общенационального достояния, они находятся в федеральной или муниципальной собственности или в собственности субъектов РФ.

Пятая категория земель — это земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли, которые покрыты либо не покрыты лесной раститель-но-стью, предназначены для ее восстановления (прогалины, гари, вырубки), и нелесные земли (болота, просеки, дороги), они предназначены для ведения лесного хозяйства. Методом отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства определяют границы земель лесного фонда, затем полученные данные о границах земель лесного фонда записывают в Государственный земельный кадастр.

Земли водного фонда — это шестая категория земель. К ним относят земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, земли для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных объектов.

К седьмой относят земли запаса — это земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, эта категория земель не предоставляется гражданам или юридическим лицам, но допускается использование после перевода земель запаса в другую категорию.

22

41а 41. Использование городских земель ^ 42а

42. Кадастровый учет

"~1

Городские земли — это особая категория. На ценность городских земель влияет величина города, производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры, региональные, природные, экологические и иные факторы.

На ценность определенного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В настоящее время большинство земельных ресурсов находится в государственной и муниципальной собственности. В рыночных условиях городские земли — это наиценнейший ресурс, он может служить стабильным источником доходов местного бюджета.

Городскими властями определяется величина земельного налога, арендная ставка за землю и нормативная цена земельного участка при выкупе. В связи с этим вопрос о повышении эффективности использования земель актуален для городской власти. Для того чтобы земельная собственность приносила максимум дохода от ее использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, нужно развивать рыночные отношения на земельном рынке.

Кадастровое деление территории РФ — это одно из основных направлений управления недвижимым имуществом. Единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются районы, кварталы, округа. Кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала и земельного участка в квартале. Правительством РФ устанавливается порядок кадастрового деления территории РФ и присвоения соответствующих номеров земельным участкам.

В настоящее время существует три типа кадастров:

правовой кадастр — это запись прав на объекты недвижимости;

фискальный кадастр — запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;

многоцелевой — объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию.

Регистрационная подсистема земельного кадастра сформирована для гарантирования прав землепользователей, является нужным условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций, проводимых с землей.

Фискальный кадастр подразумевает прогноз, контроль и исчисление поступлений от земельного налога и от арендных платежей. Одной из задач фискального кадастра является определение базы налогообложения.

43. Методы оценки земли

р4а