4.1. сущность рынка недвижимости
4.1. сущность рынка недвижимости
Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии.
«Рынок недвижимости это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость».1
Рынок недвижимости это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».
Рынок это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».3
«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем».4
1 Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость МКС. СПб., 2000. 160 с.
2 Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 1999. 32 с.
3 Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1996. 16 с.
4 Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика,
1996. 10 с.
Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т. е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты.
Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальной, правовой и экономической) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».1 Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и не похожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.
«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом».2
Каждый конкретный рынок недвижимости: земельных участков, жилой или коммерческой недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Существующие классификации рынка недвижимости представлены на рис. 4.1.
Национальный (отечественный) рынок недвижимости совокупность региональных и локальных рынков, различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью. С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки.
Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о реальных ценах сделок.
Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.
1 Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М; 1995.
2 Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2003. 21 с.
84
Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможны только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, неопределенность в цене будет гораздо больше, чем на других рынках. Это доказывает, что возможности адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения.
Рынок недвижимости
т
I
I
т
I
I
I
Т
Исходя из триединства
сущности недвижимости
По способу совершения сделок
По видам сделок
По степени готовности к эксплуатации
По форме собственности
По отраслям
По функциональному назначению
По виду объектов недвижимости
Первичный рынок недвижимости
Вторичный рынок недвижимости
Рынок купли-продажи
Рынок аренды
Рынок ипотеки
Рынок вещных прав (доверительное
управление) и т.д.
Рынок незавершенного строительства
Рынок нового строительства
Рынок строительства, подлежащего реконструкции
Рынки частных объектов недвижимости
Рынки государственных и муниципальных объектов недвижимости
Рынок промышленных и сельскохозяйственных объектов
Общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.
Рынок жилой недвижимости
Производственных зданий
Непроизводственных
зданий и пометений
Гостиниц
Торговых помещений и
Т.Д.
Земельный рынок
Зданий и сооружений
Помещений
Предприятий как имущественных комплексов и т.д.
Рисунок
4.1.Классификационная схема видов рынка недвижи-
Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственников объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) относительно друг друга. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10.. .15 \% преодолима, то, когда она достигает 50 \%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится.
Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства -ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.
Обсуждение Экономика недвижимости
Комментарии, рецензии и отзывы