4.1. сущность рынка недвижимости

4.1. сущность рынка недвижимости: Экономика недвижимости, Асаул А. Н., 2009 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Изложены основные положения экономики недвижимости. Раскрыта сущность терминов, необходимых для понимания объектов недвижимости; показаны роль и место рынка недвижимости в современной экономике России...

4.1. сущность рынка недвижимости

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии.

«Рынок недвижимости это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость».1

Рынок недвижимости это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».

Рынок это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».3

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем».4

1 Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость МКС. СПб., 2000. 160 с.

2 Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 1999. 32 с.

3 Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1996. 16 с.

4 Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика,

1996. 10 с.

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т. е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальной, правовой и экономической) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».1 Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и не похожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом».2

Каждый конкретный рынок недвижимости: земельных участков, жилой или коммерческой недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Существующие классификации рынка недвижимости представлены на рис. 4.1.

Национальный (отечественный) рынок недвижимости совокупность региональных и локальных рынков, различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью. С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о реальных ценах сделок.

Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

1 Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М; 1995.

2 Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2003. 21 с.

84

Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможны только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, неопределенность в цене будет гораздо больше, чем на других рынках. Это доказывает, что возможности адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения.

Рынок недвижимости

т

I

I

т

I

I

I

Т

Исходя из триединства

сущности недвижимости

По способу совершения сделок

По видам сделок

По степени готовности к эксплуатации

По форме собственности

По отраслям

По функциональному назначению

По виду объектов недвижимости

Первичный рынок недвижимости

Вторичный рынок недвижимости

Рынок купли-продажи

Рынок аренды

Рынок ипотеки

Рынок вещных прав (доверительное

управление) и т.д.

Рынок незавершенного строительства

Рынок нового строительства

Рынок строительства, подлежащего реконструкции

Рынки частных объектов недвижимости

Рынки государственных и муниципальных объектов недвижимости

Рынок промышленных и сельскохозяйственных объектов

Общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.

Рынок жилой недвижимости

Производственных зданий

Непроизводственных

зданий и пометений

Гостиниц

Торговых помещений и

Т.Д.

Земельный рынок

Зданий и сооружений

Помещений

Предприятий как имущественных комплексов и т.д.

Рисунок

4.1.Классификационная схема видов рынка недвижи-

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственников объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) относительно друг друга. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10.. .15 \% преодолима, то, когда она достигает 50 \%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства -ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Экономика недвижимости

Экономика недвижимости

Обсуждение Экономика недвижимости

Комментарии, рецензии и отзывы

4.1. сущность рынка недвижимости: Экономика недвижимости, Асаул А. Н., 2009 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Изложены основные положения экономики недвижимости. Раскрыта сущность терминов, необходимых для понимания объектов недвижимости; показаны роль и место рынка недвижимости в современной экономике России...