Глава 1 объект недвижимости: сущность и основные признаки

Глава 1 объект недвижимости: сущность и основные признаки

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ) недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего права собственности. Соответственно понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» определяют правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т. е. совокупность прав на объект недвижимости. Деление объектов на недвижимое и движимое имущество (п. 1, 2 ст. 130; п. 1, 2, 4, 6 ст. 131; ст. 132 ГК РФ) также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.

«Недвижимое имущество это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».1

«...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».2

«Недвижимое имущество реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».3

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».4

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано.

В XIX в. в России были широко распространены понятия имение, поместье, что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой. В советской экономике понятие недвижимость не применялось, было лишь известно, что «недвижимость (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты».

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект (real estate) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (real property).

1 Оксфордский толковый словарь по бизнесу. М., 1995. С. 543.

2 Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е. А. Суханова. -М., 1992. С. 110-115.

3 Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). -М., 1992. С. 268.

4 Свод законов Российской империи: Свод законов гражданских. — Пг., 1914. Т. 10. Ч. 1. С.

real действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный (экон.), реальный (юридич., экон.), недвижимый (филос.), вещественный, материальный (спец.), истинный (юридич.), вещный (матем.), вещественный, действительный;

estate поместье, имение, имущество, состояние;

property — собственность, право собственности, свойство, качество.

Соответственно и в русском языке, если мы говорим о физической сущности объектов недвижимости, необходимо употребление понятия «объект недвижимости», а если мы подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность) более корректно будет употреблять термины «недвижимое имущество» или «недвижимость».