3.3. этапы оценки недвижимости

3.3. этапы оценки недвижимости

Оценка недвижимости это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы, рассмотренные ранее. Процесс оценки может быть разделен на 6 этапов:

Определение проблемы.

Составление плана и заключение договора на оценку.

Сбор и подтверждение информации.

Оценка недвижимости.

Согласование результатов оценки.

Отчет о результатах оценки.

1. Определение проблемы. На данном этапе осуществляется:

идентификация объекта, т. е. выясняются его наименование, инвентарный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;

выявление предмета оценки, т.е. того, что подлежит оценке весь комплекс имущественных прав или их часть;

определение даты оценки, т. к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными;

формирование цели и функции оценки, т .е. выяснение, что необходимо определять (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т. д.);

ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов, как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают какие данные о доходах, об амортизации используется, кто отвечает за их достоверность, кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как и кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; подчеркивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества т.д.

Составление плана и заключение договора на оценку. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «планом оценки». После чего заключается договор на проведение оценки. В состав задач, решаемых на данном этапе, входят:

предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;

оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги-оценщики т.д.;

определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические эксперты, маркетологи, экологи и т.д.;

составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности и ответственность сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, особые условия на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они неточны, трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими и конкретными;

подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

быть сопоставимыми с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке;

предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации допущены несоответствия или отклонения от фактических значений;

соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Оценка недвижимости. На данном этапе, на основе информации полученной на предшествующем этапе, осуществляется собственно оценка недвижимости. Для получения более объективной оценки рекомендуется определять стоимость объекта недвижимости, применяя как можно большее число методов, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Все подходы базируются на информации, собранной на одном и том же рынке, но в каждом из них отражены различные стороны этого рынка и, в связи с этим, результаты расчетов могут значительно различаться. Окончательный вывод оценщик делает на основании согласования результатов оценки, полученных различными методами.

Согласование результатов оценки. Результаты, полученные в трех подходах сравнительном, доходном, затратном должны быть сведены в единую величину. Следует подчеркнуть, что согласование это не механическое усреднение результатов оценки по различным методикам, а процесс, основанный на логических рассуждениях, выводах и решениях.

Отчет о результатах оценки. Оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передаст заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или подробным письменным докладом. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Чаще всего отчеты об оценке используются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке. Тем не менее он должен содержать полную информацию с определением базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете.

Отчет об оценке объекта недвижимости содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с недвижимостью, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стоимость в соответствии с поставленными целями оценки.