Раздел v. государственное регулирование сферы недвижимости 5.1.направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости

Раздел v. государственное регулирование сферы недвижимости 5.1.направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости

Государственное регулирование выражается в установлении норм и правил поведения для участников рынка недвижимости, а также целенаправленном воздействии на рынок в целом. В общем виде государственное регулирование состоит в постановке целей и выборе стратегии развития, прогнозировании, планировании и проектировании, строительстве и реконструкции, регистрации, учете и оценке, эксплуатации и налогообложении, контроле и распоряжении (рис.5.1).

Основные цели регулирования:

реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество;

установление норм и условий работы на рынке недвижимости, отвечающих интересам участников рынка недвижимости;

обеспечение свободного ценообразования;

создание условий для инвестирования в недвижимость;

защита участников рынка от мошенничества и преступных действий;

оздоровление экологической среды, решение жилищной проблемы;

справедливое налогообложение.

Основные функции, выполняемые государством:

разработка концепции развития рынка недвижимости и ее законодательное оформление;

инвестирование в инфраструктуру рынка, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

профессиональный участник рынка при торговле государственными объектами недвижимости и жилищными сертификатами;

эмитент государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимости;

верховный арбитр в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

гарант устойчивости и безопасности рынка через регистрацию прав и сделок с недвижимостью.

В организационном плане государственное регулирование осуществляется в следующих формах.

Административные методы, которые используют силу государственной власти и которые включают в себя запрет, принуждение или разрешение. Все это происходит посредством следующих приемов:

создание нормативной базы: законы, постановления, инструкции, правила и т. п.;

лицензирование, регистрация, предоставление прав профессиональным участникам рынка недвижимости;

контроль за соблюдение участниками рынка установленных норм и правил;

введение запретов и санкций за отступление от норм и правил при совершении сделок;

поддержание правопорядка на рынке недвижимости.

Экономические методы реализуются посредством:

установление ставки налогообложения и льгот;

регулирование учетной ставки Центрального банка;

выпуска и обращения жилищных сертификатов;

предоставление отдельным категориям граждан безвозмездных или льготных субсидий для жилищного строительства;

амортизационной политики;

разработки и реализации государственных целевых программ: жилье, развитие малых и средних городов РФ, приватизация государственного и муниципального имущества, приватизация жилья и

т.д.

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной и судебной), а также по уровням полномочий -федеральный, региональный, муниципальный.

На федеральном уровне Федеральное Собрание (Государственная Дума и Совет Федерации) издает Законы РФ, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Правительство РФ воздействует на рынок недвижимости через свое Министерство государственного имущества (Мингосимущества) и его территориальные комитеты. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и иное жилое имущество, в т. ч. муниципальное.

В соответствии с Конституцией РФ по основным вопросам управления недвижимостью правомочия распределены между федеральным, региональным (субъекты РФ) и муниципальным уровнем.

Так, например, по вопросам недропользования к компетенции федерального уровня относится разработка законодательных актов, установление порядка пользования недрами, определение совместно с субъектами РФ региональных перечней полезных ископаемых, относимых к общераспространенным, выделение участков недр федерального, регионального и местного значения и т.д.

К полномочиям регионального и муниципального уровней относятся определение форм и установление размеров платы за пользование участками недр регионального и местного значения, строительство подземных сооружений местного значения; лицензирование видов деятельности, связанной с использованием участков недр регионального и местного значения; заключение договоров на условиях раздела продукции с субъектами хозяйственной деятельности при пользовании участками недр регионального и местного значения и т.д.

Все уровни власти разрабатывают кадастры (франц. cadastre лист, реестр) систематизированные своды основных сведений об экономических ресурсах страны, регионов, муниципалитетов. Кадастр содержит данные о расположении ресурсных источников и объектов, их величине, качественных характеристиках, содержащих оценку стоимости и доходности объектов. Существуют, например, земельный кадастр, водный, отдельных видов промыслов и более мелких объектов. Данные кадастров используются при установлении налогов, платы за пользование природными ресурсами, для оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже.

Важнейшим является земельный кадастр. Он состоит из следующих разделов: 1) государственная регистрация землепользований и землевладений; 2) количественный учет земель (размеров участков) по угодьям, землепользованиям и землевладениям; 3) характеристика качества земли по признакам, характеризующим естественное плодородие; 4) бонитировка (сравнительная оценка по агрономическим свойствам) почвы; 5) экономическая оценка земли.

Завершается земельный кадастр составлением земельно-кадастровых карт, в которых показаны границы землепользований, землевладений, населенных пунктов, сельхозугодий, дается агропроизводственная характеристика земель, анализ бонитета (качества) почвы, балл шкалы экономической оценки и другие данные.

Федеральные и региональные власти устанавливают ограничения на использование определенных территорий. Например, существуют ограничения/запреты на ведение градостроительной деятельности на территории залегания полезных ископаемых, в санаторных, природозащитных, водоохранных зонах, в зонах охраны памятников истории и культуры и др.

Муниципальные/городские власти делят городские территории на определенные зоны (зонирование) с учетом социально-экономической ценности территорий по удобству проживания и размещения объектов обслуживания (в т.ч. транспортной сети), по санитарно-гигиеническим условиям и природному окружению, по архитектурно-художественным качествам и престижности зоны.

Зонирование упорядочивает взаимоотношения муниципалитетов с предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, выступающими заказчиками на отвод земельных участков под все виды строительства. Заказчики должны вносить арендные платежи за земельные ресурсы с учетом затрат на инженерно-транспортное обустройство в зависимости от статуса зоны и типа объекта промышленное, коммунальное, культурно-бытовое строительство; объекты здравоохранения, образования, дошкольные учреждения и др.

Важную роль играет государство в обеспечении стабильности рынка недвижимости и степени защиты прав и законных интересов граждан и организаций посредством государственной системы регистрации имущества. Именно регистрация дает физическим и юридическим лицам титул собственности законное право на недвижимость.