1.2. правовые основы недвижимости

1.2. правовые основы недвижимости

С недвижимостью тесно связано понятие собственности. Термин «собственность» означает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица.

Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между различными лицами. Возникновение права собственности происходит по основаниям, предусмотренным законом. К их числу относятся, например: договор о приватизации, заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования.

В соответствии с ГК (часть 1, ст. 131, п.1) "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном учреждении юстиции".

Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости как к своей, так и к чужой. Закон устанавливает правомочия на недвижимости путем установления традиционной для русского гражданского права "триады" прав: владения, пользования и распоряжения.

Право владения означает определенную законом возможность физического контроля над объектом, обладания недвижимостью (иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, числить на балансе и т.д.). При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами недвижимых вещей могут быть лица владеющие имуществом по договору, например, в силу соглашения об аренде, либо по иным основаниям, к примеру, в результате предоставления права пожизненного пользования.

Право пользования представляет собой основанную на законе возможность жилищного, хозяйственного, коммерческого либо иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу, пользоваться имуществом, можно только владея им. Как правило, использование недвижимости носит строго целевой характер. Например, жилые помещения могут использоваться только для проживания.

Право распоряжения означает возможность совершать действия, определяющие юридическое положение недвижимости, путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, отчуждения, развития (реконструкции) и т.д. в пределах оговоренных законодательством или иными правовыми актами. Собственник может распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью через такие гражданско-правовые акты как куплю-продажу, мену, дарение, обмен, завещание и залог.

Гражданские правоотношения делятся на:

имущественные, которые можно определить как экономические отношения, урегулированные нормами гражданского права, и приобретшие правовую форму, и

- неимущественные или личные правоотношения. Имущественные правоотношения, в свою очередь можно разделить

на вещные и обязательные.

Вещное право это право, дающее юридическую власть над вещью. Различные виды вещных прав различаются именно объемом этой власти, т.е. набором конкретных правомочных действий лица-правообладателя. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи. Различают следующие виды вещных прав:

Право собственности.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками:

право полного хозяйственного ведения;

право оперативного управления имуществом;

сервитуты;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Обязательственные правоотношения:

Аренда (договор имущественного найма).

Залог, как форма обеспечения обязательств.

Несколько особняком стоит траст доверительное управление и имуществом собственника.

Право полного хозяйственного ведения. В соответствии со ст. 294 ГК это право распространения только на государственные или муниципальные унитарные предприятия, т.е. предприятия, 100\% уставного капитала которых находится в государственной собственности, созданные для ведения определенного собственником вида коммерческой деятельности. "Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам, в том числе между работниками предприятия" (ст. 113 ГК). "Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника" (ст. 295 ГК).

Правомочие владения, пользования и распоряжения здесь представлены так:

владение передается полностью;

пользование ограничивается исключительно целевым использованием;

распоряжение осуществляется с разрешения собственника либо уполномоченного им органа.

Здесь субъекту предоставлены вещные права на имущество ограниченного содержания. Эти права сохраняют абсолютный характер своего содержания и защиты, однако являются производными, зависимыми от воли собственника, более узкими по содержанию, ограниченными волей собственника и закона.

" Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия" (ст. 295 ГК).

При этом субъекты права полного хозяйственного ведения получают право на самостоятельное хозяйствование (предпринимательскую деятельность) или иное использование чужого имущества, принадлежащего собственнику. За собственником или уполномоченным лицом остаются следующие возможности:

Создавать предприятие и определять цели его деятельности;

Проводить его реорганизацию и ликвидацию, при этом собственнику требуется получить согласие трудового коллектива;

Осуществлять контроль за эффективностью использования и сохранностью вверенного предприятию имущества, означающий возможность проведения периодических ревизий и проверок финансово-хозяйственной деятельности;

Получать часть прибыли от использования, переданного предприятию имущества, размер которой определяется по договору собственника с предприятием;

И иные права, оговоренные учредительными документами предприятия.

В остальном предприятие свободно в своих действиях, если иные ограничения не установлены самим собственником в договоре с предприятием.

Обладателям таких вещных прав закон предоставляет те же возможности защиты своих интересов, что и собственнику, в том числе и от неправомерного вмешательства в дела предприятия самого собственника.

Бремя содержания имущества в данном случае собственник передает предприятию в полном объеме вместе с правами на имущество.

Право оперативного управления. В соответствии с ст.296, 297 ГК распространяется на, так называемые казенные предприятия, т.е. унитарные предприятия, основанные на базе имущества, находящегося в федеральной собственности (ст.115) и учреждения, т.е. организации, полностью финансируемые собственником и не приносящие ему доход (прибыль). Так же, как и предприятия, основанные на праве полного хозяйственного ведения, казенные предприятия создаются для решения задач, сформулированных собственником, и на базе имущества собственника, но круг их самостоятельности в вопросах распоряжения имуществом собственника еще более сужен. Собственник имущества, закрепленным за казенным предприятием, вправе изъять излишнее, не используемое, либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Собственник, наделяя подчиненную организацию определенным имуществом, возлагает на нее обязанность по использованию указанного имущества в соответствии с его назначением и установленными заданиями.

«Триада» правомочий собственника ограничена здесь не только законом и целями деятельности, что сближает право оперативного управления имуществом и право полного хозяйственного ведения, но и заданиями собственника, в том числе выраженными в статьях сметы расходов данного учреждения, и назначением имущества, которое, следовательно, распределяется по различным имущественным фондам в соответствии с законодательством и указаниями собственника, а не по усмотрению самого субъекта вещного права. Более того, собственник вправе по своему усмотрению изъять и перераспределить имущество своих учреждений, т. е. он может вмешаться в финансово-хозяйственную деятельность учреждений. Никаких договоров с собственником или уполномоченным им органом учреждение не заключает (во всяком случае, в отношении имущества, переданного ему в оперативное управление), т.е. объем передаваемых имущественных прав здесь еще более ущемлен. Правомочия пользования, владения, и распоряжения имуществом организация осуществляет в пределах, установленных не только законом, но и собственником. Эти отношения выходят за рамки имущественных взаимоотношений и регулируются нормами административного права.

Право оперативного управления подлежит защите, аналогичной защите права собственности. Так, учреждения могут оспаривать действительность актов государственных органов и иных органов по изъятию находящегося у них имущества, если такие акты приняты в нарушение компетенции этих органов. Однако споры учреждения с собственником или уполномоченным им органом по этим вопросам возможны только в узких рамках права оперативного управления, что лишает эту возможность большого практического значения.

Поскольку на основании Указа Президента РФ №1230-р «Об утверждении типового положения о Комитетах по управлению государственным имуществом» от 14.10.92 г. единовременным полномочным органом по распоряжению федеральным, государственным и муниципальным имуществом объявлены Комитеты по управлению имуществом соответствующего уровня, становится логичным предоставленное Комитетам исключительное право управления имуществом, т.е. распоряжение имуществом с целью извлечения доходов в бюджет аренда, право полного хозяйственного ведения и оперативного управления. Именно поэтому Комитетам предоставлено право выявлять неиспользуемые либо используемые не по назначению объекты недвижимости и использовать их по своему усмотрению.

Сервитуты. Под сервитутом (от лат. servitus подчинение, рабство) понимается признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом).

Сервитут устанавливает по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Ст. 274-277 ГК. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком».

Две следующие категории ограниченных вещных прав субъектов, не являющихся собственниками, относятся к земельным участкам.

Право собственности на землю в определенном смысле условная категория. Земля неперемещаема, господство над ней ограничено. Правомочия владения землей реализуются путем отвода участка на местности, правомочия пользования законом возможность хозяйственной эксплуатации земли, правомочия распоряжения допускаемая законом возможность определения юридической судьбы земельного участка. Но если мы определили, что права собственника такие права, которые осуществляются исключительно по его воле, то уже закрепленная законом возможность исключительно целевого использования земли является ограничением полного и абсолютного права собственности. Таким же ограничением является запрет фактического неиспользования земельного участка.

Ст. 260 ГК. Собственник земельного участка несвободен в своих действиях в связи с установленными государством ограничениями по обороту земельного участка, т.е. по целям его использования сегодня и в перспективе, рассматриваемой уполномоченными государственными органами. Так земли сельскохозяйственного назначения из коммерческого оборота исключены, и использование их в других целях не допускается или ограничивается.

Если собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения не использует его в течение года (для не сельскохозяйственного производства установлен срок 2 года), право собственности на землю прекращается.

Т. е. государство сохраняет за собой возможность прекращения прав собственника в случаях фактического неиспользования земли, либо использования не по назначению, при нерациональном использовании, приводящем к ухудшению экономической обстановки, снижению плодородия почв, при систематической неуплате земельного налога в течение двух лет и непогашении задолженности в течение последующего года. Кроме того, государство вправе изымать земли у собственника для государственных или общественных нужд путем принудительного выкупа (ст. 20, 40 Основ земельного законодательства).

Поэтому права собственности на землю вернее было бы относить к вещным правам ограниченного содержания.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Исторически подобная законодательная конструкция известна давно. Это владение земельными угодьями на условиях майората. Возникновение майората связано с тем, что во Французском королевстве вплоть до конца XVIII века для того, чтобы иметь дворянский титул, необходимо было иметь землю, которой был бы присвоен подобный титул. Учредитель майората, чаще всего последний представитель древнего рода по мужской линии, мог установить майорат на часть земельных владений рода, т. е. эта земля должна была всегда находиться в собственности семьи. Она не могла быть продана, заложена или подарена, более того, историческое название этого поместья было фамилией учредителя майората и становилось фамилией последующего владельца майората с присвоением ему соответствующего дворянского титула. Т. е. всегда должен был быть Д'Артаньян из Артаньяна, даже если владение майоратом не приносило владельцу никаких доходов. В России майораты появились в законодательстве Петра I, вместе с законодательным урегулированием права собственности на недвижимое имущество.

"Право пожизненного владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданином на основании и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством" (ст. 266, 267 ГК).

Здесь за владельцем земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения сохраняются права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Правомочие пользования также ограничено договором с собственником -уполномоченным государственным органом. Если из условий этого договора не вытекает иное, владелец участка может возводить на нем здания, сооружения или создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него права собственности. Правомочие распоряжения передается владельцу участка на праве пожизненного наследуемого владения постольку, поскольку оно не влечет отчуждение земельного участка. Т. е. владелец участка может сдать его в аренду или иным способом использовать как доходную недвижимость до тех пор, пока такие действия не повлекут за собой отчуждения земельного участка.

Указом Президента РФ №2287 от 24.12.93 "О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ" это вещное право было изъято из земельного законодательства. Оно снова было декларировано в ГК, но вступило в действие только после введения нового земельного кодекса (ЗК) РФ. С вступлением в силу ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после 30.10.2001 г. не допускается, хотя указанное право, как и прежде, переходит по наследству и подлежит государственной регистрации.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Согласно ст. 266-270 ГК "Лицо, которому земельный участок предоставлен в пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование".

Пользователь участка вправе застраивать участок сооружениями, предназначенными для собственного пользования, если иное не предусмотрено законом или договором на предоставление права постоянного пользования земельным участком, приобретая на возведенную недвижимость права собственности. Пользователь участка на праве постоянного пользования не должен использовать участок с целью извлечения дохода, не оговоренного целями использования земельного участка и договором с собственником. Т.е. здесь ограничения правомочий владения, пользования и распоряжения аналогичны ограничениям правомочий по праву полного хозяйственного ведения на имущество. Правомочие владения передается пользователю, правомочие пользования ограничено договором с собственником и целями использования, правомочие распоряжения сохраняется за собственником.

В отличие от юридических лиц, для которых срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или собственности истек 01.01ю2006 г., предоставление в собственность граждан земельных участков, раннее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается. После введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться ими. Земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками. Не допускается внесение права постоянного пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

Аренда (договор имущественного найма). Аренда это переход имущества во временное пользование на возмездных началах. По договору аренды одна сторона арендодатель обязуется предоставить другой стороне арендатору имущество во временное пользование за плату, а другая сторона обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом и возвратить его по истечении срока договора.

В качестве арендодателя могут выступать как собственники имущества, так и уполномоченные ими органы или организации. Предметом взаимоотношений выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату по завершении отношений. В этом качестве может выступать недвижимость любого вида. Цель договора имущественного найма самостоятельное использование имущества нанимателя для предпринимательских или потребительских нужд. Т. е. арендатор самостоятельно использует переданное ему имущество. Вместе с тем арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и целевым назначением вещи, не меняя ее характера и назначения. Так, взяв в аренду нежилое помещение, арендатор не вправе переоборудовать его в жилое и наоборот, если такая возможность прямо не оговорена в договоре.

При возникновении таких правоотношений имущество поступает в пользование арендатора. Однако в случае аренды недвижимости пользование имуществом невозможно без передачи его во владение арендатора. Здесь арендатор становится и субъектом правомочия владения, титулом (основанием) которого становится заключенный договор аренды. В качестве титульного владельца арендатор может потребовать устранения препятствий в пользовании имуществом. В силу этого переход прав собственности на сданную в аренду вещь от арендодателя другому лицу не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды, он полностью сохраняет силу и для нового арендодателя.

Права арендатора имеют обязательную природу. Вместе с тем они носят срочный характер, что в любом случае отличает их от вещных правомочий. Срок договора определяется соглашением сторон. В ряде случаев аренда не прекращается по истечении срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается перезаключенным на неопределенный срок.

Права и обязанности сторон по договору носят взаимный характер. На арендодателе, прежде всего, лежит обязанность по своевременной передаче имущества во владение и пользование арендатором. Кроме того, арендованное имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора, т. е. быть пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Так, при аренде нежилых помещений необходимо оговорить наличие в них отопления, освещения, водоснабжения, телефона и т. д. Арендодатель отвечает перед арендатором за все недостатки, препятствующие пользованию арендуемым имуществом, кроме тех, которые прямо оговорены договором. Наконец, арендодатель, как собственник, несет бремя содержания, ремонта и охраны своего имущества, если иное не оговорено договором.

Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы и использование имущества в строгом соответствии с условиями договора, не допуская необоснованного ухудшения его состояния. Ухудшение состояния имущества по вине арендатора является основанием для досрочного расторжения договора с арендатором. Арендодатель, будучи собственником или уполномоченным собственником лицом несет риск случайной гибели или порчи своего имущества. При возврате арендованного имущества по окончании срока действия договора в состоянии худшем, чем предусмотрено договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки.

Залог это один из наиболее эффективных способов обеспечения обязательств. Он представляет собой правоотношение, в силу которого кредитор вправе при невыполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Такое правоотношение может возникнуть как в силу особого договора о залоге, так и по иным основаниям.

Сущность залога состоит в обособлении должником конкретного имущества для обеспечения первоочередного удовлетворения требований кредитора, оговоренных договором о залоге. Наличие такого имущества и составляет основную отличительную черту залога.

Закон РФ "О залоге" от 16.01.92 допускает залог с оставлением у залогодателя не только недвижимости, но и другого имущества.

Предметом залога могут служить не только движимые и недвижимые вещи, но и права пользования (например, земельными участками, зданиями и т. д.), права требования (в частности, выраженные в ценных бумагах акциях, облигациях) и другие имущественные права.

При переходе права собственности (или иного вещного права) на заложенное имущество от должника к другому лицу залоговое право сохраняет силу (ст. 32 Закона "О залоге"). По сути, оно является не вполне обязательственным, а разновидностью вещного права права на чужую вещь.

В договоре о залоге должен быть указан предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находиться заложенное имущество.

Траст (доверительное управление имуществом собственника).

Указ Президента РФ №2296 от 24.12.93 "О доверительной собственности (трасте)" установил возможность передачи права собственности и связанные с ним имущественные и личные права на определенный срок третьему лицу.

Ст. 209 ГК говорит о доверительном управлении и о том, что передача имущества в доверительное управление не влечет за собой перехода прав собственности к доверительному управляющему.

Гражданский кодекс, как и аналогичное законодательство большинства стран континентальной Европы, не оговаривает существование подобной законодательной конструкции. Считается, что собственник либо сохраняет свои правомочия в полном объеме, даже при передаче имущества другому лицу, например, в аренду, либо утрачивает их вместе с правом собственности, но не может разделить их между собой и другими лицами. Соответствующие доверительной собственности отношения юридически могут оформляться в виде договоров поручения или комиссии, либо любого договора об управлении имуществом. Правда, распоряжением 343-р от 15.02.94 Госкомимущество РФ утвердило типовой договор об учреждении траста (доверительной собственности) на пакет акций, находящихся в государственной собственности. Коммерческая практика разных стран показала значительные удобства в применении этого института права, например, в отношении трастовых операций банков с ценными бумагами своих клиентов. Но, в соответствии со ст. 209 ГК мы можем говорить только о доверительном управлении имуществом. Т. е., это право аналогично по передаче правомочий владения, пользования и распоряжения праву оперативного управления имуществом, но собственником здесь может выступать любое лицо, которое в договоре с управляющим на образование траста самостоятельно оговаривает пределы передаваемых правомочий.