2.2. структура рынка недвижимости

2.2. структура рынка недвижимости

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику -физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т. д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города определенному району или даже микрорайону.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

По структуре рынок недвижимости делится на:

рынок жилья;

рынок коммерческой недвижимости;

рынок земли.

Субъектами рынка недвижимости являются:

покупатели (физические и юридические лица);

инвесторы;

продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);

всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:

агентства оценщиков;

риэлтерские фирмы;

юридические фирмы;

рекламные агентства;

биржи недвижимости;

страховые компании;

аукционные фирмы;

фондовые биржи;

конкурсные комиссии;

чековые инвестиционные фонды;

- комиссии по приватизации предприятий;

банки (в т.ч. ипотечные) и др.

государственные органы:

- бюро технической инвентаризации (ПИБ);

комитеты по управлению имуществом (КУГИ);

арбитражные суды;

нотариальные конторы;

налоговые инспекции;

комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Рынок жилья. В качестве объектов недвижимости на рынке жилья выступают жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, определяемом жилищным законодательством.

Основной предпосылкой для формирования рынка жилья является закрепленное главой 18 ГК РФ и Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» право собственности и другие вещные права на недвижимость в жилищной сфере.

Право собственности на жилье возникает только после государственной регистрации этого права.

В Санкт-Петербурге регистрацию квартир осуществляет Городское бюро регистраций (ГБР). Порядок оформления и государственной регистрации недвижимости изложен в Инструкции, представленной в приложении №1 к Приказу КЗРиЗ от 29 сентября 1995 г. №73. Там же приводится список документов, представляемых для регистрации.

Срок рассмотрения документов в ГБР 30 дней. Основанием для отказа в регистрации могут быть наличие спора или ареста в отношении объекта недвижимости и несоответствие документов требованиям законодательства. Отказ может быть оспорен в суде. При положительном решении ГБР удостоверяет факт регистрации прав на объект недвижимости путем выдачи свидетельства.

Рассмотрим порядок сделок с квартирами. Предметом сделок могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином установленном законодательством порядке квартиры.

Купля-продажа квартир возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Кроме того, возможно заключение договора аренды, а также договора безвозмездного пользования.

Сделка с квартирами удостоверяется нотариально при наличии правоустанавливающего документа, которым может быть:

документ о приватизации квартиры;

справка ЖСК;

договоры о ранее заключенных сделках с квартирой;

свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;

договор дарения.

Правоустанавливающий документ регистрируется по месту нахождения квартиры.

Госпошлина за составление и удостоверение договоров отчуждения и приобретения квартир взимается в размере 3-4\% от суммы договора, но не менее установленного законом размера минимальной оплаты труда.

Сделки с квартирами могут быть совершены доверенным лицом на основании доверенности.

Для иностранных граждан и лиц без гражданства сделки, связанные с приобретением квартир, оформляются в общем порядке (Закон РСФСР «Об иностранных инвестициях в РСФСР»).

Для оформления в нотариальной конторе сделки, в результате которой собственником квартиры становится хозяйствующий субъект, необходимо представить устав хозяйствующего субъекта, документ, подтверждающий полномочия руководителя, или доверенность, если документ подписывает доверенное лицо. Новым собственником квартиры или его доверенным лицом договор должен быть зарегистрирован в районном ПИБе. Зарегистрированный договор является единственным удостоверением права собственности.

Конъюнктура рынка жилья складывается под воздействием следующих основных показателей: изменение структуры спроса и предложения, цены на жилье разных типов, соотношение между строительной и рыночной стоимостью.

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество сделок невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающим на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Рынок коммерческой недвижимости состоит из рынка нежилых помещений и рынка промышленной недвижимости.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные.

На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок.

Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые предоставляются в аренду через коммерческие конкурсы и аукционы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом. Этот рынок, хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно. Предложение муниципальных площадей носит ограниченный характер, конкурсы проводятся редко, а количество выставляемых лотов редко бывает более 10. При этом предлагаются большей частью подвальные и полуподвальные помещения, помещения на первом этаже в жилом фонде.

На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен одновременно оплатить право аренды на весь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам.

В случае желания арендатора использовать нежилые помещения не только как офис, но и как торговый склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие установленным задачам арендатора обычно производится за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушение строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности.

Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника.

Следует отметить, что в настоящее время систематизированная, полная и доступная информация о состоянии первичного и вторичного рынка нежилых помещений отсутствует, так как отсутствует обязательная регистрация договоров аренды.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различных правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

Приобретение нежилых помещений в собственность, т.е. их приватизация, законодательно установлена целым рядом нормативных актов.

В соответствии с п. 2.6."Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", п.4 "Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июня 1994 года" предусмотрена приватизация недвижимого имущества, находящегося в Федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

В этих нормативных актах определены: круг субъектов, имеющих право приватизировать недвижимость; порядок ее продажи и определения цены, по которой могут быть проданы указанные объекты; основания отказа в продаже недвижимости. При этом допускается продажа с аукциона или по конкурсу в соответствии с законодательством Российской Федерации только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе предназначенных для реконструкции. Продажа других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускается.

Предприниматели могут выкупить арендуемые ими у государства объекты нежилого фонда в соответствии с Положением о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, которое утверждено распоряжением Госкомимущества России от 16 февраля 1994 г. № 353-р.

Это положение применяется при приобретении гражданами-предпринимателями и хозяйствующими субъектами недвижимости, в уставном капитале которых доля (паи), находящаяся в государственной и муниципальной собственности, составляет не более 25\%, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда, а также хозяйствующими субъектами, созданными в процессе приватизации сданных в аренду объектов нежилого фонда: зданий, сооружений, нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные.

Продавцом сданных в аренду объектов нежилого фонда является соответствующий комитет по управлению государственным имуществом: федеральной или муниципальной собственности.

Продажа осуществляется только арендаторам на основании заявления, поданного ими продавцу, и заключения в 10-дневный срок договора купли-продажи или дополнительного соглашения при наличии в договоре аренды права выкупа.

На рынке промышленной недвижимости обращаются промышленные здания и сооружения, созданные в эпоху индустриализации и в большей своей части не соответствующие современным условиям производства. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности, по санитарно-техническому состоянию.

Предприятие в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Экономические, правовые и политические условия в России пока недостаточно благоприятны для приобретения нежилых помещений и поэтому на данный момент преобладающей формой является аренда.

Рынок земли. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое количество операций с землями выкупленных предприятий

Сделки с землей регулируются ГК РФ, Земельным кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и целым рядом нормативно-законодательных актов. Например, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей.

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, других действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать строительство на нем другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельства выдаются указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю.

Основаниями для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю являются:

- прямой запрет в законодательных актах РФ на предоставление земельных участков в собственность;

наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;

изменение целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных Указом Президента РФ от 29 октября 19993г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

Продажа земельных участков производится на конкурсах и

аукционах.

Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование или взявшие их в аренду, кроме аренды у граждан, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.

Земельные участки могут быть незастроенными и застроенными.

Незастроенные земельные участки это участки, на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков.

Застроенные земельные участки это участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения.

Застроенным земельным участком предприятия считается вся его территория, за исключением пустующих незастроенных (в т.ч. зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков. Застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах продаются по цене, которая не может быть меньше нормативной цены за землю и больше ее трехкратной величины.

При продаже застроенного земельного участка в границах городов и иных населенных пунктов в соответствии с Основными положениями право собственности на земельный участок включает право на любое разрешенное его использование, под которым впредь до введения в действие законодательства о территориальном зонировании понимается право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами власти (органами местного самоуправления) согласно действующим законодательствам и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами. При этом не допускается установления: целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в т.ч. земельного участка и ограничения на использование отдельного участка.

Такие ограничения могут устанавливаться только для всех участков в пределах данной функциональной зоны в соответствии с законодательством РФ. Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями, помещениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны этого города (населенного пункта) или в радиусе 100м от границ данного участка.

Для продаваемых застроенных земельных участков определяются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указываемых земельных участков должны обеспечить:

- безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, которые существовали на момент передачи земельного объекта в собственность;

возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или для кабелей и трубопроводов до соединения с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом. Строительство на участке новых объектов инфраструктуры, в т.ч. прокладка электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопроводов, канализации, размещение которых может нанести ущерб собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка и соответствующим государственным (муниципальным) органом. Действительными являются ограничения на использование застроенного земельного участка, существующие на момент приватизации (продажи) предприятия или иного объекта недвижимости.

Выдача и направление указанных договоров регистрируется продавцом в соответствующем реестре (Книге регистрации договоров купли-продажи земельных участков для собственников помещений, зданий, сооружений).

Соответствующий КЗРиЗ и орган архитектуры и градостроительства обязаны в двухмесячный срок представить для ознакомления заявителю подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в т. ч. о публичных сервитутах, существовавших на дату продажи здания, строения, сооружения, предприятия, а также о таких сервитутах, установление которых было предусмотрено решением правомочных органов государственной власти (местного самоуправления), принятыми на указанную дату.

Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли-продажи являются основанием для регистрации в установленном законом порядке права собственности на землю.

Регистрация прав на недвижимое имущество, включая описание прав по использованию земельного участка и публичных сервитутов, осуществляется органами, уполномоченными в соответствии с законодательством РФ.

Использование земли в стране является платным.

Взимание платы за землю производится в соответствии с Законами РФ от 11 сентября 1991 г. "О плате за землю", от 14февраля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в статьи 6, 8 и 12 Закона РСФСР "О плате за землю", от 16 июля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в налоговую систему России" и от 9 августа 1994 г. "О внесении изменений и дополнений в закон РСФСО "О плате за землю".

Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом.

За землю, переданную в аренду, взимается арендная плата.

Для покупки и выкупа земельных участков, а также для получения кредита под залог земли применяется нормативная цена земли.

Конкретный порядок взимания платы за землю установлен Инструкцией Государственной налоговой службы РФ от 17 апреля 1995г. № 29 по применению Закона РФ "О плате за землю".

Объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на участок), предоставленные хозяйствующим субъектам и гражданам в собственность, владение или пользование (аренду).

Нормативная цена земли это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли предназначена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Контрольные вопросы и задания

Дайте определение рынка недвижимости.

В чем сущность и содержание рынка недвижимости?

Охарактеризуйте особенности рынка недвижимости.

Параметры сегментации рынка недвижимости.

В чем разница между стоимостью, рыночной стоимостью и рыночной ценой недвижимости?

Структура рынка недвижимости.

Субъекты рынка недвижимости.

Верны ли следующие утверждения?

Рынок недвижимости средство осуществления перехода недвижимости и юридических прав на нее от продавца к покупателю или пользователю на основе конкурентного спроса и предложения.

Сегмент рынка часть рынка, выделенная по какому-либо признаку: виду товара, территории, социальным особенностям покупателей и т. п.

Развитие рынка жилья сдерживает низкие доходы населения, отсутствие действенной системы ипотечного кредитования и плохой инвестиционный климат.

Рынок недвижимости по однородным признакам делится на сегменты региональной, жилищный, вещных прав, промышленных объектов и т.д.

Недвижимость как товар характеризуется высокой ликвидностью, коротким жизненным циклом, отсутствием необходимости регистрации прав.

Наиболее развитым рынком недвижимости РФ является рынок жилья.