11.7. особенности ипотечного кредитования

11.7. особенности ипотечного кредитования

В древности тот, кто давал деньги в долг под обязательство вернуть его деньгами или имуществом, ставил на землю должника столб с надписью, что земля и имущество являются обеспечением долга на определенную сумму. Такой столб назывался «ипотека».

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24 июня 1997 г. ипотека и залог имущества практически рассматриваются как синонимы, т.е. термин «ипотека» применяется как залог недвижимости, а термин «ипотечный кредит» — как ссуда, выдаваемая под обеспечение таким залогом.

Наличие кредитного договора, договора залога и закладной является непременным атрибутом ипотечного кредитования.

Закладная — документ о залоге заемщиком недвижимого имущества, дающий право первому кредитору или другому владельцу закладной продать недвижимость, указанную в закладной, и обратить полученные деньги в погашение причитающихся ему долгов заемщика. Она подлежит нотариальной регистрации одновременно с регистрацией договора залога. Один экземпляр закладной выдается первоначальному залогодержателю ипотеки, другой — хранится по месту регистрации. Она может быть передана в залог как °беспечение обязательств держателя закладной. Содержание и порядок регистрации закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество строго регламентированы.

Договор об ипотеке и кредитный договор фактически представ» ляют собой долговременную, рассчитанную часто на много лет программу согласованных усилий договаривающихся сторон по удовлетворению взаимовыгодных интересов. Для банка-кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные деньги и их возвратность, гарантированная таким надежным обеспечением, как недвиг жимость. Для заемщика-залогодателя это зачастую единственная возможность получить долгосрочный инвестиционный кредит? Особое значение приобрело ипотечное кредитование как источник инвестиций в решение жилищной проблемы в стране.

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре субъекта, каждый их которых выполняет определенные функции:

заемщик;

банк-кредитор;

инвестор;

структура, выполняющая функции покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков.

Рассмотрим задачи и функции каждого из четырех участников ипотечных отношений.

Заемщик. Его задача заключается втом, чтобы получить возможно более дешевый кредит на условиях, позволяющих своевременно возвратить ссуду и приобрести недвижимость, наиболее полно отвечающую потребностям и возможностям заемщика.

Банк-кредитор. Его задача состоит в максимизации прибыли и дивидендов акционеров банка. Одним из путей решения данной задачи является многократное использование банком кредиту ных ресурсов. Дело в том, что поступившие банку деньги за проданные кредиты зачисляются на его корреспондентский счет и оД4' новременно-соответствующая сумма ссуды «списывается» і баланса банка, в результате чего он получает возможность выда^ вать новый кредит.

Подобные операции могут повторяться в течение года неоднократно. Однако за банком сохраняется обязанность обслуживания «проданных» кредитов, т.е. получение денег в погашение ссуды и уплаты процента. Эти деньги банк должен перечислять агентству, которому он ранее продал кредит.

В случае нарушения заемщиком сроков возврата кредита обязанность банка — проведение всех операций, связанных с продажей залога и перечислением соответствующих сумм агентству, ранее купившему у банка кредит.

Как свидетельствует практика зарубежных стран, один и тот же банк может держать часть выданных ипотечных ссуд в своем кредитном портфеле, часть — продавать, приобретать кредиты других банков или же покупать ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке. Безусловно, подобную диверсификацию могут производить лишь крупные банки.

Инвестор. В рассматриваемом аспекте инвесторами являются покупатели ипотечных ценных бумаг. Ими могут быть отдельные граждане или коллективные инвесторы, например, пенсионные фонды и паевые инвестиционные фонды, страховые компании, другие владельцы капиталов. Задача инвесторов — разместить свои средства в достаточно доходньче ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью.

Структура, выполняющая функции покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков. В этой роли выступает агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно призвано стать покупателем ипотечных кредитов у коммерческих банков и эмитентом ценных бумаг для мобилизации на фондовом рынке ресурсов, способствующих дальнейшему развитию ипотечного кредитования. Агентство обладает собственным капиталом, чтобы в процессе своей деятельности выкупать у коммерческих банков кредиты в количестве, достаточном для формирования кредитных пулов в первоначальный период.

Схема ипотечного кредитования четко определяет взаимоотношения всех участников ипотечного кредитования и широко применяется за рубежом. Она может быть признана классической для

ипотечного кредитования. Для ее применения необходимо, как _ минимум, наличие четырех условий:

право кредитора продать залог и погасить за счет этого кредит;

создать систему рефинансирования ипотечных кредитов;

создать рынок обращения ипотечных ценных бумаг;

развить систему страхования кредитов.

При ипотечном кредитовании особое внимание уделяется определению размера и порядка уплаты процентов за кредит, который носит долгосрочный характер.

Возможно включение в кредитный договор одного из двух следующих вариантов начисления процентов за кредит.

Первый вариант зависит от сроков пользования ссудой и размера первоначального взноса на приобретение недвижимости. Размер процентной ставки остается неизменным на весь период кредитования и изменяется лишь на условиях, предусмотренных договором, например пропорционально измененной Центральным банком РФ ставки рефинансирования.

Второй вариант предусматривает при оплате процента применение инструмента регулируемой отсрочки платежа. Этот вариант можно применять в целях сокращения процентного риска, т.е. риска того, что стоимость используемых банком средств превысит процентную ставку по неоплаченным кредитам. Предполагается применение двух процентных ставок: одна из них призвана обеспечить достаточную рентабельность кредитных операций банка, другая — сделать кредит более доступным для заемщика.