12.4. принципы оценки предприятия

12.4. принципы оценки предприятия

В основе использования оценочного подхода лежат оценочные принципы, сформулированные как результат обобщения теоретических основ экономики предприятия и опыта отечественных и зарубежных оценщиков. Принципы оценки подразделяют на четыре категории: 1) принципы пользователя предприятия; 2) принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия; 3) принципы, связанные с внешней рыночной средой; 4) принцип наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Принципы пользователя предприятия. Эти принципы включают принципы полезности, замещения и ожидания:

. Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции — производства определенного типа продукции на рынок и получения прибыли. Предприятие может быть также полезным конкретному владельцу как средство самовыражения. Предприятие, приносящее доход, удовлетворяет потребность пользователя, обеспечивая поток денежного дохода.

. Принцип замещения. Этот принцип основывается на том, что разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое предприятие с такой же степенью полезности. Неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Аналитик, изучая поток дохода от эксплуатации предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожим риском. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

. Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи. Ожидание понимается как ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием.

Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия. Эта группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности земельного участка, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности предприятия, оптимального размера и экономического разделения и соединения имущественных прав собственности.

• Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Остаточная продуктивность земли определяется как чистый доход после оплаты расходов на труд, капитал и управление. Она характеризуется месторасположением земельного участка, которое в той или иной степени позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности. Например, пользователь предприятия по переработке сырья сможет максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором расположено предприятие, будет находиться рядом с месторождением сырья, что сократит издержки на его транспортировку и увеличит прибыль, а следовательно, и цену предприятия.

. Принцип вклада. Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле. Например, владелец предприятия решил его продать. Оценщик оценил его в 50 млн руб. Владелец предприятия сделал косметический ремонт зданий и сооружений, затратив на это 1 млн руб. После этого предприятие стало оцениваться в 51 млн руб.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами.

Принцип сбалансированности предприятия гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль.

Принцип оптимального размера. Принцип касается оптимального размера предприятия в целом и отдельных факторов производства для получения максимальной прибыли от функционирования предприятия.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности. Система имущественных прав в Российской Федерации, предусмотренная Гражданским кодексом, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Рассматриваемый принцип гласит: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия.

Принципы, связанные с внешней рыночной средой. Это принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.

. Принцип зависимости гласит: стоимость предприятия зависит от множества факторов. Стоимость крупных промышленных предприятий зависит не только от характера экономической среды на примыкающей к предприятию территории, региона, где находится предприятие, но и от национального характера страны, а также от международных связей. Например, часто крупные промышленные предприятия располагаются в пригородных районах, и чтобы добраться из города до места работы, работникам необходимо затратить много времени и энергии. Это снижает производительность труда. Принцип зависимости выражается и в том, что само оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе.

. Принцип соответствия. Любое предприятие должно соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Соответствие — это то, в какой степени само предприятие, его архитектура и влияние на окружающую среду соответствуют этой окружающей природной среде и потребностям рынка.

• Принцип спроса и предложения. На стоимость предприятий оказывает влияние соотношение спроса и предложения: если спрос на предприятия превышает предложение, цены растут, если предложение превышает спрос, цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению.

. Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конкуренции ведет к росту предложения и снижению прибыли.

. Принцип изменения. Ситуация на рынке постоянно меняется. Одни предприятия появляются, другие изменяют профиль, выпускают другую продукцию либо закрываются. Появление новой, более прогрессивной технологии производства может резко повысить стоимость предприятия. Напомним, жизненный цикл предприятия проходит через стадии рождения, роста, стабилизации и упадка. Стоимость предприятия на стадии роста будет выше, на стадии упадка — ниже.

Принцип наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия. Принцип предполагает разумное использование предприятия, обеспечивающее ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, которое выбрано из разумных возможных альтернативных вариантов и приводит к наивысшей возможной стоимости.