25.9. методы оценки недвижимости

25.9. методы оценки недвижимости

Наиболее распространенными методами оценки недвижимости являются:

затратный метод;

метод капитализации дохода (доходный метод);

метод сравнительного анализа продаж (САП, рыночный метод).

Затратный метод наиболее применим для оценки объектов специального назначения или нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли в целях страхования. При этом используется следующая информация:

данные о ценах на землю и строительные материалы;

уровень заработной платы;

затраты на оборудование;

прибыль и накладные расходы строителей на местном рынке.

Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Стоимость недвижимости затратным методом может быть определена как полная стоимость воспроизводства (ПСВ) или полная стоимость замещения (ПСЗ) плюс стоимость участка земли

как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) — это стоимость строительства в текущих ценах точной копии объекта с использованием таких же материалов, техники и т.п., с теми же изъянами.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) — стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность, но из новых материалов, по новым стандартам и т.п.

С практической точки зрения более предпочтительным является определение ПСЗ, поскольку предполагается, что при замене будет создано здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, в этом случае достаточно трудно оценить разницу в полезности оцениваемого и создаваемого объекта.

Исходя из этого можно считать, что ПСЗ может являться верхним пределом стоимости недвижимости.

В качестве ограничений и недостатков затратного метода оценки объектов недвижимости можно отметить, что он:

не отражает стоимости прогнозируемых доходов;

не позволяет с точностью определить износ, особенно если объекту больше 10 лет;

не учитывает вариант наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

при оценке зданий не учитывает стоимость земельного участка, а учитывает только стоимость активов, в результате балансовая

стоимость объекта не соответствует рыночной.

Метод капитализации дохода (доходный метод) — это метод определения текущих стоимостей будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности

(принцип ожидания).

Доход от существующего использования фондов и выручка от их перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость фондов, которая определяется по формуле

Д

к

где С — стоимость фондов;

Д — чистый годовой доход, полученный в результате существенного использования фондов, рассчитывается как разность между действительной выручкой и суммой всех расходов по эксплуатации фондов (кроме амортизационный отчислений). При этом величина выручки корректируется на процент недоиспользования фондов.

К — коэффициент капитализации, рассчитывается как частное от деления чистого дохода, полученного от эксплуатации фондов, на рыночную цену аналогичных фондов.

Использование этого метода дает возможность учитывать как чистую прибыль, полученную от эксплуатации данного объекта оценки, так и возмещение основного капитала, затраченного на его

приобретение.

Метод сравнительного анализа продаж — САП (рыночный метод), особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности (квартиры в Москве). Данные, которые необходимо' собрать: физические характеристики, время

продажи, местоположение, условия продажи и финансирования.

Метод САП основан на применении принципа замещения, согласно которому для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. При этом, как правило, между

оцениваемым и выбранными объектами существуют различия, которые корректируются в соответствии с принципом вклада.

Анализ практики оценочных работ свидетельствует о том, что в современных условиях построения рыночных отношений наиболее распространенным является затратный метод, так как использование других методов оценки требует обширной систематической рыночной информации, которая в настоящее время отсутствует.

25.10. Нормативное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации

Правовые нормы, регулирующие оценочную деятельность в Российской Федерации, закреплены в законодательных актах на федеральном и местном уровнях. Основополагающим документом является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 26 июня 1998 г. № 135-ФЗ, в котором даны понятия

оценочной деятельности, определены ее субъекты и объекты оценки. Законом определены случаи обязательного проведения оценки, установлены основания для оценочной деятельности, ее условия и порядок регулирования.

Законом установлена система лицензирования и сертификации оценочной деятельности, а также порядок аттестации оценщиков и их аккредитации.

Управление оценочной деятельностью со стороны государства заключается в контроле за этим видом деятельности через органы,

уполномоченные Правительством РФ и субъектами Российской Федерации. Помимо контроля и регулирования оценочной деятельности уполномоченные органы выполняют следующие функции:

взаимодействуют с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и ее координации;

согласовывают проекты стандартов оценки;

согласовывают перечень требований к образовательным учреждениям, которые осуществляют профессиональную подготовку оценщиков.

Дополнительно к государственному регулированию предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности в виде образования ассоциаций, союзов и других коммерческих организаций оценщиков, которые могут:

защищать их интересы;

содействовать повышению уровня профессиональной подготовки;

разрабатывать собственные стандарты;

разрабатывать и поддерживать системы контроля качества оценочной деятельности и т.д.