5.3. ипотека

5.3. ипотека

Ипотека (от греч. hypotheke залог, заклад) это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

В случае не возврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека это особая форма обеспечения кредита.

Особенности ипотечного кредитования:

■ ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);

заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

■ ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998

года.

ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998

года.

ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 17 ноября 2003 года.

Ипотечные банки специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в КБ. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.

Погашение ипотечного кредита осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.

Схема ипотечной ссуды

КРЕДИТОР

I

дом 12 млн. руб.

Ссуда 10 млн. руб.

залог 10 млн.руб -погашение ссуды -

СРОК 10 лет СТАВКА \% 12\% в год

Ср. мес. размер сово^/пных выплат

Общая (первонач . ) Сумма кредита

Ч

1+

( Годовая \% ставка /100

12

срок кредита (вмес.)

-1

Задание студенту:

Определить среднемесячный размер совокупных выплат, если сумма кредита 30.000 долларов, на срок 10 лет по ставке 10 \% годовых.

Определить размер совокупного месячного дохода заемщика при условии, что ежемесячные выплаты не должны превышать 1/3 от его совокупного дохода.

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных.

В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт.

Основные проблемы ипотечного кредитования:

■ Общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);

Слабость институтов оценки недвижимости (только зарождаются);

Существующие ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;

Неразвитость ипотечного законодательства, до 1997 г. отсутствовало юридическое обоснование использования такого финансового инструмента как закладная; в настоящее время действует ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

Ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика.