Глава 11 ипотечные банки

Глава 11 ипотечные банки

Ипотечный банк — это банк, специализирующийся на выдаче кредитов под залог недвижимости (ипотечных кредитов).

Первые ипотечные банки возникли в Западной Европе в конце XVIII в. В настоящее время банки такого типа являются неотъемлемым элементом кредитных систем развитых стран.

Типичньїе ипотечные банки формируют большую часть своих пассивов за счет эмиссии ипотечных облигаций и целевых накопительных сбережений. Выплата денег по ипотечным облигациям обеспечивается совокупностью заложенной в банк недвижимости. Привлечение ресурсов через систему целевых накопительных сбережений предполагает накопление заемщиком 30—40\% стоимости жилья на сберегательном счете (процент по накоплениям на данном счете ниже рыночного) и дальнейшую выдачу льготного кредита.

Основную часть активов ипотечных банков составляют долгосрочные ипотечные кредиты, выдаваемые на покупку и строительство жилья, развитие сельскохозяйственного производства.

Благодаря своей специфике ипотечные банки имеют большое социальное значение и играют важную роль в развитии ряда отраслей экономики.

Однако нехватка доступных ресурсов — одна из проблем ипотечных банков. Обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень сложно из-за разрыва в сроках (срок ипотечного кредита составляет 10—20 лет, а вклада — не более года). Для рефинансирования ипотечных кредитов необходим рынок ипотечных ценных бумаг. Такая необходимость привела к возникновению и развитию секьюритизации — новшеству в деятельности коммерческих банков.

Секьюритизация активов — это «конверсия» долговых требований банка (по ипотечным кредитам, кредитным картам, потребительским ссудам др.) в обращаемые на рынке ценные бумаги. Такая финансовая инновация возникла в 1970-е гг. в США. Традиционно ипотечные кредиты выдавались за счет депозитов клиентов как главного источника финансирования банков и сберегательных учреждений. Поэтому предоставление дополнительных ипотечных кредитов возможно либо за счет привлечения дополнительных ресурсов, либо после окончания срока выданных кредитов. И с точки зрения банка более разумно сразу после выдачи ипотечного кредита продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги, и привлечь тем самым дополнительные средства для выдачи новых кредитов. Облигации, выпущенные в процессе секьюритизации ипотечных кредитов, называются облигации с ипотечным покрытием (Collaterauling mortgage obligation — СМО). Таким образом, секьюритизация выполняет ряд функций.

Функция страхования рисков. Продавая обязательства по кредитам в виде ценных бумаг, коммерческий банк перекладывает кредитный риск третьему лицу — посреднику, который размещает ценные бумаги (облигации) и выступает гарантом. Для инвесторов вложения в такие ценные бумаги являются дивесифицированными и обеспеченными.

Функция рефинансирования. Выход коммерческих банков на рынок ценных бумаг позволяет им восполнять недостатки в кредитных ресурсах, привлекая средства под кредитные портфели.

Функция управления ликвидностью коммерческого банка. Регулирующие органы устанавливают нормативы показателей ликвидности. По этой причине банки, особенно крупные, постоянно испытывают нехватку ликвидности, имея чрезмерную сумму рискованных активов. Для решения данной проблемы банки продают часть активов посредством секьюритизации.

Решение типовых задач

Задача 1. Общая стоимость недвижимого имущества, заложенного в ипотечном банке США, составляет 15 млн долл. Банк выдавал ипотечные кредиты в сумме, не превышающей 80\% оценочной стоимости залога. Каков объем выпущенных ипотечных облигаций, если он не должен превышать суммы выданных ипотечных кредитов?

Решение. Если банк при выдаче ипотечных кредитов не превышал 80\% оценочной стоимости недвижимости, то общая сумма ипотечных кредитов будет не более 12 млн долл. (15 млн долл. х х 80\% = млн долл.).

Соответственно объем выпущенных облигаций составит не более 12 млн долл.

Задача 2. В течение первых пяти лет рыночные процентные ставки по ипотечному кредиту сроком на десять лет оставались на уровне 12\% в год, а в последующие пять лет повысились до 13\% в год. Определите, какой вариант установления процентной ставки оказался более выгодным для банка:

кредит с десятилетием фиксированным процентом;

кредит с плавающим процентом.

Решение. Поскольку кредит с «плавающим» процентом зависит от рыночных процентных ставок, то в течение первых пяти лет процент по кредиту мог быть 12\% годовых, т.е. меньше 13\% годовых. Следовательно, кредит, по которому на весь срок был установлен 13\% годовых, оказался для банка более выгодным.

Задача 3. Распределите возможные процентные ставки (11; 13 и 16\%) по ипотечным кредитам с различным соотношением размера кредита и оценочной стоимости залога при прочих равных условиях, если соотношение размера кредита и стоимости залога составляет 90; 80 и 60\%.

Решение. Большее соотношение суммы кредита и стоимости недвижимости предполагает больший риск невозврата в банк той суммы денежных средств, которая вложена в ипотечный кредит (при реализации залога в случае непогашения кредита клиентом). Следовательно, большая процентная ставка должна устанавливаться по кредитам с более высоким соотношением суммы кредита и стоимости недвижимости, т.е. в соответствии с представленным в задаче данными соотношениями процентные ставки распределяться так: 11; 13 и 16\%.

Задача 4. По схеме целевых накопительных сбережений клиент немецкого ипотечного банка к моменту получения ипотечного кредита накопил на сберегательном счете 120 тыс. евро. Какую сумму кредита под залог покупаемого жилья получит клиент, если сумма накоплений составила 30\% покупаемого жилья, а соотношение суммы кредита и стоимости залога составит 70\%.

Решение

Найдем стоимость покупаемого жилья:

120тыс-евро х 100\% = 400 тыс.евро.

30\%

Поскольку покупаемое жилье является залогом, то сумма кредита равна:

400 тыс. евро х 70\% = 280 тыс. евро.

Таким образом, клиент получил кредит 280 тыс. евро.

Задача 5. Клиент с ежемесячным доходом 30 тыс. руб. обратился в банк с просьбой предоставить ему ипотечный кредит в сумме 600 тыс. руб. сроком на пять или десять лет. В каком случае банк может удовлетворить заявку клиента, если условия кредитования предполагают погашение кредита и процентов ежемесячными равномерными взносами, которые не должны превышать 30\% дохода?

Решение. Поскольку погашение осуществляется равномерными взносами, то сначала рассчитаем сумму ежемесячных выплат в погашение кредита за пять лет:

600 тыс. руб.

10 тыс. руб.

12 мес. х 5 лет

5тыс. руб. сходя из е 9тыс. руб.

Затем рассчитаем сумму выплат за десять лет: 600 тыс. руб.

12 мес. х 10 лет

Ежемесячные выплаты клиента исходя из его дохода составят: 30 тыс. х 30\%

100\%

Следовательно, срок погашения кредита в десять лет при ежемесячных выплатах 10 тыс. руб. клиенту не подходит, поскольку он даже без учета процентов не сможет погасить кредит.

Задача 6. Рассчитайте, какой максимальный портфель долгосрочных ипотечных кредитов может иметь российский ипотечный банк с капиталом 30 млн руб., если сумма обязательств банка сроком свыше года в 3 раза превышает капитал. Норматив долгосрочной ликвидности, устанавливаемый Центральным банком РФ, определяется по формуле

Задолженность банку свыше года ,. . w

х 100\%.

Собственные средства + Обязательства банка свыше года

Максимально этот лимит может быть равен 120\%.

Решение. Задолженность банка свыше года определяется так:

(30 млн руб. + 30 млн руб. х 3) х 1,2 = 144 млн руб.

Следовательно, при отсутствии прочей задолженности свыше года ипотечный банк может иметь максимально ипотечных кредитов на 144 млн руб.

Задачи для самостоятельного решения

Задача 1. Ипотечный банк в США в процессе секьюритизации собственного портфеля ипотечных кредитов выпустил облигации с доходом 4,2\% годовых. Ставка по ипотечным кредитам, лежащим в основе выпущенных ценных бумаг, составила 6\% годовых. Сколько процентов от объема выпуска ценных бумаг получит ипотечный банк в качестве дохода от секьюритизации?

Задача 2. Объем выпуска облигаций при проведении секьюритизации составил 2,5 млрд руб. Банки-гаранты, выступающие посредниками в процессе секьюритизации, предоставили гарантийный капитал, объем которого покрывает сумму основного долга и сумму процентных платежей по облигациям за один год. Определите размер суммы гарантийного капитала, если доход по выпущенным облигациям составляет 11\% в год?

Задача 3. Объем ипотечных облигаций, выпущенных банком, составляет 3 млрд руб., при этом он не превышает общей суммы выданных ипотечных кредитов. Соотношение суммы кредита и стоимости залога при ипотечном кредитовании не более 70\%. Определите, какова будет общая сумма заложенной недвижимости: 3 млрд руб. или 5 млрд руб.

Задача 4. Ипотечный банк установил процентные ставки по ипотечным кредитам сроком на 10 лет в двух вариантах:

фиксированный процент на весь срок кредита равен 13\% годовых;

на первые пять лет процентная ставка составляет 10\% годовых, на следующие пять лет установлен «плавающий» процент, который колеблется от 13\% до 15\%.

Какой вариант окажется более выгодным для заемщика?

Задача 5. Ипотечный банк установил процентные ставки по ипотечным кредитам, выданным на срок 20 лет в двух вариантах:

фиксированный процент, равный 12\% годовых на первую половину срока кредитования и 14\% годовых на вторую половину срока кредитования;

фиксированный процент на 20 лет, составляющий 13\% годовых.

Какой вариант окажется более выгодным для банка?

Задача 6. Правильно ли ипотечный банк установил процентные ставки по кредитам:

возврат кредита дополнительно гарантирован государством — 17\% годовых,

кредит без подобной гарантии, равный 11\% годовых, если все прочие условия совпадают.

Задача 7. Распределите возможные ставки процента по ипотечным кредитам, составляющие 11 и 13\%, если заложенное имущество:

застраховано;

не застраховано.

Задача 8. По схеме целевых накопительньгх сбережений клиент ипотечного банка накопил 200 тыс. руб., что составило 20\% стоимости покупаемого жилья. Каково будет соотношение кредита и стоимости залога, если кредит под залог покупаемого жилья составил 800 тыс. руб.?

Задача 9. Клиент с ежемесячным доходом 15 тыс. руб. обратился в ипотечный банк с вопросом, может ли он получить кредит в сумме 540 тыс. руб. Что ответил клиенту служащий банка, если кредитная политика банка ориентируется на выдачу кредитов под залог недвижимости сроком до десяти лет?

Задача 10. Может ли банк выдать ипотечный кредит в сумме 700 тыс. руб. клиенту с ежемесячным доходом 35 тыс. руб. на срок шесть лет с условием, что погашение кредита и процентов будет осуществляться ежемесячными равномерными взносами, не превышающими 30\% дохода.