§ 4. инвестиционно-строительный номплекс. подрядные отношения в строительстве

§ 4. инвестиционно-строительный номплекс. подрядные отношения в строительстве

В последние годы строительный сектор экономики России развивался достаточно интенсивно. Объем подрядных работ в 2000 г. в сопоставимых ценах вырос по сравнению с 1997 г. на 12\% и составил 530,3 млрд руб. Наиболее быстрыми темпами развивалась эта отрасль в Центральном, Уральском и Приволжском федеральных округах. Число действующих строительных организаций составило в 2000 г. около 130 тыс. и выросло по сравнению с 1990 г. в 1,8 раза. Наибольшее число — в Центральном федеральном округе, в Северо-Западном федеральном округе и Приволжском федеральном округе. Однако начиная с 1998 г., наблюдается некоторое снижение числа строительных организаций1. По всей видимости, отсутствие развитой системы страхования инвестиций, по-прежнему низкий уровень платежеспособного спроса, несоответствие нормативно-правовой базы рыночным механизмам привлечения внебюджетных инвестиций в совокупности с экономическим кризисом 1998 г. повлияли на снижение активности строительной отрасли.

1 Российский статистический ежегодник. Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2001.

Структура инвестиций в недвижимость и строительство в различных регионах Российской Федерации характеризуется неоднородностью. В 1995 г. около 50\% всех инвестиций в строительные проекты на территории России составили капитальные вложения в объекты на территории Центрального федерального округа (прежде всего Московского региона), в 2000 г. объем строительных подрядов в этом регионе составил около 30\%. Одна из причин — высокий уровень цен на недвижимость и арендной платы.

Согласно ст. 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Согласно ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пуско-наладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда распространяются также и на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Другой важный элемент — имущественная ответственность сторон на всех этапах инвестиционного цикла. Так, генеральный подрядчик, подписавший протокол о намерениях, но отказавшийся от заключения договора подряда, должен возместить убытки заказчику. Убытки возмещает и сторона, расторгнувшая договор подряда, в том числе и по причине банкротства.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта несет подрядчик. Если же объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что обязанности по договору со своей стороны им были выполнены.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. Сторона, на которую возлагается обязанность застраховать имущественные риски, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. При этом страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры по предотвращению наступления страхового случая.

Важным элементом инвестиционно-строительного процесса является институт гарантий и поручительств. Заказчик должен иметь гаранта, который в случае финансовых затруднений произведет расчеты с подрядчиком по выполненным обязательствам. В свою очередь, заказчик не застрахован от банкротства подрядчика и невыполнения им своих обязательств по договору. Поэтому генеральный подрядчик должен иметь поручителя, принимающего на себя ответственность за обязательства генподрядчика.

Особенности ценообразования в строительстве на основе сметной стоимости и действующий порядок оплаты работ оказывают существенное влияние на оценку инвестиционной привлекательности инвестиций в строительство.

Подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем и содержание работ, и со сметой, определяющей цену работ.

Затраты на строительно-монтажные работы состоят из прямых и накладных расходов. Размер данных затрат определяется по каждому объекту путем составления сводной сметы — основного документа, определяющего полную сметную стоимость стройки. Она является основанием для финансирования стройки и осуществления расчетов с заказчиком. Вместе с прямыми затратами и накладными расходами сметная стоимость включает плановую прибыль.

Для ведения гибкой системы ценообразования целесообразно использовать различные виды договоров между заказчиком и подрядчиком: (а) проектно-строительный договор по фактической стоимости; (б) проектно-строительный договор на основе максимальной гарантированной цены; (в) договор на основе твердой цены.

Для проектно-строительного договора на основе соглашения о строительстве объекта при возмещении расходов по фактической стоимости и гарантированной суммы прибыли договорная цена определяется исходя из: (а) затрат по смете в действующих ценах; (б) суммы оправданных перерасходов; (в) гарантированной суммы прибыли.

В данном варианте цена заранее оговаривается на основе сметы. Заказчик обязуется оплатить подрядчику фактические перерасходы проектных и строительных работ, а также гарантированную сумму прибыли. Коммерческий риск заказчика при этом значителен.

При установлении договорной цены на основе проектно-строительного договора с возмещением издержек до максимально гарантированной цены риск заказчика уменьшается. В этом случае цена может быть определена исходя из затрат по смете в действующих ценах или суммы оправданных перерасходов, но не более установленного предела. Заказчик контролирует ход работ, оплачивает только оправданные и отклоняет неоправданные перерасходы, допущенные по вине подрядчика, но лишь до максимальной их суммы, оговоренной при заключении договора.

Для небольших типовых объектов приемлем договор на основе твердой цены, неизменной до конца строительства.

Возникновение необходимости проведения дополнительных работ, не" предусмотренных сметой,— достаточно рядовая ситуация с сфере строительства. Однако связанные с нею риски могут быть частично минимизированы за счет аккуратного выполнения соответствующих требований законодательства к обеим сторонам договора строительного подряда. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы, ведущие к увеличению сметной стоимости строительства, и которые, по его мнению, следует выполнить, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа в течение 10 дней (если договором не предусмотрен иной срок) подрядчик обязан приостановить работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

С другой стороны, подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства. При реконструкции (реставрации) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта. Главное, что подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Кроме того, подрядчик несет ответственность за де фекты и недостатки, образованные по его вине и обнаруженные в течение гарантийного срока, предельная величина которого по российским нормам составляет 5 лет.

Дайте определения следующим ключевым понятиям:

недвижимость; недвижимая собственность; инвестиционные качества недвижимости; ипотека; закладная; опцион на покупку (продажу) недвижимости; договор строительного подряда.

Вопросы и задания для обсуждения:

В чем отличия сущности недвижимости как материального объекта, как объекта правовых отношений и как объекта экономических отношений?

Какие функции выполняет недвижимость в экономике?

К какому классу экономических активов следует относить н движимость и почему?

Охарактеризуйте особенности недвижимости как объекта инв стиций.

Сформулируйте основные инвестиционные качества недвижимости и сравните их с качествами традиционных финансовых активов.

Какие основные цели преследуют инвесторы при осуществлении инвестиций в недвижимость?

Раскройте роль и значение инвестиций в недвижимость и строительство.

Какие существуют подходы к оценке емкости рынка недвижимости и строительного рынка?

Раскройте формы и инструменты финансирования инвестиций в недвижимость.

Какие существуют пассивные формы инвестирования в недвижимость?

Каким образом осуществляется регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в России?

Назовите основные виды строительной документации.

Охарактеризуйте содержание договора строительного подряда и состав сметной документации.

Каковы основные особенности ценообразования в строительстве?

В чем состоит ответственность подрядчика по договору строительного подряда?

Сформулируйте основные особенности инвестиционной деятельности в сфере строительства.

Литература:

Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.

Гишшн Л. Дж., Джонк М. Д. Основы инвестирования / Пер. с англ. М.: Дело, 1999.

Миляков Д. С. Финансы предприятий отраслей народного хозяйства. М.: Финансы и статистика, 1999.

Сергеев В. И. Экономика предприятия: Учеб. пособие. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2000.

Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997.

,Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб: МКС, 2000.

Тарасевич £. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб: СПбГТУ, 1998.

Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Пер. с англ. / Под ред. проф. С. Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

Экономика строительства: Учебник / Под общей ред. И. С. Степанова. Изд. 2-е, доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2002.

Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело, 1997.

Харрисон Г. С. Оценка недвижимости; Учеб. пособие / Пер. с англ. М., 1994.

Чистов Л. М. Экономика строительства. СПб.: Питер, 2001.