2.5. уровень риска на рынке недвижимости

2.5. уровень риска на рынке недвижимости

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно рассчитать по формуле Ri = Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

низкая ликвидность недвижимости;

неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

неопределенность в налогообложении;

конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

длительность делового цикла;

демографические тенденции;

тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся микрориски:

условия арендного договора;

уровень операционного и финансового левереджа (рычага);

структура инвестированного капитала и его стоимость;

доля рынка недвижимости определенного типа;

местоположение недвижимости;

структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа.

Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности.

Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска.

Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

Частота распределения ставок доходности инвестиций за ретроспективный период в три года определяется следующим образом. Если доходность актива составила:

10\% 6 раз, 9,5\% 10 раз, 8,2\% 12 раз, 6\% 4 раза, 12\% 4 раза,

то в данном случае можно определить среднеарифметическую:

(10 + 9,5 + 8,2 + 6 + 12) • 5 = 9,14.

Более точный результат дает использование средневзвешенной:

{(10 • 6) + (9,5 • 10) + (8,2 • 12) + (6 • 4) + (12 • 4)} / 36 = 9,038.

Медиана (средняя) это величина, которая располагается в середине чисел, расположенных по возрастающей. Например, 6,6,6,6; 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2; 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5; 10,10,10,10,10,10; 12,12,12,12.

В нашем примере медиана равна 9,5\%. В ряде чисел 2, 3, 4, 5, 5, 8 медиана составит (4 + 5) / 2 = 4,5.

Мода это величина, наиболее часто встречающаяся в анализируемом ряду цифр: в нашем примере мода составит 8,2.

Использование средней, медианы или моды определяется конкретной ситуацией.

При анализе уровня риска инвестиций в недвижимость целесообразно использование средневзвешенной, отражающей ставку дохода, которую инвестор может получить в долгосрочном периоде.

Ожидаемый доход основан на четко определенном распределении доходов.

Е (R) = ZRi •Р (Ri) = R1 • P (Ri) + R2 •Р (R2) + ...+ Rn • Р (Rn), где P (Ri) вероятность возникновения дохода Ri.

Уровень риска отдельного актива измеряется изменением доходов актива, выраженным как стандартное отклонение, что достаточно сложно для всех типов недвижимости вследствие их низкой ликвидности и сложности получения своевременной и достоверной информации о состоянии рынка недвижимости.

Поскольку для доходной недвижимости характерен устойчивый равномерный поток доходов, вариация о2 в серии полученных доходов определяется как:

n 2

о2 = £(Rt -Rср.) /n -1 = (Ri Rср.)2 + (R2 -Rср.)2 +... + (Rn Rср.)2 /n-1.

i=1

Стандартное отклонение квадратный корень из вариации:

о = ^

Вариация ожидаемых доходов:

n 2

о2 =S [Ri E(R)] ■ P(Ri )n -1 = [Ri E(R)]2 ■ P(Ri) + [R2 E(R)]2 ■ P(R2) +... =

i=1

= [Rn E(R)]2 • P(Rn )n -1.

Стандартное отклонение для ожидаемых доходов есть вновь корень квадратный из вариации.

Ковариация (COV) относительная мера риска, определенного как риск на единицу дохода.

Для полученных доходов можно определить как:

COV = ^ R

Для ожидаемых доходов ковариацию можно определить как:

cov=-°— E(R ср.)

Например, для определения вариации, стандартного отклонения и ковариации для следующего ряда: 10\%, 6\%, -4\%, 8\%, 12\% необходимо определить среднюю арифметическую ставку доходности, которая составляет 6,4\%.

Вариация:

о2 = [(10 6,4)2 + (6 6,4)2 + (-4 6,4)2 + (8 6,4)2 + (12 6,4)2] / (5 1) = 155,2 / 4 = 38,8. Стандартное отклонение:

о = л/ст2" = 738,8 = 6,229\%.

Ковариация: COV = о / R = 6,229 / 6,4 = 0,973, что определяет уровень систематического риска.

Для самооценки по теме ответить на вопросы:

Каковы функции рынка недвижимости?

Расскажите, какие задачи ставятся в рамках разных подходов к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.

Кто является главным экономическим субъектом рынка недвижимости? Охарактеризуйте его.

По каким основным направлениям осуществляется развитие рынка недвижимости в различных странах?

Расскажите об этапах становления отечественного рынка недвижимости.

Перечислите основные цели государственной жилищной политики.

В чем различия между программами экономического и социального развития рынка недвижимости.

Охарактеризуйте результаты жилищной реформы в России.

На какие группы делятся источники права? Расскажите о них.

Что представляет собой земельное законодательство?

Назовите законодательные акты, регулирующие жилищные отношения в России.

Расскажите о приватизации государственной и муниципальной собственности. Какими правовыми документами они регулируются?

Придумайте классификацию основных институциональных участников, формирующих инфраструктуру рынка недвижимости.

Составьте перечень программ экономического и социального развития на рынке недвижимости вашего региона.

Подумайте и определите, по какой схеме следует решать спорные дела, возникающие между субъектами рынка недвижимости. На каких этапах следует использовать законы и нормативные акты регулирования и управления недвижимостью?

Комбинированное финансирование жилищного строительства

Что такое инвестирование объектов недвижимости?

Приведите классификацию банковских кредитов.

Каким образом осуществляется правовое регулирование залога?

Объясните сущность ипотеки с юридической и экономической точек зрения.

Кто является основными участниками в классических схемах жилищного инвестирования?

Приведите примеры псевдоипотечных схем, применявшихся в России.

Объясните экономический смысл рассчитываемых показателей при принятии решения по заявкам потенциальных заемщиков.

Поясните сущность рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Расскажите о преимуществах облигаций жилищного займа.

Какие существуют схемы с использованием простого и переводного векселя?

Какие основные сведения содержатся в договоре о долевом участии?

Расскажите об основных целях деятельности фонда развития жилищного строительства.

Сформировать как можно больше возможных вариантов сочетаний объекта залога и объекта кредитования.

Указать и объяснить, почему верно или неверно следующее утверждение:

а) частные инвестиции осуществляются федеральными, региональными и местными

органами власти;

б) чем выше величина процентной ставки, тем больше объем спроса на банковский

кредит;

в) отношения по залогу между сторонами определяются дополнительным соглашением;

г) с юридической точки зрения ипотека рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Определите, как соотносятся между собой нижеприведенные тезисы (верны, неверны, взаимоисключающие, дополняющие друг друга), и объясните, почему:

а) Кредитное учреждение при реализации двухуровневой схемы ипотечного кредитования получает доход на переуступке закладных и комиссионные за их обслуживание.

б) Ипотечная финансово-инвестиционная компания при реализации двухуровневой

схемы ипотечного кредитования получает доход за счет дополнительной эмиссии первичных закладных.

16. Приведите аргументы в поддержку следующих утверждений:

а) «Сдерживающим фактором развития рынка облигационных займов в России является нерациональный порядок налогообложения операций»;

б) «Финансовая привлекательность схемы применения простого векселя для проведения взаиморасчетов по строительству жилья заключается в том, что строительная организация, принимая вексель, учтет его с дисконтом»;

в) «Договор долевого участия в строительстве является важным и обязательным документом, который регламентирует отношения между участниками подобной схемы

финансирования недвижимости»;

г) «Фонд развития жилищного строительства является сложной системой».

Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

Какие существуют виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Кто их реализует на практике?

Охарактеризуете сущность девелопмента с двух позиций.

Объясните термины «риэлтер» и «риэлтерская деятельность».

Какими основными документами регулируются взаимоотношения риэлтеров?

Охарактеризуйте уровни системы контроля и регулирования оценочной деятельности.

Какими критериями следует руководствоваться при выборе оценщика?

В чем состоит основной смысл страхования профессиональной деятельности оценщика?

Что такое титульное страхование?

9. Объясните понятие «управление недвижимостью».

Перечислите виды недвижимого имущества, которое может быть объектом доверительного управления.

Что такое потенциальный доход от арендной платы?

Какие мероприятия можно отнести к процессу управления техническим состоянием объекта недвижимости?

Установите, верны или неверны утверждения, и объясните почему:

а) сущность явления девелопмента можно выразить как преобразование объекта недвижимости в результате ремонтных работ с сооружениями;

б) брокерская деятельность на российском рынке недвижимости не может регламентироваться требованиями национальных стандартов профессиональной деятельности.

Выясните, какие саморегулируемые оценочные организации действуют в вашем регионе.

15. Определите лимитную величину арендной платы для офисного помещения в вашем регионе. Исходные данные:

Площадь Затраты управляющей компании: заработная плата

материалы амортизация накладные расходы плановые накопления

балансовая стоимость

100 м2

22 320 р. 1 245 р. 600 р.

12\% от прямых затрат

15 000 р.

1 160 000 р.