6.2.5. расчет стоимости квартир с помощью регрессионной модели оценки

6.2.5. расчет стоимости квартир с помощью регрессионной модели оценки: Оценка недвижимости, Ронова Т.Н., 2008 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, низкой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

6.2.5. расчет стоимости квартир с помощью регрессионной модели оценки

Из уравнения (5) модели следует, что стоимость квадратного метра эталонной квартиры (однокомнатной квартиры, находящейся в кирпичном доме в 1-й ценовой зоне) равна 792,44 д.е.

Аналогичные квартиры, находящиеся во второй ценовой зоне, дороже эталонной примерно на 19\% (параметр 1,194). Квартиры, находящиеся в блочном доме, дешевле таких же квартир, расположенных в кирпичных домах, примерно на 9\% (параметр 0,912). Квартиры, находящиеся в деревянных домах, дешевле аналогичных квартир, расположенных в кирпичных домах, примерно на 18\% (параметр 0,824). Четырехкомнатные квартиры дороже одно, двух и трех комнатных квартир, и т д.

С экономической точки зрения последнее может быть объяснено тем, что на рынке оцениваемых квартир данного поселения спрос на четырехкомнатные квартиры выше спроса на квартиры с меньшим количеством комнат. Следует заметить, что сегодня во многих крупных городах наблюдается обратная квартира. Самую высокую стоимость одного квадратного метра имеют однокомнатные квартиры. Связано это с тем, что в таких городах квартиры становятся предметом бизнеса. Люди сдают их в аренду либо покупают с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Однокомнатные квартиры удобнее для организации такого бизнеса с позиции их более высокой ликвидности.

Расчетные значения стоимости единицы общей площади оцениваемых квартир получены по формуле (5) с использованием значений переменных, представленных в таблице 6.

Так, например, для объекта №7 (зона 2, кирпичный, однокомнатная) xi=0, Х2=0,

Хз=0, Х4=1, Х5=0, Х6=0,

уЛ = 792,44 • 1,194° • 0,9120 • 0,8240 • 1,095і • 1,2120 • 1,2950 = 792,44 • 1,095 = 868 д.е.,

для объекта №55 (зона 1, деревянный, 4х комнатная) Х1=0, Х2=0, Хз=1, Х4=0, Х5=0, Хб=1,

уЛ = 792,44 • 1,1940 • 0,9120 • 0,8241 • 1,0950 • 1,2120 • 1,2951 = 792,44 • 0,824 • 1,295 = 846 д.е.,

и для объекта №87 (зона 2, блочный, Зх комнатная) Х1=1, Х2=1, Хз=0, Х4=0, Х5=1, Х6=0,

уЛ = 792,44 • 1,1941 • 0,9121 • 0,8240 • 1,0950 • 1,2121 • 1,2950 = 792,44 • 1,194 • 0,912 • 1,212 = 1 046 де.

Результаты расчета рыночных стоимостей оцениваемых квартир представлены в таблице 11. Там же приведены значения отношения вычисленной оценки стоимости к цене объекта на рынке, необходимые для дальнейшего рассмотрения.

Таблица 611

Рыночные цены и рассчитанные по регрессионной модели стоимости квартир экспериментальной выборки

Номер

2

п

Я х о

со

Я сч

V Xі о

R

я я

е р

w « я

9 *

о

и

X (N

w Я

Я їв

S * о

И

X

го

w

я

и & S * о

и

X

Ln (цена) Ln y

Номер

Зона 2

Блочный

й ы н н

е р

а

W

а

н

а о

X

w

а

н

а

Я if

о

X

го

w

а

н

а

Я

о

X

О)

Я Й

L

Номер

Зона 2

Х1

Блочный

Деревянный

1

0

0

0

0

0

0

800

792

0,99

55

0

0

1

0

0

1

840

846

1,01

2 0 0 0 0 0 0 802 792 0,99 56 0 0 1

0 0

1 860 846 0,98

3 0 0

0 0 0 0 750

792 1,06 57 1 0 0

0 0

0 960 946 0,99

4 0 0 0 0 0 0 760 792 1,04 58 1 0 0

0 0

0 962 946 0,98

5 0 0

0 0 0 0 798

792 0,99 59 1 0 0

0 0

0 912 946 1,04

6 0 0

0 0 0 0 804

792 0,99 60 1 0 0

0 0

0 958 946 0,99

7 0 0 0 1 0 0 880 868 0,99 61 1 0 0

0 0

0 966 946 0,98

8 0 0 0 1 0 0 805 868 1,08 62 1 0 0

1 0

0 850 1036 1,22

9 0 0

0 1 0 0 860

868 1,01 63 1 0 0

1 0

0 1033 1036 1,00

10 0 0 0 1 0 0 880 868 0,99 64 1 0 0

1 0

0 1050 1036 0,99

11 0 0 0 0 1 0 965 960 0,99 65 1 0 0

0 1

0 1158 1147 0,99

12 0 0 0 0 1 0 989 960 0,97 66 1 0 0

0 1

0 1166 1147 0,98

13

0

0

0

0

1

0

910

960

1,05

67

1

0

0

0

1

0

1188

1147

0,97

14

0

0

0

0

1

0

990

960

0,97

68

1

0

0

0

1

0

1122

1147

1,02

15 0 0 0 0 1 0 960 960 1,00 69 1 0 0

0 1

0 1133 1147 1,01

16 0 0 0 0 1 0 969 960 0,99 70 1 0 0

0 0

1 1280 1225 0,96

17 0 0 0 0 0 1 1050 1026 0,98 71 1 0 0

0 0

1 1270 1225 0,96

18 0 0 0 0 0 1 1068 1026 0,96 72 1 0 0

0 0

1 1260 1225 0,97

19 0 0 0 0 0 1 1058 1026 0,97 73 1 0 0

0 0

1 1200 1225 1,02

20 0 0

0 0 0 1 1050

1026 0,98 74 1 0 0

0

0

1 1260 1225 0,97

21 0 1 0 0 0 0 713 723 1,01 75 1 1 0

0 0

0 870 863 0,99

22 0 1 0 0 0 0 715 723 1,01 76 1 1 0

0 0

0 840 863 1,03

23

0

1

0

0

0

0

727

723

0,99

77

1

1

0

0

0

0

850

863

1,02

Как следует из анализа полученных расчетных данных, среднее по всей выборке значение отношения «оценка/цена» составляет 1,00, минимальное значение 0,78 (объект №95), максимальное 1,26 (объект №106).

Из 108 объектов выборки оценка превышает цену у 54-х объектов и не превышает (равна и ниже) ее также у 54 объектов.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости

Обсуждение Оценка недвижимости

Комментарии, рецензии и отзывы

6.2.5. расчет стоимости квартир с помощью регрессионной модели оценки: Оценка недвижимости, Ронова Т.Н., 2008 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, низкой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.