6.2.5. расчет стоимости квартир с помощью регрессионной модели оценки
6.2.5. расчет стоимости квартир с помощью регрессионной модели оценки
Из уравнения (5) модели следует, что стоимость квадратного метра эталонной квартиры (однокомнатной квартиры, находящейся в кирпичном доме в 1-й ценовой зоне) равна 792,44 д.е.
Аналогичные квартиры, находящиеся во второй ценовой зоне, дороже эталонной примерно на 19\% (параметр 1,194). Квартиры, находящиеся в блочном доме, дешевле таких же квартир, расположенных в кирпичных домах, примерно на 9\% (параметр 0,912). Квартиры, находящиеся в деревянных домах, дешевле аналогичных квартир, расположенных в кирпичных домах, примерно на 18\% (параметр 0,824). Четырехкомнатные квартиры дороже одно, двух и трех комнатных квартир, и т д.
С экономической точки зрения последнее может быть объяснено тем, что на рынке оцениваемых квартир данного поселения спрос на четырехкомнатные квартиры выше спроса на квартиры с меньшим количеством комнат. Следует заметить, что сегодня во многих крупных городах наблюдается обратная квартира. Самую высокую стоимость одного квадратного метра имеют однокомнатные квартиры. Связано это с тем, что в таких городах квартиры становятся предметом бизнеса. Люди сдают их в аренду либо покупают с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Однокомнатные квартиры удобнее для организации такого бизнеса с позиции их более высокой ликвидности.
Расчетные значения стоимости единицы общей площади оцениваемых квартир получены по формуле (5) с использованием значений переменных, представленных в таблице 6.
Так, например, для объекта №7 (зона 2, кирпичный, однокомнатная) xi=0, Х2=0,
Хз=0, Х4=1, Х5=0, Х6=0,
уЛ = 792,44 • 1,194° • 0,9120 • 0,8240 • 1,095і • 1,2120 • 1,2950 = 792,44 • 1,095 = 868 д.е.,
для объекта №55 (зона 1, деревянный, 4х комнатная) Х1=0, Х2=0, Хз=1, Х4=0, Х5=0, Хб=1,
уЛ = 792,44 • 1,1940 • 0,9120 • 0,8241 • 1,0950 • 1,2120 • 1,2951 = 792,44 • 0,824 • 1,295 = 846 д.е.,
и для объекта №87 (зона 2, блочный, Зх комнатная) Х1=1, Х2=1, Хз=0, Х4=0, Х5=1, Х6=0,
уЛ = 792,44 • 1,1941 • 0,9121 • 0,8240 • 1,0950 • 1,2121 • 1,2950 = 792,44 • 1,194 • 0,912 • 1,212 = 1 046 де.
Результаты расчета рыночных стоимостей оцениваемых квартир представлены в таблице 11. Там же приведены значения отношения вычисленной оценки стоимости к цене объекта на рынке, необходимые для дальнейшего рассмотрения.
Таблица 611
Рыночные цены и рассчитанные по регрессионной модели стоимости квартир экспериментальной выборки
Номер | 2 п Я х о со | Я сч V Xі о R | я я е р | w « я (в 9 * о и X (N | w Я (в Я їв S * о И X го | w (в я (в и & S * о и X | Ln (цена) Ln y | Номер | Зона 2 | Блочный | й ы н н е р а | W а н а о X | w а н а Я if о X го | w а н а Я о X | )а О) Я Й L | Номер | Зона 2 Х1 | Блочный | Деревянный |
1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 800 | 792 | 0,99 | 55 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 1 | 840 | 846 | 1,01 |
2 0 0 0 0 0 0 802 792 0,99 56 0 0 1 | 0 0 | 1 860 846 0,98 | |||||||||||||||||
3 0 0 | 0 0 0 0 750 | 792 1,06 57 1 0 0 | 0 0 | 0 960 946 0,99 | |||||||||||||||
4 0 0 0 0 0 0 760 792 1,04 58 1 0 0 | 0 0 | 0 962 946 0,98 | |||||||||||||||||
5 0 0 | 0 0 0 0 798 | 792 0,99 59 1 0 0 | 0 0 | 0 912 946 1,04 | |||||||||||||||
6 0 0 | 0 0 0 0 804 | 792 0,99 60 1 0 0 | 0 0 | 0 958 946 0,99 | |||||||||||||||
7 0 0 0 1 0 0 880 868 0,99 61 1 0 0 | 0 0 | 0 966 946 0,98 | |||||||||||||||||
8 0 0 0 1 0 0 805 868 1,08 62 1 0 0 | 1 0 | 0 850 1036 1,22 | |||||||||||||||||
9 0 0 | 0 1 0 0 860 | 868 1,01 63 1 0 0 | 1 0 | 0 1033 1036 1,00 | |||||||||||||||
10 0 0 0 1 0 0 880 868 0,99 64 1 0 0 | 1 0 | 0 1050 1036 0,99 | |||||||||||||||||
11 0 0 0 0 1 0 965 960 0,99 65 1 0 0 | 0 1 | 0 1158 1147 0,99 | |||||||||||||||||
12 0 0 0 0 1 0 989 960 0,97 66 1 0 0 | 0 1 | 0 1166 1147 0,98 | |||||||||||||||||
13 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 910 | 960 | 1,05 | 67 | 1 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1188 | 1147 | 0,97 |
14 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 990 | 960 | 0,97 | 68 | 1 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1122 | 1147 | 1,02 |
15 0 0 0 0 1 0 960 960 1,00 69 1 0 0 | 0 1 | 0 1133 1147 1,01 | |||||||||||||||||
16 0 0 0 0 1 0 969 960 0,99 70 1 0 0 | 0 0 | 1 1280 1225 0,96 | |||||||||||||||||
17 0 0 0 0 0 1 1050 1026 0,98 71 1 0 0 | 0 0 | 1 1270 1225 0,96 | |||||||||||||||||
18 0 0 0 0 0 1 1068 1026 0,96 72 1 0 0 | 0 0 | 1 1260 1225 0,97 | |||||||||||||||||
19 0 0 0 0 0 1 1058 1026 0,97 73 1 0 0 | 0 0 | 1 1200 1225 1,02 | |||||||||||||||||
20 0 0 | 0 0 0 1 1050 | 1026 0,98 74 1 0 0 | 0 | 0 | 1 1260 1225 0,97 | ||||||||||||||
21 0 1 0 0 0 0 713 723 1,01 75 1 1 0 | 0 0 | 0 870 863 0,99 | |||||||||||||||||
22 0 1 0 0 0 0 715 723 1,01 76 1 1 0 | 0 0 | 0 840 863 1,03 | |||||||||||||||||
23 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 727 | 723 | 0,99 | 77 | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 850 | 863 | 1,02 |
Как следует из анализа полученных расчетных данных, среднее по всей выборке значение отношения «оценка/цена» составляет 1,00, минимальное значение 0,78 (объект №95), максимальное 1,26 (объект №106).
Из 108 объектов выборки оценка превышает цену у 54-х объектов и не превышает (равна и ниже) ее также у 54 объектов.
Обсуждение Оценка недвижимости
Комментарии, рецензии и отзывы