1.3. техническая экспертиза объектов недвижимости

1.3. техническая экспертиза объектов недвижимости

Обследование зданий и сооружений сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Оценщикам необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

1 Ст. 274 ГК РФ.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Одной из основных задач оценщика при работе с объектом является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий его эксплуатации необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленное сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвергнуты все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, его конструктивных особенностей и качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например, методиками амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне физический износ выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшее в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы, и как следствие этого, уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно подразделить на следующие основные

виды:

внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);

видимые и невидимые при осмотре;

легко-и трудноустранимые;

развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.

В практике обследования встречаются как перечисленные виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и, соответственно, к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета по оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.

В таблице 1 приведены основные признаки для предварительной оценки износа зданий, позволяющих уже на этапе первого посещения объекта оценки установить его общее состояние, и, соответственно, определить дальнейший план проведения работ.

Физический износ, \%

0-20

21-40

Состояние несменяемых

конструкций зданий

Повреждений и деформаций нет. Также отсутствуют следы устранения дефектов.

Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Местами имеются следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках

Состояние внутренних конструктивных элементов

Полы и потолки ровные, горизонтальные,

трещины в покрытиях и отделке отсутствуют.

Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.

41-60

Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.

Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь, Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.

61-80

Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.

Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.

81-100

Здание в опасном состоянии. Участки

стен

разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.

Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.