5.2. доходный подход к оценке недвижимости

5.2. доходный подход к оценке недвижимости

Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) применяют три подхода: доходный, рыночный и затратный. Доходный подход включает два метода:

метод капитализации доходов;

метод дисконтирования денежных потоков.

Доходы от владения недвижимостью представляют собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее реализации в будущем. Конечный результат оценки по данному методу включает как стоимость земельного участка, так и стоимость зданий и сооружений.

Можно выделить следующие этапы процедуры оценки методом капитализации.

На первом этапе оценивают потенциальный валовой доход (ПВД). Он зависит от площади оцениваемого объекта и установленной ставки арендной платы:

ПВД = S • А,

где S — площадь помещения, сдаваемого в аренду, м2; А — арендная ставка за 1 м2.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и др.

На втором этапе рассчитывают предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Понижение ПВД на сумму возможных потерь дает величину реального валового дохода (РВД):

РВД = ПВД потери.

На третьем этапе вычисляют предполагаемые затраты по эксплуатируемой недвижимости. Периодические расходы, обеспечивающие ее нормальное функционирование, называют операционными издержками.

Их классифицируют:

на условно-переменные затраты (коммунальные платежи, расходы по обслуживанию территории, оплата труда обслуживающего персонала и т. д.);

условно-постоянные затраты (арендная плата, страховые платежи и т. д.);

расходы на замещение (например, на замену кровли, полов, сантехническое оборудование и др.).

На четвертом этапе устанавливают прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) путем понижения РВД на величину операционных расходов. Следовательно, ЧОД определяют по формуле

ЧОД = РВД Операционные расходы

(за вычетом амортизационных отчислений).

На пятом этапе рассчитывают коэффициент капитализации, применяя несколько методов:

а) кумулятивного построения;

б) вычисления данного коэффициента с учетом возмещения капитальных затрат;

в) связанных инвестиций, или технику инвестиционных

групп;

г) прямой капитализации.

Указанные методы освещены в литературе по оценке недвижимости1.

На последнем (шестом) этапе стоимость недвижимого имущества определяют путем деления величины прогнозируемого ЧОД на коэффициент капитализации:

к

ЧОД

ц0„=где Цон — стоимость объекта недвижимости;

1 Оценка бизнеса/Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2006. С. 156-162.

К — коэффициент капитализации, доли единицы.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) используют для вычисления текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут обладание объектом недвижимости и возможность его реализации.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода DCF можно подразделить на несколько этапов:

Составляют прогноз потока будущих доходов (FV) в период владения объектом недвижимости. В этих целях используют формулу

FV = PV-(l + r)

где FV — будущая стоимость денежного потока от объекта недвижимости;

PV — настоящая стоимость денежного потока от объекта недвижимости;

г — ставка дисконтирования (доли единицы); t — расчетный период (годы).

Рассчитывают стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т. е. стоимость предполагаемой перепродажи (реверсии), даже если на практике продажу не предполагают.

Устанавливают дисконтную ставку для оцениваемого объекта с учетом реального рынка.

Производят приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости (PV). Следовательно, стоимость объекта недвижимости вычисляют по формуле

Стоимость объекта недвижимости — Текущая стоимость периодического потока доходов + + Текущая стоимость реверсии

Текущую стоимость периодического потока доходов (PV) определяют по формуле 5.3. РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Рыночный подход при оценке недвижимости представлен:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на изучении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Базовым принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения. Он заключается в том, что при наличии на рынке нескольких объектов недвижимости аналогичной полезности инвестор не заплатит за приобретаемый объект большей цены.

Под полезностью подразумевают систему характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получения дохода. Данный метод является предпочтительным лишь при наличии достаточного объема достоверной информации по недавно совершенным сделкам. Эта информация включает сведения о ценах сделок, продавцах и покупателях. Необходимо установить: действовал ли покупатель либо продавец в условиях финансового давления; являлись ли обе стороны сделки независимыми; располагали ли они типичной для данного рынка информацией; было ли финансирование типичным для рынка недвижимости.

Метод сравнения продаж включает два основных этапа:

выбор объектов недвижимости — аналогов (не менее 3-5 сопоставимых продаж);

оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляются по двум компонентам:

единицам сравнения;

элементам сравнения.

Используют следующие единицы сравнения:

цена за 1 м2 — в деловых центрах городов и для офисов;

цена за 1 лот — идентичные по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застройки;

цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка;

цена за 1 га — для больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства и др.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

предоставляемые имущественные права;

условия финансирования сделки (например, продавцом недвижимости);

условия продаж (знание цен на рынке недвижимости);

месторасположение объекта недвижимости и его физические характеристики.

Расчет скорректированной стоимости объекта недвижимости осуществляют с учетом поправок. Поправками называют корректировки, вносимые в цену продаж объекта-аналога в процессе приведения его цены к характеристикам оцениваемого объекта. Объектом корректировки выступает цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Исходя из отношения к цене объекта сравнения поправки классифицируют на процентные и денежные (относительные и абсолютные).

Стоимость оцениваемого объекта с учетом поправки на проведенный ремонт определяют по формуле

II0H=u*--cpS,

где Цон — стоимость оцениваемого объекта; Цан — цена продажи объекта-аналога; Ф — поправка на проведенный ремонт; S — площадь аналога;

ан

S — площадь оцениваемого объекта.

Метод валового рентного мультипликатора также представляет рыночный подход.

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.

Данный метод предполагает три этапа:

оценивается рыночный рентный доход, генерируемый объектом недвижимости;

определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок;

устанавливается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:

Ц°"=РДМ-РД=ї5дГ'

где Цон — стоимость оцениваемого объекта;

РД — рентный доход оцениваемого объекта;

Мвр — валовой рентный мультипликатор;

Цан — цена продажи аналога;

ПВДан — потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на различия, которые наблюдаются между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости, так как в основу расчета валового рентного дохода положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

При использовании данного подхода расчеты осуществляют в следующей последовательности:

определяют стоимость земельного участка;

производят оценку зданий и сооружений;

устанавливают износ зданий и сооружений.

Оценку стоимости земельных участков осуществляют с помощью следующих методов:

техники остатка для земли;

средневзвешенного коэффициента капитализации;

сравнения продаж;

капитализации;

валового рентного мультипликатора и др.

Оценку зданий и сооружений производят следующими способами:

сравнительной единицы;

поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

индексного способа оценки.