1. затратный метод оценки недвижимости

1. затратный метод оценки недвижимости

Затратный подход подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

Ц", = ПСВ И + Ц или Ц" = ПСЗ И + Ц'

где Ц" стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества; ПСЗ полная стоимость замещения оцениваемого имущества; И стоимость износа оцениваемого имущества; Ц' стоимость участка земли.

Причем под полной стоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный метод. Однако же в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и затратный метод.

Применение затратного метода необходимо при:

анализе нового строительства;

определении варианта использования земли;

реконструкции зданий;

оценке для целей налогообложения;

оценке для страхования;

оценке последствий стихийных бедствий;

оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше или меньше ее.

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет;

не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Последовательность действий при применении затратного метода следующая:

осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству;

если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

6) общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.