2. рыночный метод оценки недвижимости

2. рыночный метод оценки недвижимости

В литературе рыночный метод еще называют методом сравнительных продаж; подходом прямого сравнительного анализа продаж; методом рыночной информации. Распространенность этого метода объясняется его простотой, доступностью и достаточной точностью. Он основан на сравнительном анализе продаж.

Принцип прост ни один покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами. Иными словами, оценщики, используя накопленные данные о продажах сходных или аналогичных объектов, корректируют стоимость оцениваемого объекта недвижимости с помощью специальных поправок.

Скорректированная цена представляет собой возможную стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Из этого следует, что рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости может быть определена из выражения:

Цн = Цр х К1 х К2, ... , Кп,

где Цн рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости; Цр рыночная стоимость проданных аналогичных объектов; К1, К2, КЗ, ..., Кп, поправочные коэффициенты.

Таким образом, метод рыночных сравнений подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной с последующим использованием поправочных коэффициентов, учитывающих особенность недвижимости.

Поправочные коэффициенты могут быть больше или меньше единицы. Если оцениваемый объект имеет какие-либо дополнительные положительные качественные параметры, то поправочный коэффициент больше единицы. Если же оцениваемый объект имеет какие-либо изъяны по сравнению с проданными, то, естественно, поправочные коэффициенты меньше единицы.

На практике иногда трудно определить поправочный коэффициент в относительной величине; в этом случае он рассчитывается в абсолютной величине, а затем добавляется или вычитается из рыночной стоимости проданного аналогичного объекта.

Если рынок недвижимости активный и однородный, имеется хорошая информационная база данных об этом рынке, то для определения рыночной стоимости какой-либо недвижимости (обычно это квартиры) можно использовать экономико-математические модели (обычно это корреляционная модель).

Цн = f (Х1, Х2, ХЗ, Хп),

где Х1, Х2, ХЗ, Хп основные факторы, от которых зависит рыночная стоимость недвижимости.

Например, на рынке жилых квартир к основным факторам, от которых зависит рыночная стоимость квартиры, относятся: общая и полезная площадь; площадь кухни; местонаходжение; кирпичный, деревянный или панельный дом; этаж; наличие балкона и др.

Процесс оценки недвижимости по рыночному методу обычно осуществляется в следующей последовательности:

сбор информации по рыночному методу проданных объектов недвижимости, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым;

проверка достоверности собранной информации;

анализ собранных и проверенных данных по сопоставимым объектам недвижимости с данными оцениваемого объекта недвижимости;

определение поправочных коэффициентов;

- определение рыночной цены оцениваемого объекта недвижимости. Недостаток данного метода ограниченность применения.