75. немецкая модель ипотечного кредитования

75. немецкая модель ипотечного кредитования

Одноуровневая («немецкая модель») это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования

по типу немецких «частных стройсберкасс» Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить

необходимый взнос на покупку квартиры (например,

в размере 50 \% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку

(строительство) заранее выбранной квартиры.

Главное звено немецкой системы специализированные кредитные учреждения строительно-сберегательные кассы (Bausparkasse). Вкладчиками и заемщиками касс являются одни и те же лица. Сначала потенциальный заемщик заключает контракт,

согласно которому он берет на себя обязательство

вносить в течение определенного времени деньги на депозит с получением дохода по низкой процентной

ставке, а строительно-сберегательная касса берет на себя обязательство предоставить вкладчику по

окончании периода накопления ипотечный кредит под невысокий процент. Когда заемщик накапливает приблизительно половину суммы от стоимости жилья, он получает кредит под невысокий процент и покупает

недвижимость. Благодаря невысокой процентной

ставке суммы ежемесячных выплат заемщика по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельV ность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления устасной деятельности, т. е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

В Германии существуют так называемые ипотечные кредиты. Для их получения заемщику необходимо лишь предоставление в банк копий документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения,

т. е. от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками

и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет. Через каждые 5 лет процентная ставка по ним пересматривается. Кроме того, в Германии выдаются «обычные кредиты», которые банки распространяют вместе с ипотечными кредитами или в дополнение к ним. С точки зрения процентной ставки эти кредиты приближаются к ипотечным,

а практически отличаются от них только наличием гарантии.

В Германии выдаются льготные кредиты для семей с ограниченными доходами:

льготные кредиты первой необходимости, которые

выдаются лицам с низкими доходами, являются

беспроцентными и сопровождаются выплатой субсидий (около 40 тыс. жилищ);

льготные кредиты второй необходимости, которые

предоставляются лицам со средними доходами.

ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения

ими своих обязательств. Поддержка государства дает

возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает приток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. Рассматриваемая модель признается мировой практикой одной из наиболее перспективных, к достижению которой можно стремиться как конечному продукту эволюции ипотечной системы в целом. Вместе с тем данная система рассчитана

на получение финансовых ресурсов со свободного

рынка капиталов от независимых от нее инвесторов.

Следовательно, масштабы и эффективность ее функционирования находятся в сильной зависимости от

состояния в стране кредитно-финансового рынка.

Поэтому не случайно данная система достигла наиболее заметного масштаба и совершенства развития в странах с очень устойчивой экономикой, прежде всего в США. Для условий, сложившихся в экономике и социальной сфере, в первую очередь в части доходов населения, стоимости кредитных ресурсов и инвестиционной активности данный вариант развития

системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования следует рассматривать в качестве основного ориентира на долговременную перспективу.

щей квартиры и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше затрат по строительству новой;

«Фьючерсинвест». Эта схема предназначается для граждан, которые не желают закладывать свою недвижимость. По ней возможны два варианта:

а) квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства

нового жилья. Бывший собственник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от продажи квартиры деньги встр:ительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск

и оплачивая счета инвестора-застройщика;

б) собственник жилья поручает инвестору-застройщику продажу старого жилья и строительство нового, перекладывая при этом на последнего все финансовые риски нестабильности

окончательной цены нового строительства;

«Комбинвест». В основу этой программы положена

комбинированная схема организации процесса инвестирования жилья через систему жилстрой-сбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление соответствующего жилья гражданам.

Источниками инвестирования по данной

программе могут быть:

а) личный целевой вклад;

б) адресные субсидии местных органов власти,

субсидии коммерческих организаций, субсидии из внебюджетных фондов; г) краткосрочный заем, который можно получить

у генерального менеджера проекта в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада.

СЛ