4. правила оценк и имущества и обязательств

4. правила оценк и имущества и обязательств

4.1. Правила оценки внеоборотных активов

Бухгалтерский учет и отчетность предусматривают оценку имущества, обязательств и хозяйственных операций в денежном выражении.

Правила оценки имущества и обязательств предприятия регламентируются международными стандартами оценки, национальным законодательством, нормативными актами.

Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ) образован в 1981 г. Его деятельность осуществляется организациями-членами, которые представляют общества оценщиков целого ряда государств, включая Великобританию, Германию, США, Францию, Японию и другие. В

1994-1995 гг. МКСОИ были опубликованы Международные стандарты оценки, куда вошли такие стандарты как:

Общие понятия и принципы оценки; Рыночная стоимость как база оценки;

Базы оценки, отличные от рыночной стоимости;

Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации и другие.

Этот документ делит все имущество организации на недвижимое и движимое (все остальное).

121

Недвижимое имущество (недвижимость, объект недвижимости) — это физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения. Недвижимость — это материально осязаемая «вещь», которую можно посмотреть, потрогать. Это участок земли со всеми сооружениями на нем, над или под ним.

Оценке подлежит как совокупная стоимость оцениваемых объектов, так и их составляющих:

недвижимость, занимаемая предприятием для своих нужд;

недвижимость, выступающая в качестве объектов инвестиций (предназначена для сдачи в аренду);

недвижимость в стадии строительства (оценка производится ежегодно с учетом степени готовности объекта); недвижимость, являющаяся в значительной степени вакантной;

недвижимость, предназначенная для застройки в будущем;

недвижимость, предназначенная для продажи.

Стоимость вакантного (неиспользованного) или с улучшениями земельного участка создается его полезностью (способностью удовлетворять нужды и потребности людей). Стоимость любого объекта недвижимости определяется его уникальностью, долговечностью, постоянством местоположения, относительной ограниченностью предложения на рынке недвижимости, а также специфической полезностью конкретного земельного участка.

Право владения объектом недвижимости (юридический термин для физических объектов) называется правом собственности на недвижимость. И если недвижимость материальное понятие, то право собственности на недвижимость —

122

Основным принципом оценки объектов недвижимости является их полезность1, к о т о р о й суммируются все другие

рыночные факторы и такие вспомогательные принципы как принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие.

Физические объекты, не являющиеся недвижимостью, называются движимым имуществом, право владения ими — правом собственности на движимое имущество.

Движимое имущество включает в себя материальные и нематериальные объекты, не связанные с недвижимостью постоянно и способные к перемещению. Это материальные активы, имеющие физическую и осязаемую природу (производственные средства, машины и оборудование) и нематериальные.

В бухгалтерском учете все имущество (и движимое, и недвижимое) относится к категории активы, т.е. ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем можно ожидать прибыль. Активы делят на основные и текущие2.

Основные материальные и нематериальные активы делятся на две категории:

недвижимость, производственные средства и оборудование; прочие долговременные активы (долгосрочные инвестиции, «гудвилл», патенты, фирменные знаки и др.).

К текущим активам относят задолженность дебиторов, запасы, краткосрочные инвестиции,

банковскую и кассовую наличность.

Полезность — критерий стоимости любого имущества. Оценка

имущества сводится к определению и количественной интерпретации степени рыночной полезности, исходя из сравнительной характеристики объекта (по плодородности, продуктивности, месторасположению,

активы - внеоборотные

активы, текущие — оборотные средства.

123

Основные активы отличаются от большинства текущих активов тем, что они малоликвидны, т.е. требуют большого периода времени для того, чтобы с помощью маркетинга определить их цену. Этот фактор времени, а также отсутствие

«рынка наличного товара», специфический характер объектов и другие факторы определяют потребность в услугах профессиональных оценщиков.

Денежная сумма, требуемая, предполагаемая или уплаченная за товар или услугу, отражает его цену. Цена является историческим фактом, т.е. относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена, уплаченная за товары или услуги или денежная сумма, требуемая для их производства или создания, составляет их стоимость (затраты, расходы). По завершении процесса создания или акта купли-продажи стоимость становится историческим фактом (первоначальной стоимостью). Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на приобретение.

Общая себестоимость основных активов включает в себя все прямые и косвенные затраты на их производство. Если покупатель после приобретения объекта осуществил дополнительные капитальные затраты, то при расчете себестоимости эти затраты прибавляются к ретроспективной (прошлой) стоимости приобретения. В зависимости от того, насколько рынок считает эти затраты целесообразными, в такой мере они будут вносить свой вклад в рыночную стоимость объекта.

Основой оценки большинства ресурсов в условиях рыночной экономики является рыночная стоимость. «Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».

124

Каждый элемент определения рыночной стоимости имеет определенную подоплеку:

1. Рыночная стоимость — «расчетная величина», т.е. наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке. Это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена.

При ее расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки и другие.

2. Слова «предполагается переход имущества» отражают тот факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной, а не предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена,, по которой согласно ожиданиям рынка на дату оценки должна состояться сделка по продаже данного имущества.

3. Слова «на дату оценки» означают, что расчетная рыночная стоимость привязана по времени к конкретной дате и в силу изменения рыночных условий расчет может быть некорректным для другого момента времени. Результат оценки отражает состояние рынка именно на дату оценки, а не на прошедшую или будущую дату. При этом подразумевается, что сделка завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены уже невозможны.

4. При определении рыночной стоимости речь идет о сделке «между добровольным покупателем и добровольным продавцом». Добровольным покупателем является лицо (физическое или юридическое), у которого есть мотивы купить, но его никто и ничто не принуждает это сделать. Такой покупатель не готов платить любую цену ни по слишком горячему

125

желанию, ни по острой необходимости. Он совершает покупку в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую диктует ему рынок.

Добровольный же продавец ни сгорает от желания продать, ни вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, но и не склонен настаивать на цене неразумной для данного рынка. Он заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга по цене максимальной из возможных на открытом рынке цен, какой бы ни была эта цена.

5. Сделка определяющая рыночную стоимость должна быть коммерческой, т.е. осуществляться между сторонами не связанными между собой особыми отношениями (как, например, между материнской и дочерней компанией или между работником и работодателем) и действующими независимо в своих интересах.

6. Слова «после адекватного маркетинга» означают, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных, чтобы оно привлекало к себе внимание покупателей. Период маркетинга предшествует дате оценки.

7. Определение рыночной стоимости полагает, что «каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо», т.е. и добровольный продавец, и добровольный покупатель хорошо знают сущность и характеристики продаваемого имущества (его назначение, использование, потенциальное применение) и состояние рынка на дату оценки. При этом каждый из них действует в своих интересах, расчетливо (стремится к выгоде на момент оценки).

8. Обе стороны процесса купли-продажи действуют «без принуждения», т.е. сами заинтересованы в совершении сделки и никто, и ни что их к этому не принуждает и не подталкивает.

126

Рыночная стоимость — это та денежная величина, которую можно получить за объект1, е с л и выставлен на продажу на открытом рынке на дату оценки, при условии требований, указанных в определении рыночной стоимости (вспомните понятие «меновой стоимости*).

Потребительная стоимость — это ценность, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при конкретном варианте использования. Она относится к нерыночной сфере.

Наиболее распространенными методами оценки рыночной стоимости основных активов является метод сравнения продаж, метод капитализированного дохода или дисконтированного наличного потока и затратный метод.

Метод сравнения продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения, исходит из анализа рыночных оценок затрат и износа.

Метод капитализации дохода или метод дисконтированного наличного потока должен быть основан на определяемых рынком значениях потока денежных средств и нормы прибыли.

Затратный метод, когда все параметры оценки берутся из данных открытого рынка.

Выбор конкретного метода оценки зависит от характера доступной информации, особенностей рынка и специфики самого оцениваемого объекта. По существу любой метод оценки имущества, основанный на рыночной информации является сравнительным.

При определении рыночной стоимости обычно учитывают наиболее эффективное или наиболее вероятное использование объекта собственности.

' В данном случае речь не идет о действующем предприятии или его части.

127

Особым случаем оценки рыночной стоимости является ее расчет при существующем использовании. Эта оценка относится к недвижимости, производственным средствам и оборудованию, предназначенным для дальнейшего использования в том виде, как они использовались на дату оценки.

Рыночная стоимость является базой оценки неспециализированных объектов собственности.

активы (объекты недвижимости) и активы с ограниченным (например, из-за особенностей месторасположения) рынком сбыта редко переходят из рук в руки на открытом рынке. Если наиболее вероятное использование такого объекта недвижимости неразрывно связано с организацией, которая на нем расположена, то процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и может потребовать определения стоимости предприятия в целом и последующего распределения этой величины по составным частям. Здесь используется метод остаточной стоимости замещения, который относится к нерыночной базе оценки.

Остаточная стоимость замещения — это метод оценки, основанный на расчете текущей рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании в сумме с общими затратами на замещение (воспроизводство) сооружений за вычетом начислений на физический износ и все другие формы обесценения. Она зависит от потенциальной прибыльности организации.

В исключительных случаях рыночная стоимость может быть выражена отрицательной величиной (устаревшие объекты недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, экологически неблагополучные объекты и др.).

Рыночная стоимость имущества рассчитывается без учета торговых издержек, сопутствующих налогов.

Основные активы могут оцениваться или переходить из рук в руки по цене отличной от рыночной стоимости. Базой

128

их стоимост и может быть нерыночны й аспек т полезност и объекта, либ о нетипичны е и нерыночны е услови я продаж.

Отличаются от рыночной : стоимост ь действующе й организации , специальна я стоимость , стоимост ь пр и вынужденно й продаже, утилизационна я стоимость , чиста я стоимост ь реализаци и активов , амортизируемая , переоцениваемая , вос станавливаемая , объективна я (справедливая) , инвестицион ная , страховая, облагаемая , ликвидационная , остаточна я стоимост ь замещени я и др .

Стоимость действующе й организаци и (предприятия ) в целом , а не какой-либ о из его составны х частей может лиш ь случайно совпадать с рыночной , быть выш е ее (если органи заци я использует свою собственност ь с больше й выгодой и пользой , че м другие аналогичны е ее производител и подоб ны х товаро в и услуг), ниж е (если организаци я не использует сво ю собственност ь с максимально й эффективностью) .

Стоимост ь организаци и пр и ее продаже может быть выш е рыночной , если он а обладает особым и правам и н а производ ство, экстраординарным и контрактами , уникальным и патен там и и лицензиями , специально й рецептурой , особы м «гудвиллом» и прочим и нематериальным и активами .

Он а складывается из чисто й стоимост и всех материаль ны х и нематериальны х активо в предприяти я за вычетом его обязательств. Пр и этом , отдельные актив ы не обладают стои мостью действующе й организации , т.е. стоимост ь действую ще й организаци и ка к единог о целого не делитс я на части и не отражается в финансово й отчетности.

Специальная стоимост ь может дополнительн о приписы ваться объекту недвижимост и в связ и с его уникальны м ме стонахождением , временн о возникше й исключительно й ры ночно й ситуацие й ил и в виде надбавки , которую готов запла тит ь покупатель , имеющи й особы й интерес .

Стоимость пр и вынужденно й продаже — это цена , свя занна я с вынужденно й продажей (недостаточны й перио д

5-2356 129

маркетинга, отсутствие открытости и рекламы, вынуждающие обстоятельства). Она может использоваться как ликвидационная цена.

Утилизационная стоимость — это текущая цена, которую реально можно получить за объект собственности (кроме земельного участка), полезный срок службы которого истек. В этом случае имущество оценивается не с позиции его первоначального использования, а как для распродажи «на запчасти». Утилизационная стоимость не исходит из того, что объект в современном состоянии не может быть больше полезен для использования по его прежнему назначению. Он может быть перестроен, преобразован для нового такого же или совсем иного использования, разобран на запчасти для других объектов, у которых не вышел срок службы, или представлен стоимостью лома, другого сырья для вторичной переработки.

Чистая стоимость реализации активов — это расчетная цена их продажи при нормальном функционировании организации за вычетом издержек на продажу и оформление. При соблюдении всех условий определения рыночной стоимости она аналогична последней.

Амортизационная стоимость — это ретроспективная (изначальная) или переоцененная стоимость основных активов за вычетом расчетной величины амортизации (износа).

Переоцененная стоимость — это стоимость недвижимости, производственных средств и оборудования, установленная в результате их оценки оценщиком или по нормативно установленным коэффициентам.

Восстанавливаемая стоимость — стоимость перспективной отдачи, которую ожидается получить от будущего использования активов, включая остаточную стоимость реализации.

Объективная (справедливая) стоимость — денежная сумма, за которую может быть продано имущество (или списана задолженность) в результате коммерческой, компромиссной сделки между компетентными добровольными сторонами.

150

Инвестиционная стоимость — стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования, Термин «инвестиционная собственность» — субъективное понятие. Его нельзя подменять термином рыночная стоимость инвестиционной собственности.

Страховая стоимость — стоимость, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Облагаемая стоимость — стоимость, используемая в качестве базы для налогообложения, рассчитанная на основе соответствующих нормативных документов.

Ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продаже может быть реально получена от продажи имущества в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга с целью определения рыночной стоимости. Продажа может быть обусловлена отсутствием доброй воли продавца и покупателя или информированностью покупателя о затруднениях продавца.

Эффективная стоимость — стоимость активов с точки зрения их владельца — равна большей из двух величин: потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации. Она, также как и другие (вышеприведенные) виды стоимости, относится к нерыночным базам оценки активов.

В отечественной практике бухгалтерского учета оценка основных средств производится по фактическим затратам на их приобретение, сооружение, изготовление, т.е. по их первоначальной стоимости. Основные средства, внесенные в счет вклада в уставный (складочный) капитал, принимаются к бухгалтерскому учету в денежной оценке, согласованной учредителями (участниками); приобретенные по договору дарения — по рыночной стоимости на дату оприходования; по договорам, предусматривающим оплату не денежными сред 

5* 131

ствами — по стоимости товаров (ценностей) переданных или подлежащих передаче, устанавливаемой исходя из цены, по которой а сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных товаров1.

Оценка нематериальных активов имеет свои особенности. Нематериальные активы не имеют материальной сущности и проявляют себя через свои экономические свойства. Такие активы предоставляют их владельцам определенные права и привилегии и, как правило, создают для них некоторую прибыль.

Нематериальные активы возникают на базе прав, определяемых условиями соглашений (договоров на поставку, контрактами с дистрибьюторами и заготовителями); взаимоотношений с клиентами, поставщиками, дистрибьюторами и др.; групп нематериальных элементов («гудвилл»); интеллектуальной собственности, защищенной законом от несанкционированного использования (фирменные или торговые названия, авторские права, патенты, торговые марки, коммерческие секреты или «ноу-хау»).

В бухгалтерском учете понятие нематериальных активов ограничено теми активами, которые индивидуально переносимы и отделимы от самой организации. Они редко продаются на рынке, их оценка связана с понятием потребительной, а не меновой стоимости. При продаже на рынке оценка производится по рыночной стоимости при существующем (а не эф фективном) использовании. Существующее использование предполагает продолжение эксплуатации объекта в том виде, в котором он использовался на дату оценки, с учетом способности объекта продолжать вносить свой вклад в стоимость организации. Альтернативные или более вероятные (в случае продажи) варианты использования в расчет не принимаются.

1 См. ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Утверждено приказом

Минфин а РФ от 30 марта 2001 г. № 26н (в редакции от 18 мая 2002 г.).

132

Стоимость нематериальных активов может также рассматриваться как часть стоимости конкретной действующей фирмы и как инвестиционная стоимость (для конкретного инвестора).

Капитальные вложения отражаются в балансе по фактическим затратам для застройщика (инвестора). Финансовые вложения также принимаются к учету в сумме фактических затрат для инвестора. Акции и паи, не оплаченные полностью отражаются в балансе по их полной покупной стоимости. Непогашенная сумма относится к кредиторской задолженности, если инвестор имеет право на получение дивидендов. В остальных случаях суммы, внесенные в счет подлежащих приобретению акций и паев, относятся к дебиторской задолженности. Вложения в акции других организаций отражаются в балансе на конец года по рыночной стоимости (регулярно публикуемой), если она ниже балансовой. Отклонение списывается за счет суммы резерва под обесценение вложений в ценные бумаги.